1 C 112/2024-176 — Okresní soud v Kutné Hoře

1. Žalobkyně se domáhala nahrazení vůle žalovaných soudním rozhodnutím ve věci kupní smlouvy na nemovité věci (dále specifikované pozemky), a to směrem k žalovanému 1), aby uzavřel kupní smlouvu (a smlouvu o úschově), tj. aby soud nahradil souhlasný projev žalovaného 1) k závazku převzít nemovité věci, poskytnout součinnost při zápisu vlastnického práva k nemovitým věcem do katastru nemovitostí a zaplatit cenu za tyto nemovité věci. Ve směru k žalovaným 2) a 3) se žalobkyně domáhala, aby soud nahradil jejich vůli uzavřít kupní smlouvu, tj. aby soud nahradil souhlasný projev obou žalovaných vzdát se jejich předkupního práva k nemovitým věcem (dále definovaným pozemkům). Žalobkyně v žalobě uvedla, že se žalovanými uzavřela v dubnu 2023 dohodu o vypořádání, která v sobě obsahovala (krom dalších ujednání) i smlouvu o budoucí smlouvě kupní a pravidla pro stanovení ceny prodávaných nemovitých věcí, neboť přímo na ceně se strany nedokázaly shodnout. Dohoda byla uzavřena na dobu určitou do 31. 12. 2023, přičemž dodatkem strany prodloužili její trvání do 30. 6. 2024. V této dohodě se žalobkyně a žalovaný 1) dohodli, že každá ze stran předá druhé straně znalecký posudek vytvořený soudním znalcem v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, zapsaným v seznamu znalců vedeným Ministerstvem spravedlnosti ČR, jímž bude stanovena obvyklá cena pozemků ve smyslu definice ustanovení § 2 zák. č. 151/1997 Sb. Dále jmenovitě vyloučili z vypracování znaleckého posudku , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, a , jméno FO, . , jméno FO, jako znalce, kteří již v minulosti pro některou ze stran či pro soud pozemky oceňovali. Kupní cena měla být stanovena jako aritmetický průměr takto stanovených cen. Pro případ, že by se popsaným způsobem zjištěné ceny lišily o více než 10 %, se strany zavázaly společně zadat za týchž podmínek vypracování třetího znaleckého posudku losem určeným znalcem, k čemuž došlo. Dle žalobkyně žalovaní nesouhlasili s cenou (resp. s posudkem), jež byla stanovena v posudku znalce , jméno FO, . , jméno FO, , který byl vybrán žalobkyní (a současně ze srovnání cen bylo zřejmé, že se liší více jak o 10 %). Strany přistoupily k zadání třetího znaleckého posudku. Kupní cena pak měla být stanovena jako aritmetický průměr cen všech tří posudků. Žalobkyně vyzvala e-mailem ze dne 20. 2. 2024 prostřednictvím jejího právního zástupce žalované k uzavření kupní smlouvy s kupní cenou 7 635 000 Kč stanovenou dle dohody o vypořádání jako aritmetický průměr všech tří obstaraných znaleckých posudků, žalovaný 1) e-mailem ze dne 5. 3. 2024 sdělil žalobkyni, že se stanovenou cenou nesouhlasí, neboť má výhrady ke znaleckému posudku , jméno FO, . , jméno FO, . Zbylé žalované, kteří nereagovali na e-mail, žalobkyně vyzvala prostřednictvím jejího právního zástupce k uzavření kupní smlouvy a smlouvy o úschově v souladu s ujednáním čl. 3.3 dohody o vypořádání.2. Žalovaní se žalobou nesouhlasili a neměli ji za důvodnou. Shodně se žalobkyní tvrdili, že dne 18. 4. 2023 s žalobkyní uzavřeli dohodu o vypořádaní a dne 21. 12. 2023 uzavřeli k dohodě dodatek. Součásti dohody (za splnění podmínek) bylo, že druhá smluvní strana je povinna uzavřít kupní smlouvu ve lhůtě 15 dnů od obdržení výzvy. Dle žalovaných však nebyly splněny podmínky pro zaslání výzvy k uzavření kupní smlouvy na předmětné pozemky, protože žalobkyně nepředložila znalecký posudek, který by splňoval náležitosti, které měl znalecký posudek mít dle dohody. Nebyly tedy splněny podmínky pro uzavření kupní smlouvy. Dále se shodli se žalobkyní na tom, že způsob stanovení ceny předmětných pozemků odpovídal dohodě o vyrovnání. Žalovaní však sporovali následující: znalecký posudek předložený žalobkyní nesplňuje náležitosti při stanovení ceny obvyklé dle § 2 zákona č. 151/1997 Sb. Obvyklá cena v posudku je stanovena na základě realizovaných prodejů pozemků pro bydlení, navíc malé výměry, které se ale vždy prodávají výrazně dráž než pozemky průmyslové, anebo pozemků pro výrobu malých výměr, kde opět platí pravidlo, že malé pozemky se prodávají vždy za vyšší jednotkové ceny než pozemky velké výměry. V posudku není použit jediný relevantní prodej obdobných pozemků, rovněž není uvažován přístup přes cizí pozemky. Z tohoto tedy vyplývá, že obvyklá cena je v ocenění nesmyslná, evidentně nadhodnocená. Žalovaní dopisy ze dnů 3. 10. 2023 a 13. 5. 