18 C 223/2023-203 — Okresní soud v Kroměříži

1. Žalobním návrhem doručeným soudu dne 1. 2. 2023 se žalobkyně domáhala, aby bylo rozhodnuto, že žalovaná je povinna jí zaplatit částku ve výši 25 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 25 000 Kč od 1. 8. 2022 do zaplacení, spolu se stanovením náhrady nákladů řízení.2. V žalobě žalobkyně uvedla mimo jiné, že mezi ní, jako nájemcem a žalovanou, jako pronajímatelem, byla dne 16. 11. 2021 uzavřena smlouva o nájmu bytu, jejímž předmětem byl nájem bytové jednotky č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , vymezené dle zákona o vlastnictví bytů v budově č. p. , Anonymizováno, , bytový dům, postavené na pozemku parc. č. , hodnota, , zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. , hodnota, v k. ú. , adresa, , obci , adresa, (dále jen „byt“). Uvedenou smlouvou bylo sjednáno mj. nájemné ve výši 12 500 Kč a úhrady za služby poskytované s nájmem ve výši 1 350 Kč jako záloha na elektrickou energii a 1 180 Kč jako záloha na plyn. Současně bylo sjednáno složení jistoty ze strany žalobkyně k rukám žalované, k čemuž následně došlo ve dvou platbách, a to dne 4. 12. 2021 platbou ve výši 30 050 Kč (platba na jistotu ve výši 15 000 Kč a zbytek částky nájem) a dne 27. 12. 2021 platbou ve výši 25 030 Kč (platba na jistotu ve výši 10 000 Kč a zbytek částky nájem). Nájemní vztah byl sjednán na dobu určitou od 1. 12. 2021 do 30. 11. 2022. Byt byl žalovanou předán žalobkyni spolu se sepsáním předávacího protokolu ze dne 1. 12. 2021. Na základě dohody žalobkyně s žalovanou byl nájemní vztah ukončen dohodou k 31. 7. 2022, kdy byl sepsán předávací protokol ze dne 30. 7. 2022, v němž nebyly uvedeny žádné výhrady k předávanému bytu. Žalobkyně nesplnila svou povinnost uloženou jí ustanovením § 2254 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, tedy vrátit složenou jistotu v plné výši žalobkyni, a to přes výzvu právního zástupce žalobkyně ze dne 12. 10. 2022 odeslanou do vlastních rukou žalobkyně i na její e-mailovou adresu. Předmětem řízení je tak dle žalobkyně její nárok vůči žalované na zaplacení částky v celkové výši 25 000 Kč (vrácení složené jistoty při skončení nájmu žalobkyni) s příslušenstvím. Přílohou žalobkyně soudu předložila kopii SMS komunikace mezi ní a žalovanou, předávací protokol ze dne 1. 12. 2021, předávací protokol ze dne 30. 7. 2022, výzvu k vrácení jistoty ze dne 12. 10. 2022 vč. podacího lístku a vrácené obálky, kopii odchozích plateb ve výši 25 030 Kč a 30 050 Kč, smlouvu o nájmu bytu ze dne 16. 11. 2021.3. Ve věci byl soudem vydán dne 16. 2. 2023 platební rozkaz, proti kterému následně žalovaná podala v zákonné lhůtě odpor, který odůvodnila tak, že žalovaná částka 25 000 Kč byla použita na sanaci bytu po opuštění nájemkyní tak, aby bylo možno jej opět plnohodnotně užívat, protože původně plně vybavený byt byl vrácen kompletně bez nábytku, dokonce bez osvětlení a bez kuchyňské linky. Následně žalovaná rozšířila své vyjádření, kdy popsala průběh předání bytu (na počátku nájemního vztahu i na jeho konci), jednání ohledně výměny vybavení bytu včetně kuchyně, domluvu o dřívějším ukončení nájmu, dále navrácení bytu do „obyvatelného“ stavu a vyúčtování služeb spojených s nájmem bytu. Přílohou žalovaná soudu předložila kopii e-mailové zprávy od , Anonymizováno, ., Anonymizováno, ze dne 26. 