128 C 11/2022 — Okresní soud v Kladně

1. Žalobce se domáhal zaplacení shora uvedené částky s odůvodněním, že je společenstvím vlastníků jednotek a vykonává správu bytového domu [adresa] včetně pozemků p. č. 2011, p. č. 2011 a p. č. 2012, vše v k. ú. Hlubočepy (dále jen„ dům“). Žalovaný je spoluvlastníkem jednotky [číslo] nacházející se v domě s podílem o velikosti 4/6. Jedná se o nebytový prostor (sklepní kóji). Žalobce žádá zaplacení zúčtovaných záloh na„ služby spojené s užíváním jednotky“ za roky 2018 (celkem 4 230 Kč), 2019 (celkem 3 952 Kč) a 2020 (celkem 4 601 Kč), které žalobce žalovanému vyúčtoval ve vyúčtováních splatných dne [datum], [datum] a [datum]. Konkrétně se jednalo o tyto dílčí nároky: 1 596 Kč za dlouhodobé zálohy (fond oprav), 2 051,08 Kč za odměnu správci, 415,75 Kč za položku„ ostatní“ a 166,98 Kč za pojistné (vše v roce 2018); 1 596 Kč za dlouhodobé zálohy (fond oprav), 2 051,08 Kč za odměnu správci, 133,03 Kč za položku„ ostatní“ a 172,05 Kč za pojistné (vše v roce 2019); a 2 394 Kč za dlouhodobé zálohy (fond oprav), 1 972,46 Kč za odměnu správci, 47,68 Kč za položku„ ostatní“ a 187,29 Kč za pojistné (vše v roce 2020). Položka„ ostatní“ zahrnovala administrativní náklady (jako poštovné, kolky atp.) a položka„ pojistné“ je pojistné na pojištění domu, které žalobce hradí. Zálohy byly na každý rok stanoveny výpočetním/evidenčním listem, jehož součástí byla jen záloha na fond oprav. Ostatní„ služby“ byly vždy pouze součástí ročního vyúčtování. Žalobce uplatňuje reálně vzniklé náklady, které musel za žalovaného uhradit. Všechna vyúčtování byla zasílána běžnou zásilkou na adresu žalovaného [ulice a číslo], [PSČ] [obec]. Žalobce od těchto zásilek nemá podací lístek ani doručenku. Vyúčtování kromě toho žalovanému zaslal spolu s předžalobní upomínkou, od níž předložil podací lístek. V letech 2018 až 2020 bylo v domě celkem 27 jednotek, z čehož u jedné je její vlastník v insolvenci, a proto mu žalobce příspěvek neúčtoval. Výše příspěvku na správu domu a pozemku před rokem 2018 činila 10 Kč/m2, o čemž zřejmě rozhodlo shromáždění žalobce na ustavující schůzi. Žalobci se však rozhodnutí nepodařilo dohledat. Tuto částku všichni vlastníci fakticky hradili. Žalobce si není vědom, že by shromáždění někdy rozhodlo o výši příspěvků určených na odměňování osoby, která dům spravuje nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti ani takové rozhodnutí nenašel. Náklady uvedené ve stanovách v čl. VI bodu 1 písm. b) se vlastníkům rozúčtovaly podle reálných nákladů po skončení příslušného období. Jde konkrétně o položky uvedené ve vyúčtování nazvané„ odměna správci“,„ ostatní“ a„ pojistné‘‘. Ani ohledně položek„ ostatní“ a„ pojistné“ nebylo vydáno rozhodnutí shromáždění žalobce. Rozsah žalobcem poskytovaných služeb, který je uveden v čl. VI, bodu 6 stanov, se od přijetí těchto stanov doposud nezměnil. 2. Žalovaný uvedl, že mu částka 12 800 Kč jako„ roční“ poplatek připadá nereálná, neboť vlastní jen sklepní kóji. Neví, na základě čeho ji žalobce vypočítal. Nikdy neobdržel vyúčtování. 3. Soud zjistil následující skutečnosti. 4. Shromáždění žalobce přijalo dne [datum] změnu stanov spočívající v nových stanovách (viz notářský zápis, který ji osvědčuje). Podle těchto stanov náleží do působnosti shromáždění mj. schválení celkové výše příspěvků na správu domu pro příští období a schválení druhu služeb a výše záloh na jejich úhradu (viz čl. III oddíl 1. bod 5). Podle čl. VI bodu 1 stanov tvoří náklady žalobce především náklady na pojištění domu a pozemku, náklady na opravy, stavební úpravy a rekonstrukce společných částí domu, náklady na rozúčtování a vyúčtování plnění spojených s užíváním jednotek, náklady na pořízení majetku sloužícího pro vlastní správní činnost (kancelářské potřeby atp.) a náklady na odměnu předsedy společenství a exekutivního správce. [příjmení] jednotky přispívá na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech; nevyčerpané příspěvky, které tvoří dlouhodobou zálohu, se nevypořádávají a převádí se do dalšího roku (viz bod 2). Příspěvky určené na odměňování předsedy společenství a exekutivního správce, které souvisejí s vlastní správní činností společenství, se rozvrhnou na každou jednotku stejně (viz bod 3). Příspěvky na správu domu jsou členové žalobce povinni hradit nejpozději k 