5 C 220/2019-143 — Okresní soud v Jindřichově Hradci

1. Žalobou doručenou podepsanému soudu dne [datum] domáhá se žalobce (po částečném zpětvzetí žaloby, když žalovaná po podání žaloby částečně plnila) zaplacení částky ve výši [částka] spolu s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně jdoucí z částky [částka] od [datum] do [datum], a dále pak částky ve výši [částka] s úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky [částka] od [datum] do zaplacení a částky [částka] s úrokem z prodlení ve výši 9,75 % ročně jdoucí z částky [částka] od [datum] do zaplacení, jako dlužného obvyklého nájemného za roky 2017, 2018 a 2019, splatného ke každému 31. 12. příslušného kalendářního roku. Žalobce je vlastníkem pozemků parc. č. st. [číslo] a parc. [číslo] vše zapsáno na listu vlastnictví [číslo] pro katastrální území Valtínov. Na pozemku parc. č. st. [číslo] stojí budova bez čp/če, zemědělská stavba kravína, jejímž vlastníkem je žalovaná společnost, a na pozemku parc. [číslo] je umístěna část zpevněné plochy okolo zemědělské stavby kravína; rovněž tato stavba je ve vlastnictví žalované. Jedná se o stavby na cizím pozemku. Žalovaná tyto pozemky neoprávněně užívá – pozemek parc. č. st. [číslo] v celém rozsahu 1 314 m2 a pozemek parc. [číslo] v rozsahu 677 m². Po poučení o koncentraci řízení definoval žalobce svůj nárok jako nárok z bezdůvodného obohacení. 2. Ve věci byl vydán platební rozkaz, doručený žalované dne [datum] (spolu se žalobou), proti kterému žalovaná podala včas odpor, když nesouhlasila s výší částky, jež má žalobci náležet za bezesmluvní užívání v žalobě uvedených pozemků. Žalovaná si v průběhu sporu opatřila znalecký posudek k zjištění obvyklé výše nájemného od znalce [příjmení] [příjmení], z kterého plyne obvyklé roční nájemné z pozemku parc. č. st. [číslo] ve výši [částka] a obvyklé roční nájemné z části pozemku parc. [číslo] ve výši [částka]. Znalec [příjmení] pochybil, když vycházel z toho, že pozemky, které žalovaná fakticky užívá k provozování zemědělské výroby, jsou výhledově zahrnuty do ploch určených pro hromadnou rekreaci. Žalovaná dne [datum] žalobci uhradila částku [částka] jako dlužné nájemné za roky 2017 2019. 3. Mezi účastníky zůstal spor o výši bezdůvodného obohacení. 4. Existence žalované a oprávnění [příjmení] [jméno] [příjmení] jednat jménem společnosti plyne z výpisu z obchodního rejstříku vedeného Krajský soudem v Českých Budějovicích, oddíl C, vložka [číslo]. 5. Mezi účastníky není sporu o tom, že žalobce je a v žalovaném období byl vlastníkem pozemků parc. č. st. [číslo] a parc. [číslo] vše zapsáno na listu vlastnictví [číslo] pro katastrální území Valtínov, obec Kunžak (to je zřejmé i z listu vlastnictví [číslo]). Na pozemku parc. č. st. [číslo] stojí část budovy bez čp/če, zapsané na listu vlastnictví [číslo] pro katastrální území Valtínov, obec Kunžak, žalovaná užívá pozemek v rozsahu 1 314 m2. Na pozemku parc. [číslo] se nachází část zpevněné plochy, kterou užívá žalovaná společnost v rozsahu 677 m2. Umístění budovy a pozemků je patrné ze snímku katastrální mapy. Žalovaná je výlučnou vlastnicí budovy bez čp/če – zemědělská stavba, jež stojí na pozemku parc. č. st. [číslo], parc. č. st. [číslo] a parc. č. st. [číslo] (list vlastnictví [číslo]). 6. Mezi účastníky probíhala jednání o uzavření nájemní smlouvy, která by neoprávněné užívání pozemků zhojila (návrh nájemní smlouvy). Dopisem ze dne [datum] kontaktoval znalec [příjmení] [jméno] [příjmení] žalovanou s návrhem nájemného ve výši [částka] ročně. Právní zástupce žalované znalci sdělil, že za obvyklé nájemné pokládá to, které vlastníkovi platil jeho právní předchůdce, tj. [právnická osoba] [anonymizováno], spol. s r. o., tedy částku [částka] ročně s tím, že je ochoten uzavřít dohodu na [částka] ročně. Dle nájemní smlouvy ze dne [datum] pronajímal žalobce, mimo jiné, pozemky zapsané na LV [číslo] pro katastrální území Valtínov – část areálu odchovny skotu, [právnická osoba] [anonymizováno], spol. s r. o., a to od [datum] do [datum]. Nájemné bylo dohodnuto ve výši [částka] za 1, [číslo] ha. Dopisem ze dne [datum] nabídl žalobce žalované uzavření dohody, dle které by žalovaná hradila za užívání pozemků částku ve výši [částka] ročně s tím, že pokud dohoda nebude uzavřena, bude soudně vymáhat nájemné zpětně po dobu, po kterou má zákonný nárok. Žalovaná se dopisem ze dne [datum] vyjádřila tak, že tento návrh pro ni není akceptovatelný, protože je navrhované nájemné nepřiměřeně vysoké; zajistí si svůj znalecký posudek do 14 dnů. Dne [datum] žalobce vyzval žalovanou, nechť ve lhůtě do [datum] předloží slibovaný znalecký posudek, jinak se obrátí s nároky na soud (výzva ze dne [datum]). 