11 C 167/2019-171 — Okresní soud v Jablonci nad Nisou

1. Žalobce se žalobou podanou k Okresnímu soudu v Jablonci nad Nisou dne 3.7.2019 domáhal, aby bylo určeno, že žalobce je vlastníkem nemovitostí zapsaných na [list vlastnictví] u [stát. instituce], [stát. instituce], pro k.ú. [část obce], [územní celek]: pozemku p.č. st. [číslo], jehož součástí je stavba – budova s [adresa], rodinný dům, pozemku p. [číslo] pozemku p. [číslo] pozemku p. [číslo]. Žalobce tvrdil, že se na počátku roku 2018 ocitl v tíživé [anonymizována tři slova] situaci. V důsledku četných exekučních řízení potřeboval získat peněžní prostředky na uhrazení svých závazků a zároveň došlo ke zhoršení jeho dlouhodobě nepříznivého [anonymizováno] stavu. Uvedl, že byl přes paní [celé jméno svědkyně] ze společnosti [právnická osoba] kontaktován se žalovaným. Žalovaný nabídl, že žalobci poskytne potřebných 1 800 000 Kč na vyplacení exekucí. Současně se dohodli, že žalobce na žalovaného převede nemovitosti v jeho vlastnictví s tím, že poté, co žalobce žalovanému zapůjčené peněžní prostředky vrátí, tak žalobce nabude zpět své vlastnické právo. Jako odměnu za zapůjčení peněz měl žalobce žalovanému uhradit peněžní prostředky ve formě„ nájmu“. Tvrdil, že převod nemovitosti měl sloužit výlučně jako zajišťovací institut. Poté, co žalobce chtěl, aby na něj žalovaný převedl předmětné nemovitosti zpět, však žalovaný tento postup odmítl s tím, že mu žalobce dluží na nájmu za předmětné nemovitosti a jeho právo na zpětný odkup tím zaniklo. Tvrdil, že žalovanému řádným způsobem nevzniklo vlastnické právo k předmětným nemovitostem. Žalobce evidoval závazky k různým subjektům ve výši 1 800 000 Kč. Žalovaný se nabídl, že za něj tyto závazky uhradí a jako zajištění požadoval převod vlastnického práva k předmětným nemovitostem. Žalobce na žalovaného předmětné nemovitosti převedl za částku 1 800 000 Kč. Nemovitosti však mají hodnotu cca 3x vyšší. Žalovaný odmítá nemovitosti na žalobce převést za částku 1 800 000 Kč zpět. Žalobce přitom žalovanému nabídl, že mu uhradí zpět částku 1 800 000 Kč plus částku, která by odpovídala odměně za poskytnutí zápůjčky plus částku 50 000 Kč k tomu. Žalobce má za to, že došlo k jeho neúměrnému zkrácení a současně i k faktické realizaci nepřípustné tzv. propadné zástavy a kupní smlouva je z těchto důvodů absolutně neplatná. V úvahu připadá i naplnění institutu lichvy dle § 1796 o.z. Uzavírá, že je ve veřejném zájmu, aby bylo jednání žalovaného shledáno v rozporu s dobrými mravy a vyslovena absolutní neplatnost předmětné kupní smlouvy, neboť je nepřípustné, aby bylo právně aprobováno jednání žalovaného, který zneužil tísně a nepříznivého zdravotního stavu žalobce, čímž docílil převodu vlastnického práva k nemovitostem za nepřiměřeně nízkou cenou. Žalobce se žalobou domáhá určení vlastnického práva k předmětným nemovitostem, protože je přesvědčen, že právní jednání žalovaného spočívající v uzavření kupní smlouvy je pro rozpor s dobrými mravy stižen vadou způsobující neplatnost tohoto právního jednání. Naléhavý právní zájem ve smyslu § 80 o.s.ř. na určení, že je vlastníkem předmětných nemovitostí, žalobce odvozuje od svého nejistého právní postavení spočívajícího ve skutečnosti, že v příslušné evidenci katastru nemovitostí je jako vlastník těchto nemovitostí uveden žalovaný, avšak stav zápisu neodpovídá skutečnosti, jak plyne z žalobních tvrzení. Bez rozhodnutí soudu, jímž bude vlastnické právo žalobce deklarováno, příslušný katastrální úřad neodstraní rozpor zapsaného stavu se stavem skutečným. 2. Na jednání dne 31.5.2021 žalobce upřesnil žalobní petit tak, že již nežádá o určení ve vztahu k pozemku parc. [číslo]. Upřesnění žalobního petitu provedl žalobce na základě sdělení ze strany soudu, podle kterého z příslušných informací o pozemcích vyplývá, že došlo ke sloučení pozemku parc. [číslo] s pozemkem parc. [číslo] jak dokládá navýšení jeho výměry. 