15. dni příslušného kalendářního měsíce; žalobce je při prodlení oprávněn požadovat úrok z prodlení, což je oprávněn i v případě prodlení s úhradou nedoplatku zjištěného na základě ročního vyúčtování (viz bod 4). Rozsah služeb poskytovaných žalobcem je tento: dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu, a popř. další služby, o kterých rozhodne shromáždění žalobce (viz bod 6). Zálohy na služby platí člen společně s příspěvkem vždy k 15. dni příslušného kalendářního měsíce; žalobce je při prodlení oprávněn požadovat úrok z prodlení, což je oprávněn i v případě prodlení s úhradou nedoplatku zjištěného na základě ročního vyúčtování (viz bod 7). Vyúčtování záloh na služby provede žalobce společně s vyúčtováním příspěvků na správu domu a pozemku nejpozději do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období a doručí je všem členům na aktuální doručovací adresu (viz bod 10). Finanční vyrovnání přeplatků a nedoplatků z vyúčtování záloh na služby bude provedeno ve lhůtě jednoho měsíce od doručení vyúčtování, což platí i pro vyúčtování příspěvků na správu domu a pozemku (viz bod 12). Podle čl. VII stanov doručuje žalobce svým členům osobně proti podpisu, vhozením do schránky, vyvěšením na nástěnce bytového domu v sídle žalobce, poštovním doručovatelem nebo elektronickou poštou. Pro doručování poštovním doručovatelem platí„ fikce doručení“ ve smyslu § 573 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ občanský zákoník“). 5. Žalovaný je spoluvlastníkem jednotky [číslo] v domě ve správě žalobce s podílem o velikosti 4/6. Na tuto jednotku připadá podíl na společných částech o velikosti [číslo] (viz informace o jednotce a výpis z rejstříku společenství vlastníků jednotek). V domě je celkem 27 jednotek (viz výpis z katastru nemovitostí). 6. Podle zápisu ze shromáždění žalobce ze dne [datum] rozhodlo shromáždění žalobce o zvýšení dlouhodobé zálohy (fondu oprav) na částku 20 Kč/m2 od 1. 7. 2020 s tím, že současná výše činí 10 Kč/m2. 7. Ve vyúčtování„ služeb“ za rok 2018 žalobce žalovanému vyúčtoval nedoplatek 4 230 Kč. Skládal se z dílčích nedoplatků na položky„ dlouhodobá záloha“ ve výši 1 596 Kč,„ odměna správci“ ve výši 2 051,08 Kč,„ ostatní“ ve výši 415,75 Kč a„ pojistné“ ve výši 166,98 Kč. Nedoplatky jsou ve stejné výši jako náklady žalobce, které žalobce rozúčtoval podle počtu jednotek u druhé položky a podle podílu na společných částech položky (13,3 m2 – jedná se o čtyři šestiny z 20 m2) u třetí a čtvrté; první položka žádný náklad žalobce neobsahuje. 8. Ve vyúčtování„ služeb“ za rok 2019 žalobce žalovanému vyúčtoval nedoplatek 3 952 Kč. Skládal se z dílčích nedoplatků na položky„ dlouhodobá záloha“ ve výši 1 596 Kč,„ odměna správci“ ve výši 2 051,08 Kč,„ ostatní“ ve výši 133,03 Kč a„ pojistné“ ve výši 172,05 Kč. Způsob rozúčtování je stejný jako v roce 2018. 9. Ve vyúčtování„ služeb“ za rok 2020 žalobce žalovanému vyúčtoval nedoplatek 4 601 Kč. Skládal se z dílčích nedoplatků na položky„ dlouhodobá záloha“ ve výši 2 394 Kč,„ odměna správci“ ve výši 1 972,46 Kč,„ ostatní“ ve výši 47,68 Kč a„ pojistné“ ve výši 187,29 Kč. Způsob rozúčtování je stejný jako v letech 2018 a 2019. 10. Výzvou ze dne [datum] žalobce vyzval žalovaného k zaplacení nedoplatků za roky 2018 a 2019. 11. Předžalobní upomínkou ze dne [datum] žalobce vyzval žalovaného k zaplacení nedoplatků za roky 2018 až 2020 s tím, že příslušná vyúčtování zasílá v příloze. Podle podacího lístku byla tato zásilka odeslána stejný den na adresu trvalého pobytu žalovaného. 12. Další předžalobní upomínkou ze dne [datum] žalobce opět žalovaného vyzval k zaplacení nedoplatků do deseti dnů od doručení. Podle podacího lístku byla tato zásilka odeslána dne [datum] na adresu trvalého pobytu žalovaného. 13. Podle § 1180 odst. 1 občanského zákoníku vlastník jednotky přispívá na správu domu a pozemku v poměru odpovídajícím jeho podílu na společných částech, nebylo-li v prohlášení určeno jinak, zejména se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění společné části, která slouží jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, a k rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad. Podle odst. 2 příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně. 14. Podle § 1181 občanského zákoníku vlastník jednotky platí zálohy na plnění spojená ne