2024 upozornili žalobkyni na tyto skutečnosti a na to, že znalecký posudek předložený žalovanou není znaleckým posudek dle § 2 zákona č. 151/1997 Sb. Dále žalovaní uvedli, že na začátku roku 2022 soudní znalec , jméno FO, . , jméno FO, vypracoval pro žalovaného 2), žalovanou 3) a společnost , právnická osoba, ., vyjádření ke znaleckému posudku , jméno FO, . , jméno FO, , jehož předmětem bylo rovněž ocenění předmětných pozemků. V tomto vyjádření , jméno FO, . , jméno FO, ocenil předmětné Pozemky na naprosto odlišnou cenu, čímž porušil znalecký slib a zákon č. 254/2019 Sb., o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech, dle kterého je povinen vykonávat činnost s odbornou péčí, nezávisle, nestranně, což v tomto případě nebylo splněno (neboť pracoval pro obě strany sporu a pro každou z nich dospěl k odlišnému závěru). Žalovaní uzavřeli, že žádná ze stran tedy není povinna kupní smlouvu na předmětné pozemky uzavřít.3. Soud ve věci učinil následující skutková zjištění:4. Z výpisu z katastru nemovitostí soud zjistil, že žalobkyně je výlučnou vlastnicí následujících pozemků (dále souhrnně jen „Pozemky“) zapsaných na listu vlastnictví č. , hodnota, pro obec , adresa, a katastrální území , adresa, :- pozemku parc. č. , hodnota, ostatní plocha o evidované výměře 793 m2,- pozemku parc. č. , hodnota, ostatní plocha o evidované výměře 393 m2,- pozemku parc. č. , hodnota, ostatní plocha o evidované výměře 458 m2,- pozemku parc. č. , hodnota, ostatní plocha o evidované výměře 798 m2,- pozemku parc. č. , hodnota, ostatní plocha o evidované výměře 167 m2,- pozemku parc. č. , hodnota, ostatní plocha o evidované výměře 805 m2,- pozemku parc. č. , hodnota, ostatní plocha o evidované výměře 239 m2,- pozemku parc. č. St. , hodnota, zastavěná plocha a nádvoří o evidované výměře 2354 m2,- pozemku parc. č. St. , hodnota, zastavěná plocha a nádvoří o evidované výměře 281 m25. Z výpisu z katastru nemovitostí ze dne 4. 10. 2024 soud zjistil, že žalovaní 2) a 3) jsou podílovými spoluvlastníky (každý ½) budovy bez čp./č.e. stojící na pozemku parc. č. st. , hodnota, a budovy bez čp./č.e stojící na pozemku parc. č. st. , hodnota, zapsaných na listu vlastnictví č. , hodnota, pro obec , adresa, a katastrální území , adresa, .6. Z Dohody o vypořádání (dále jen „Dohoda“) ze dne 18. 4. 2023 uzavřené mezi žalobkyní a žalovanými , právnická osoba, ), a společností , právnická osoba, ., IČ , IČO, , soud zjistil jednak z čl. 1 Dohody okolnosti dohody (legendu vztahů mezi stranami), z čl. 2.1 Dohody že žalobkyně se zavázala do 30. 6. 2023 předložit druhé straně znalecký posudek vytvořený soudním znalcem v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, zapsaným v seznamu znalců vedeném Ministerstvem spravedlnosti ČR, jímž bude stanovena obvyklá cena Pozemků ve smyslu definice ustanovení § 2 zák. č. 151/1997 Sb. (pozemky budou oceňovány, jakoby na nich nebyly cizí stavby), nesmí se jednat o soudního znalce, který již na ocenění těchto pozemků zpracoval znalecký posudek, tj. o , jméno FO, . Evu , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, a , jméno FO, . , jméno FO, .Dále, že , Jméno žalované A, , , Jméno žalované C, a společnost , právnická osoba, ., se dle čl. 2.2 zavázali k témuž z jejich strany. Dle čl. 2.3 při zjištění, že nižší z cen zjištěných znaleckými posudky bude činit méně jak 90 % vyšší ceny, bude losem určen třetí znalec, a to pouze ze znalců se sídlem v okresech , adresa, .Z čl. 2.4 Dohody soud zjistil vlastní znění smlouvy o smlouvě budoucí – kupní. Žalobkyně a žalovaný 1) se zavázali na výzvu kteréhokoliv z účastníků Dohody uzavřít kupní smlouvu, jejíž obsah je uveden v čl. 2.4.1 až 2.4.6 Dohody- prodávající bude žalobkyně (čl. 2.4.1);- kupujícím bude žalovaný 1) (čl. 2.4.2);- předmětem koupě budou Pozemky (čl. 2.4.3);- kupní cena bude stanovena jako aritmetický průměr mezi cenou stanovenou znaleckým posudkem dle čl. 2.1 a cenou stanovenou znaleckým posudkem dle čl. 2.2; v případě postupu dle čl. 2.3 bude cena určena jako aritmetický průměr mezi cenami stanovenými dle čl. 2.1 a 2.2 a 2.3 (čl. 2.4.4);- čl. 2.4.5 obsahuje ujednání o způsobu uhrazení ceny pomocí smlouvy o úschově a podrobnosti zápisu břemen a případně plomb, poznámek a upozornění do katastru nemovitostí;- žalovaný 2) a žalovaná 3) se vzdají oba svého předkupního práva k pozemkům, na nichž stojí stavby v jejich vlastnictví.V čl. 2.5 Dohody strany uzavřely, že žalobkyně a žalovaný 1) jsou oprávněni zaslat druhé straně výzvu k uzavření kupní smlouvy poté, kdy bude možné určit kupní cenu způsobem dle čl. 2.4.4 této dohody. Druhá smluvní strana je povinna kupní smlouvu uzavřít ve lhůtě 15 dnů od obdržení výzvy