7. Ze znaleckého posudku [číslo] vyhotoveného dne [datum] a z výslechu znalce [příjmení] [jméno] [příjmení] plyne, že účelem tohoto posudku je zjištění ceny obvyklého nájemného za užívání pozemků pro účely majetkového vypořádání. Znaleckým úkolem je znalecký posudek o ceně obvyklého nájemného za užívání pozemků uvedených mimo jiné na LV [číslo] pro obec Kunžak, pro katastrální území Valtínov, okres [okres], a to pozemku parc. č. st. [číslo] a části pozemku parc. [číslo]. Prohlídka se zaměřením nemovitostí byla provedena dne [datum] za přítomnosti objednatele posudku – žalobce. Při místním šetření znalec zjistil, že na pozemku parc. č. st. [číslo] je umístěna část zemědělské stavby kravína a na pozemku parc. [číslo] část zpevněné plochy okolo zemědělské stavby kravína, z fotodokumentace je zřejmé, že v budově jsou uskladněny balíky slámy. Jako podklady pro vypracování posudku znalec zajistil částečný výpis z katastru nemovitostí, pracovní kopii katastrální mapy, informace o platném územním plánu obce Kunžak, místní část [anonymizováno], informace a údaje sdělené objednatelem posudku panem [jméno] [příjmení] a skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém doložené fotodokumentací. Pro stanovení obvyklé ceny ročního nájemného vycházel znalec z obvyklé ceny předmětu nájmu, když částky nájemného v této oblasti neměl k dispozici. Cenu nemovitosti zjistil porovnávacím způsobem s ohledem na známé případy prodeje stavebních pozemků v obci (které znalec ve znaleckém posudku neuvedl s tím, že výčet považuje za obšírný). Následně z obvyklé ceny nemovitosti stanovil výnosovou metodou roční nájemné tak, že zjištěnou obvyklou cenu vynásobil mírou kapitalizace pro pozemky určené platným územní plánem pro stavby hromadné rekreace. Zjištěná částka ve výši [částka] ročně odpovídá realizovaným pronájmům pozemků s rekreačními objekty v oblasti [anonymizováno]. Znalec došel k závěru, že roční nájemné za užívání pozemku určeného k zastavění stavbami určenými pro hromadnou rekreaci a pozemků okolo těchto staveb sloužících jako přístupové komunikace a rekreační plochy odpovídá obvyklému ročnímu nájemnému ve výši [částka] za 1 m²/rok, tedy v tomto konkrétním případě částce [částka]. 8. Z kupní smlouvy ze dne [datum] plyne, že žalobce prodal [právnická osoba] s.r.o., [IČO], pozemek parc. [číslo] trvalý travní porost o výměře 318 m² v katastrálním území Valtínov za dohodnutou kupní cenu ve výši [částka]. 9. Ze znaleckého posudku [číslo] 2019, vyhotoveného dne [datum] a z výslechu znalce [příjmení] [jméno] [příjmení] plyne, že účelem posudku bylo stanovení obvyklé ceny nájemného z pozemků ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Pozemek parc. č. st. [číslo] se celý nachází pod zemědělskou budovou pro chov hospodářských zvířat jiného vlastníka. Ve funkčním celku s touto budovou je využívána část pozemku parc. [číslo] na kterém se nachází zpevněná plocha. Obvyklou cenu znalec určil porovnáním s deseti vzorky: v případě nájemního vztahu soukromých subjektů tyto osobně navštívil a čerpal z uzavřených smluv, v případě smluv, které byly uzavřeny se Státním pozemkovým úřadem, čerpal z odpovědí úřadu na mailový dotaz. Byly srovnány následující vzorky: v [obec] nájemné z pozemků pod budovami bývalých zemědělských dílen STST [obec] a z pozemků, jež jsou užívány ve funkčním celku s těmito budovami – obojí za 4 Kč/m2/ročně (soukromé subjekty); v Lidéřovicích nájemné z pozemku pod zemědělskou budovou pro chov skotu – za 1,40 Kč/m2/ročně (soukromé subjekty), v Mostech nájemné z pozemků pod zemědělskými budovami (rostlinná i živočišná produkce a skladování) a z pozemků užívaných ve funkčním celku s těmito budovami – obojí za [částka] m2 (soukromé subjekty); v Holešicích nájemné z pozemků pod zemědělským budovami (rostlinná produkce a skladování, nájem skončil 2017 – pozemky odkoupeny) – za [částka] m2 (soukromé subjekty); v Mutišově nájemné z pozemků pod zemědělskou budovou – za 2 Kč/m2/ročně (Státní pozemkový úřad), v [obec] nájemné ze zpevněných ploch v zemědělském areálu – [částka] m2 (Státní pozemkový úřad); v [obec] nájemné ze zpevněných ploch a pozemků v zemědělském areálu – [částka] m2 (Státní pozemkový úřad); v Políkně u [obec] nájemné z pozemku pod zemědělskou budovou – [částka] m2 (Státní pozemkový úřad); ve Stajce nájemné ze zpevněné plochy a pozemků v zemědělském areálu – 1 Kč/m2/ročně (Státní pozemkový úřad) a v [obec] nájemné z pozemku p