10 C 31/2020-139 — Okresní soud v Kladně

1. Žalobce se žalobou proti žalovanému domáhal určení, že trvá nájemní vztah žalobce k [anonymizována dvě slova] – pozemku parc. [číslo] v [katastrální uzemí]. Uvedl, že dne [datum] uzavřel s původním vlastníkem tohoto pozemku, [jméno] [příjmení], nájemní smlouvu na dobu určitou – do dne [datum]. Dne [datum] se na základě kupní smlouvy s [jméno] [příjmení] stal vlastníkem předmětného pozemku žalovaný. Dne [datum] žalovaný od předmětné nájemní smlouvy odstoupil a jako důvod odstoupení vymezil blíže nespecifikované nezaplacení splatného nájemného ani do splatnosti dalšího nájemného. Současně uvedl, že pozdější úhrada nájemného nemá na právo odstoupit od nájemní smlouvy vliv. Žalobce dopisem ze dne [datum] namítl neplatnost odstoupení od smlouvy, s odůvodněním, že není přesně vymezen důvod, pro který je od smlouvy odstupováno. Dalším důvodem pro neplatnost odstoupení od smlouvy byla dle žalobce neexistence dluhu na nájemném ke dni doručení výpovědi. 2. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby. Potvrdil, že předmětem tvrzené nájemní smlouvy mezi žalobcem a původním vlastníkem, následně žalovaným, byl pronájem výše označeného pozemku s účinností od [datum] do [datum]. Nájemné za užívání pozemku byla sjednání na [částka] ročně pro rok [rok] až [rok] a ve výši [částka] ročně od roku [rok], vždy se splatností ke každému [anonymizováno] toho kterého roku. Na svou obranu uvedl, že žalobce své povinnosti z nájemní smlouvu již od počátku nájemního vztahu řádně neplnil, sjednané platby nehradil řádně a včas. Na nedoplatky na platbách z nájemní smlouvy byl žalovaným upozorněn formou [anonymizována dvě slova] dne [datum], kdy žalobce nedoplatky uznal, a to zpětně do roku [rok]. Celkovou dlužnou částku z titulu nedoplatků na nájemném ve výši [částka] žalobce dne [datum] uhradil. Přestože ale uvedenou dlužnou částku koncem [anonymizováno] [rok] žalobce žalovanému poukázal, ani tak nebyl dluh na platbách z nájemní smlouvy zcela uhrazen. Proto koncem roku [rok] žalovaný zaslal žalobci výzvu k zaplacení dlužné částky ve výši [částka], z tohoto dluhu však žalobce uznal pouze [částka]. Dne [datum] zaslal žalovaný žalobci dopis, ve kterém zdůraznil existující dluh na platbách z nájemní smlouvy včetně úroků z prodlení, vše v celkové výši [částka] a opakovaně žalobce vyzval k úhradě této částky. Jelikož částka uhrazena nebyla, dne [datum] žalovaný od smlouvy se žalobcem odstoupil, odstoupení bylo žalobci doručeno dne [datum] a tímto dnem tedy nájemní vztah, týkající se pronájmu výše označeného pozemku v k. ú. [příjmení] mezi žalobcem a žalovaným, zanikl. Zdůraznil, že v odstoupení od smlouvy byl uveden jasný a určitý důvod výpovědi - prodlení s úhradou plateb na nájemném, kromě toho byl žalobce před odstoupením od smlouvy k platbám dlužných částek žalovaným opakovaně vyzýván. 3. V doplněném vyjádření k žalobě žalovaný vyčíslil všechny platby, které do dne odstoupení od smlouvy (tedy ke dni [datum]) od žalobce obdržel - v roce [rok] od žalobce neobdržel žádnou platbu, v roce [rok] obdržel dne [anonymizována dvě slova]. částku ve výši [částka], dne [anonymizována dvě slova]. částku ve výši [částka], dne [anonymizována dvě slova]. částku ve výši [částka] a dne [číslo]. částku ve výši [částka]. V roce [rok] obdržel od žalobce ve dnech [anonymizována dvě slova]. a [anonymizováno] vždy částky ve výši [částka] a [částka], avšak obě tyto částky jak v [anonymizováno], tak i [anonymizováno] [rok] žalovaný žalobci vždy vrátil z důvodu nedostatečné specifikace. Dále žalovaný od žalobce v roce [rok] obdržel dne [anonymizována dvě slova]. částky ve výši [částka] a [částka]. V roce [rok] obdržel od žalobce dne [anonymizována dvě slova]. částky ve výši [částka] a [částka] a dne [anonymizována dvě slova]. částky ve výši [částka] a [částka]. V roce [rok] obdržel od žalobce dne [anonymizována dvě slova]. částky ve výši [částka] a [částka] a dne [anonymizována dvě slova]. částky ve výši [částka] a [částka]. V roce [rok] obdržel od žalobce dne [anonymizována dvě slova]. částky ve výši [částka] a [anonymizována dvě slova] [anonymizováno] a dne [anonymizována dvě slova]. částky ve výši [částka] a [částka]. V roce [rok] obdržel od žalobce [anonymizována dvě slova]. [anonymizováno]. částky ve výši [částka] a [částka] a dne [číslo]. částky ve výši [částka] a [částka]. V roce [rok] obdržel od žalobce dne [anonymizována dvě slova]. částku ve výši [částka], dne [číslo]. částku ve výši [částka], dne [anonymizována dvě slova]. částky ve výši [částka] a [částka] a dne [anonymizována dvě slova]. částku ve výši [částka] a [částka]. V roce [rok] obdržel žalovaný od žalobce dne [anonymizována dvě slova]. částku ve výši [částka]. 