9 C 239/2021-316 — Okresní soud v Jablonci nad Nisou

1. Žalobou podanou dne 19. 11. 2021 se celkem 11 žalobců domáhalo proti žalované určení, že smlouvy o uzavření budoucích kupních smluv, které v průběhu roku 2020 uzavřeli s žalovanou, trvají. Žalobu odůvodnili tím, že všichni žalobci uzavřeli s žalovanou smlouvy, jejímž předmětem byl závazek smluvních stran uzavřít budoucí kupní smlouvy o převodu vlastnického práva k bytovým jednotkám (apartmánům), které jsou umístěny všechny v budově [adresa], která je součástí pozemku p. [číslo] na listu vlastnictví [číslo] v katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce], pro katastrální území a [územní celek] (dále jen Smlouvy) .Od všech shora citovaných Smluv žalovaná postupně od prosince 2020 do 31. 5. 2021 odstoupila z důvodu prodlení žalobců s úhradou části kupní ceny, což žalobci žalobou rozporovali. Dle Smluv mělo dojít k úhradě kupní ceny ve čtyřech splátkách navázaných na předem stanovené termíny. Všichni žalobci splnili svoji povinnost a řádně zaplatili první tři splátky, přičemž prodlení s úhradu poslední splátky nebylo zapřičiněno jejich zaviněním. Navíc k odstoupení od Smluv došlo až po více, než 4 měsících po tvrzeném prodlení na straně žalobců, což žalobci považovali za rozpor s ustanovením § 1977 o.z., neboť k odstoupení od Smluv nedošlo bez zbytečného odkladu poté, co se o prodlení žalovaná dozvěděla. Navíc v době, kdy již žalovaná o tvrzeném prodlení žalobců věděla, umožnila žalobcům v jednotlivých apartmánech na jejich náklady nainstalovat celé vybavení kuchyní, zhotovených na míru jednotlivých apartmánů, dále jim bylo umožněno instalovat v apartmánech podlahy a nábytek. Všechny tyto práce byly prováděny se souhlasem zástupce žalované pana [jméno] [příjmení], který také jednal se žalobci jak v době před uzavřením předmětných Smluv, tak také po celou dobu trvání těchto Smluv. Důvodem pro který nedošlo u všech žalobců, kteří se vzájemně před uzavřením Smluv neznali, k úhradě poslední splátky kupní ceny, bylo právě jednání s panem [příjmení], který žalobce opakovaně ujišťoval, že s úhradou poslední části kupní ceny mohou vyčkat do doby kolaudace objektu s tím, že pro provedení úhrady poslední splátky žalobcům udělí pokyn. Žalobci byli připraveni poslední část kupní ceny doplatit a místo toho žalovaná od všech Smluv odstoupila, což žalobci považovali za jednání neplatné, které se příčí dobrým mravům ve smyslu ustanovení § 580 odst. 1 o.z. 2. Žalobci dále v žalobě tvrdili, že je u nich dán naléhavý právní zájem na podání určovací žaloby ve smyslu § 80 o.s.ř. už jen z toho důvodu, že žalobou na plnění v daném případě postupovat nelze. Tato skutečnost vyplývá z ustanovení samotných Smluv, konkrétně pak z článku II. bodu 2.1 Smluv, který stanoví podmínky uzavření budoucí smlouvy. Jednou z těchto podmínek je udělení kolaudačního souhlasu s užíváním penzionu, který však ke dni podání žaloby nebyl vydán. Podle názoru žalobců tedy nebylo možno postupovat v souladu s ustanovením § 1787 o.z. a není tedy jiného právního postupu, než podání žaloby na určení existence smluvního vztahu žalobců a žalované. 3. Žalovaná ve svém písemném vyjádření s žalobou nesouhlasila a navrhla její zamítnutí v plném rozsahu. Nesporovala uzavření smluv o budoucích kupních smlouvách k jednotlivým apartmánům, nepopřela, že od všech smluv postupně odstoupila z důvodu prodlení žalobců s úhradou poslední splátky kupní ceny. Namítala, že žalobci neučinili žádnou výzvu vůči žalované k uzavření následné kupní smlouvy, ač ve smlouvách o smlouvě budoucí bylo dohodnuto, že budoucí prodávající (žalovaná) se zavazuje výzvu učinit nejpozději do 30. 6. 2021. Pokud tak učiněno nebylo, měli žalobci právo podle smluv o smlouvách budoucích v náhradní patnáctidenní lhůtě vyzvat budoucího prodávajícího k uzavření kupní smlouvy, což neučinili a uplynutím jednoho roku došlo tak k prekluzi nároku ve smyslu § 1785 a § 1788 z.č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku (dále jen o.z.). Zároveň žalovaná namítala, že na určovací žalobě nemají žalobci dán naléhavý právní zájem podle § 80 o.s.ř., neboť žalobou na určení, že smlouvy o smlouvách budoucích trvají, nedojde prokazatelně k žádné změně jejich právního postavení. Žalobci měli podat žalobu na nahrazení projevu vůle žalované k uzavření kupní smlouvy. 4. Dne 12. 9. 2022 vstoupili do řízení z vlastního podnětu na stranu žalovanou ve smyslu § 93 o.s.