3. Žalovaný s žalobou nesouhlasil a navrhl žalobu jako nedůvodnou zamítnout. Předně zdůraznil, že předmětem žaloby jsou stejná tvrzení a argumenty, které žalobce vůči žalovanému již uplatnil v řízení vedeném u zdejšího soudu pod sp.zn. 105 C 2/2018. [anonymizováno 6 slov] [role v řízení], [anonymizováno] [role v řízení] [anonymizováno 6 slov] [anonymizováno] [anonymizováno] [anonymizováno], [anonymizováno], [anonymizováno] [anonymizováno] [anonymizována tři slova] [ustanovení pr. předpisu], [anonymizováno 6 slov] [anonymizováno], [anonymizováno] [anonymizováno] [anonymizováno] [role v řízení] [anonymizována čtyři slova] [role v řízení]. K jednáním vedoucím k uzavření kupní smlouvy s ohledem na opakovaně tvrzený špatný zdravotní stav a časovou tíseň žalobce, žalovaný uvedl, že v roce 2016 zjistil, že na veřejném portálu [anonymizováno] je inzerována předmětná nemovitá věc k prodeji a o tuto projevil u zprostředkující realitní kanceláře [právnická osoba] zájem. Prohlídka nemovitosti proběhla v říjnu roku 2016. Žalovaný nabídl prodávajícímu maximální kupní cenu 1 800 000 Kč, přičemž vycházel z celkově zanedbaného stavu domu a pozemků a četných exekucí (potřeby následné vysoké investice). Žalobce požadoval 2,5 až 2,6 mil. Kč, s čímž žalovaný nesouhlasil a o koupi se dále nezajímal. V říjnu roku 2017 po ročním neúspěšném nabízení k prodeji, byl žalovaný osloven realitní kanceláří [právnická osoba], zda jeho zájem o koupi ještě trvá. Žalovaný zopakoval svoji původní cenovou nabídku. Žalobce s ní souhlasil s podmínkou, že nový majitel mu umožní užívání objektu formou nájmu s možností sjednávat si podnájem k dalším čtyřem bytovým jednotkám v domě. To nebylo s pohledu žalovaného překážkou, protože jeho záměrem i bez toho bylo na přechodnou dobu nemovitost pronajmout. O časové tísni žalobce lze sotva uvažovat, když nemovité věci nabízel k prodeji (byť neúspěšně za jím požadovanou kupní cenu) celý rok – od října 2016 do října 2017. Následná jednání a úkony v souvislosti s prodejem žalovanému trvaly dalšího půl roku od října 2017 do 27.3.2018. Z hlediska zdravotního stavu nebylo žalovanému na chování žalobce nic nápadného, choval se zcela racionálně, věcně připomínkoval návrhy předkupních dokumentů i kupní smlouvu. V uvedené době jezdil s [anonymizována tři slova], zajišťoval [anonymizována čtyři slova] a podobně, což zjevně vylučuje takový fyzický či psychický stav, aby nebyl schopen racionálně jednat při prodeji nemovitosti. Žalobce například do dohody o společném postupu cíleně ve svůj prospěch prosadil zapracování požadavku možnosti zpětného odkupu nemovitosti do 48 měsíců od podpisu kupní smlouvy za stejnou kupní cenu včetně téhož práva pro jeho případné dědice (avšak za předpokladu splnění ujednaných povinností z jeho strany). Žalovaný s tímto požadavkem souhlasil, protože pro něho by ani v případě realizace zpětného odkupu (jemu se jevícímu jako málo pravděpodobný) nebyl uzavřený obchod ztrátový, neboť počítal s mezitímním příjmem z nájemného. Dále si žalobce sjednal nestandardní termín platby nájemného až v měsíci, na který bylo nájemné určeno. Veškerá jednání se žalobcem včetně přípravy všech smluvních dokumentů vedla a zajišťovala zmíněná realitní kancelář [právnická osoba], žalovaný se s ním osobně setkal pouze při prohlídce domu v roce 2016 a poté až při podpisu kupní smlouvy 27.3.2018. Z pohledu žalovaného vše probíhalo standardním způsobem, garantem obchodu pro něho byla zkušená makléřka. O exekucích žalobce a výši jeho pohledávek neměl žalovaný v době koupě nemovitosti žádné bližší povědomí, věděl pouze obecně o jeho dluzích jako hlavním důvodu prodeje nemovitostí a to, že budoucí úhradu a odklady dražeb zajišťuje rovněž zprostředkovatel. Namítl, že mezi žalovaným a žalobcem nikdy neproběhla žádná jednání o„ finanční zápůjčce“ v jakékoliv podobě nebo o„ odměně“ ve formě nájmu, jak uvádí žaloba. Mezi žalovaným a žalobcem také nikdy neproběhla žádná jednání, která by bylo možno interpretovat jako realizaci„ propadné zástavy“ – takový záměr by vyžadoval uzavření samostatné smlouvy. Žalovaný proto vylučuje jinou možnost nabytí nemovitosti než formou řádné koupě. K otázce odmítnutí zpětného odkupu žalovaný uvedl, že možnost zpětného odkupu byla zmařena jednáním samotného žalobce, když hrubě porušil nájemní smlouvu i dohodu o společném postupu tím, že přestal platit nájemné podle dohodnutých podmínek. Na nebezpečí, kterému se neplacením vystavuje, byl žalovaným opakovaně, marně, předem upozorňován. Svévolným jednáním žalobce tak došlo k naplnění ustanovení bodu 6 dohody o společném postupu – zaniklo právo zpětného odkupu. V době, kdy žalobce soudně napadl žalovaného ve věci neplatnosti podané výpovědi (jednalo se o výpověď ze dne 13.8.2018) se žalobce pokusil prostřednictvím svého právního zástupce vyjednat novou dohodu na zpětný odkup za původní kupní cenu + 50 000 Kč k tomu. Žalovaný přímo neodmítl, ale další jednání v té věci podmínil doplacením veškerého dlužného nájemného. Na to ale žalobce nereflektoval, svůj dluh nevyrovnal. Doplnil, že v soudním řízení na neplatnost výpovědi ze dne 13.8.2018 žalobce uplatňoval stejné právní konstrukce, jaké jsou obsaženy v této