4. Odeslání výlučně těchto shora vyjmenovaných plateb žalovanému včetně skutečnosti, že dvakrát odeslal a byly mu žalovaným vráceny platby vždy ve výši [částka] a [částka] ze dne [datum] a ze dne [datum], žalobce potvrdil. 5. V posuzované věci byl soud nucen zabývat se nejprve otázkou naléhavého právního zájmu. Určovací žaloba podle § 80 písm. c) o.s.ř. má místo jednak tam, kde její pomocí lze eliminovat stav nejistoty v právním vztahu a k odpovídající nápravě nelze dospět jinak, jednak v případech, v nichž určovací žaloba nejúčinněji vystihuje obsah a povahu příslušného právního vztahu a jejím prostřednictvím lze dosáhnout úpravy, tvořící určitý právní rámec, který je zárukou odvrácení budoucích sporů účastníků (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 3. 1997, sp. zn. 3 Cdon 1338/96, uveřejněný pod [číslo] v časopise Soudní judikatura, ročník 1997). Podle ustálené judikatury soudů naléhavý právní zájem na určení, zda tu právní vztah nebo právo je či není, je dán zejména tam, kde by bez tohoto určení bylo ohroženo právo žalobce nebo kde by se bez tohoto určení jeho právní postavení stalo nejistým. Prokáže-li žalobce, že má právní zájem na tom, aby bylo určeno určité právo nebo právní poměr, přestože by mohl žalovat přímo na splnění povinnosti, nelze mu určovací žalobu odepřít. Žalobce v projednávané věci žalobou vyjadřuje, že do jeho nájemního práva bylo neoprávněně zasaženo a domáhá se určení, že nájemní vztah nadále trvá. Vyhověním této žalobě, unese –li žalobce důkazní břemeno, by se jeho právní postavení, kdy odstoupením žalovaného od nájemní smlouvy ztratil statut nájemce k výše označenému pozemku, mohlo výrazně změnit. Soud proto naléhavý právní zájem na určovací žalobě v tomto případě shledal a spor po věcné stránce projednal. 6. V projednávané věci nebylo sporu o existenci ani o datu uzavření nájemní smlouvy k zemědělskému pozemku v k. ú. [příjmení], jak uvedeno v odstavci 1. Nesporným se rovněž ukázalo být, že mezi žalobcem a žalovaným byly uzavřeny celkem 3 smlouvy o pronájmu zemědělských pozemků: dvě z těchto smluv uzavíral žalobce v postavení nájemce se žalovaným jako vlastníkem a pronajímatelem (jedna smlouva se týkala zemědělského pozemku v k. ú. [příjmení], druhá zemědělského pozemku v k. ú. [obec]), třetí smlouva, týkající se pozemků v k. ú. [obec] a k. ú. [část obce], byla mezi účastníky uzavřena v opačném smluvním postavení, tedy mezi žalobcem jakožto vlastníkem a pronajímatelem na straně jedné a žalovaným jako nájemcem na straně druhé. [příjmení] mezi účastníky nebylo ani ohledně celkové výše plateb, které žalobce poukázal žalovanému z titulu nájemce zemědělských pozemků, ohledně nichž žalovaný vystupoval jako pronajímatel. Za nespornou účastníci označili rovněž skutečnost, že žalobce vůči žalovanému provedl jednostranný zápočet částky [částka], kterou mu žalovaný dlužil z titulu nájemného za pronájem pozemků v k. ú. [obec] a k. ú. [část obce], na úhradu svého dluhu u žalovaného z titulu nájemného za užívání pozemků v k. ú. [příjmení] a žalovaný tento zápočet akceptoval. 7. [příjmení] zůstalo, zda je odstoupení od smlouvy právním jednáním dostatečně určitým a srozumitelným a zda žalobce žalovanému ke dni [datum], kdy žalovaný odstoupil od smlouvy, dlužil na nájemném za užívání zemědělských pozemků v k. ú. [anonymizováno] 8. Žalobce tvrdil, že ke dni odstoupení od smlouvy žalovanému na nájemném ani na daních nedlužil ničeho. 9. Žalovaný tvrdil, že žalobce měl z titulu obou smluv o nájmu zemědělských pozemků (v k. ú. [příjmení] a v k. ú. [obec]) za povinnost zaplatit žalovanému (na nájmech a dani z nemovitosti) celkovou částku ve výši [částka]. Žalobce však ke dni odstoupení od smlouvy uhradil žalovanému pouze částku ve výši [částka] – ke dni odstoupení od smlouvy tudíž dlužil žalovanému částku minimálně ve výši [částka]. 10. Z výpisu z [anonymizováno] nemovitostí ze dne [datum] bylo prokázáno, že žalovaný je vlastníkem parcely parc. [číslo] – [anonymizována tři slova], zapsané v Katastru nemovitostí u [stát. instituce], [stát. instituce], proto [územní celek], [katastrální uzemí], na [anonymizováno] [číslo]. 11. Z nájemní smlouvy ze dne [datum], uzavřené mezi žalobcem jako nájemcem a původním vlastníkem - [jméno] [příjmení] jako pronajímatelem, bylo prokázáno, že dne [datum] [jméno] [příjmení], bytem [adresa], pronajal žalobci pozemek parc. [číslo] v [k