ř. vedlejší účastníci [celé jméno vedlejšího účastníka] a [celé jméno vedlejší účastnice], kteří prokázali právní zájem na výsledku řízení ohledně smlouvy č. [anonymizováno] [rok] (k apartmánu [číslo] [anonymizována dvě slova] [výměra], [anonymizována dvě slova] [anonymizována dvě slova] [anonymizována dvě slova] [anonymizována dvě slova] [adresa], neboť s žalovanou uzavřeli dne 22. 11. 2021 totožnou smlouvu o smlouvě budoucí kupní. Vedlejší účastníci se v písemném vyjádření ztotožnili se všemi názory žalované. 5. V průběhu soudního řízení ještě před prvním soudním jednáním vzalo postupně 10 žalobců žalobu výslovně v plném rozsahu zpět, neboť mezi nimi a žalovanou byly uzavřeny a naplněny dohody o narovnání. <b>6. Usnesením ze dne 23. 9. 2022 č.j. 9 C 239/2021-224 bylo řízení mezi 10 žalobci a žalovanou zastaveno a ze vztahu mezi těmito žalobci a žalovanou nikdo neměl právo na náhradu nákladů řízení. Usnesení nabylo právní moci dne 26. 10. 2022. V řízení nadále bylo pokračováno pouze mezi žalobkyní [příjmení] [anonymizováno] [právnická osoba] a žalovanou.</b> 7. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že mezi žalobkyní a žalovanou byly dne 17. 9. 2020 uzavřeny dvě Smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy č. [anonymizováno] [rok] (k apartmánu [číslo] [anonymizována dvě slova] [výměra], [anonymizována dvě slova] [anonymizována dvě slova] [anonymizována dvě slova] [anonymizována dvě slova] [adresa] a ke spoluvlastnickému podílu na pozemcích p. [číslo]) a č. [anonymizováno] [rok] (k apartmánu [číslo] [anonymizována dvě slova] [výměra], [anonymizována dvě slova] [anonymizována dvě slova] [anonymizována dvě slova] [anonymizována dvě slova] [adresa] a ke spoluvlastnickému podílu na pozemcích p. [číslo]). Od obou Smluv žalovaná odstoupila dne 15. 10. 2021 z důvodu prodlení žalobkyně s úhradou části kupní ceny. <b>8. Při soudním jednání dne 29. 3. 2023 se soud jako první a základní otázkou zabýval tím, zda je dán na určení, že smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy č. [anonymizováno] [rok] a č. [anonymizováno] [rok] ze dne 17. 9. 2020 trvají, naléhavý právní zájem ve smyslu § 80 o.s.ř.</b> 9. Zástupce žalobkyně setrval na podané žalobě a tvrdil, že teoreticky je tvrzení žalované i vedlejších účastníků o tom, že by mělo být žalováno na nahrazení projevu vůle k uzavření kupní smlouvy, nikoliv na určení existence smluv o smlouvě budoucí kupní, správné. V době, kdy byla podávána žaloba, by však žaloba na nahrazení projevu vůle nemohla být úspěšná, neboť ve smyslu článku 2.2.1 smlouvy o smlouvě budoucí kupní k uzavření kupní smlouvy musí být dán kolaudační souhlas, který však ke dni podání žaloby dán nebyl. Nebyly tak splněny podmínky k uzavření kupní smlouvy. Proto žalobkyně žaluje na určení existence původní smlouvy a odkazuje na rozhodnutí Nejvyššího soudu 3 Cdon 1338/96. Teprve poté, když bude najisto postaveno právo žalobkyně, bude moci být v budoucnu buď uzavřena kupní smlouva, anebo žalováno na nahrazení projevu vůle. 10. Zástupce žalované s tvrzením zástupce žalobkyně nesouhlasil, proti tomu tvrdil, že žalobkyně směšuje dvě rozdílné věci, a to vydání kolaudačního rozhodnutí a odstoupení od smlouvy. K tomu doplnil, že došlo ze strany žalované k řádnému odstoupení od smlouvy z důvodu prodlení se zaplacením poslední splátky a pouze nahrazením projevu vůle by bylo možno zkoumat, zda k odstoupení došlo či nedošlo platně. Tuto věc by soud pak povinně a řešil jako otázku předběžnou v rámci řízení na nahrazení projevu vůle. Tvrzení o tom, že podmínkou uzavření kupní smlouvy bylo kolaudační rozhodnutí, není zcela pravda, neboť v článku 2.1 smlouvy o smlouvě budoucí je uvedeno datum uzavření kupní smlouvy nejpozději do 30. 6. 2021. V případě, že by toto splněno nebylo, měla žalobkyně vyzvat bez zbytečného odkladu žalovanou k uzavření kupní smlouvy a v případě odmítnutí zažalovat na nahrazení projevu vůle. Kolaudace nemá s tímto nic společného, navíc kolaudace již byla provedena 15. 2. 2022, což doložil kolaudačním souhlasem [stát. instituce], stavebního úřadu. Pokud by ke kolaudaci nedošlo, nemohl by objekt získat číslo popisné [číslo] a být zavkladován do katastru nemovitostí, k čemuž došlo. 11. Zástupce vedlejších účastníků tvrdil, že argumentace žalobkyně ohledně naléhavého právního zájmu je zcela účelová, neboť případné rozhodnutí soudu, kterým by bylo určeno, že smlouva o smlouvě budoucí kupní trvá, by neznamenalo pro zlepšení právního postavení žalobkyně vůbec nic. Žalobkyně považuje odstoupení od smlouvy za neplatné, tvrdí, že smlouva trvá a měla možnost toto vyřešit žalobou na nahrazení projevu vůle na uzavření kupní smlouvy, až budou dle názoru žalobkyně splněny podmínky pro její uzavření.