7. 2022, fotografie bytu po převzetí od žalobkyně, kopii SMS a e-mailové komunikace mezi ní a žalobkyní a dále vyúčtování elektřiny, plynu a zaplacených záloh na vodné, stočné, úklid, společnou elektřinu, výtah, pojištění a správu a odměnu statutárního orgánu SVJ.4. Na soudním jednání dne 19. 10. 2023 pak žalovaná k dotazu soudu označila za nesporné tvrzení žalobkyně o složení jistoty ve výši 25 000 Kč k rukám žalované v souladu s uzavřenou smlouvou o nájmu bytu ze dne 16. 11. 2021. Dále byla žalovaná poučena dle § 118a odst. 1 a 3 o povinnosti doplnit svá skutková tvrzení a označit k těmto tvrzením důkazy tak, aby bylo zřejmé, zda a jakým konkrétním způsobem žalovaná použila žalobkyní složenou jistotu na sanaci bytu (jeho uvedení do stavu užívání), zda a jakým konkrétním způsobem tuto situaci (sanaci bytu) způsobila žalobkyně, a dále, jaký případný přeplatek či nedoplatek vnikl žalobkyni v souladu s vyúčtováním spotřebovaných služeb (tj. elektřina, plyn, vodné a stočné, úklid+elektřina společných prostor), to vše v souladu s uzavřenou smlouvou o nájmu bytu ze dne 16. 11. 2021.5. Dne 16. 11. 2023 bylo soudu doručeno podání žalované, v němž tato doplnila skutková tvrzení a důkazy, přičemž nejprve potvrdila, že dne 16. 11. 2021 uzavřela s žalobkyní nájemní smlouvu, kdy předmětem nájmu byla nemovitost ve vlastnictví žalované - bytová jednotka , Anonymizováno, /, Anonymizováno, (dále jen „byt“), dále sdělila, že nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou, a to od 1. 12. 2021 do 30. 11. 2022 s tím, že obě strany měly zájem na dlouhodobém pronájmu, tedy se dohodly, že nájemní smlouvu v případě oboustranné spokojenosti prodlouží i na další období. Nájemní smlouvou bylo sjednáno nájemné ve výši 12 500 Kč měsíčně, přičemž na nájemném bylo za období trvání nájemní smlouvy (12/2021 - 7/2022) uhrazeno 100 000 Kč. Nájemní smlouvou byly dále sjednány měsíční zálohy na plyn ve výši 1 350 Kč měsíčně, jež byly v této výši hrazeny za měsíce 12/2021 - 2/2022 včetně, v měsících 03/2022 - 07/2022 pak žalobkyně na žádost žalované hradila zálohu ve výši 1 930 Kč, celkem pak žalobkyně na zálohách na plyn uhradila částku 13 700 Kč. Dále byly sjednány měsíční zálohy na elektrickou energii ve výši 1 180 Kč, přičemž na zálohách na elektrickou energii uhradila žalobkyně za období trvání nájemní smlouvy (12/2021 - 7/2022) částku 9 440 Kč. V souladu s nájemní smlouvou pak nájemné a zálohy na služby spojené s užíváním bytu měly být hrazeny na bankovní účet žalované vždy do 25. dne měsíce předcházejícího měsíci, za který se nájemné platí. Žalovaná dále zajistila žalobkyni dodávky vody, odvádění odpadních vod, úklid a elektrickou energii ve společných prostorách a provoz výtahu, přičemž na tyto služby nehradila žalobkyně zálohy. V nájemní smlouvě bylo dále jednáno, že nejpozději do 15. 12. 2021 složí nájemce jistotu ve výši 25 000 Kč, a dále že pronajímatel je oprávněn jednostranně započíst složenou jistotu na úhradu dlužného nájemného, záloh, nebo na splnění dalších povinností nájemce vyplývajících z nájmu. Jistota byla uhrazena platbou ze dne 27. 12. 2021. Byt byl žalobkyni předán do užívání dne 1. 12. 2021, a to plně zařízený a vybavený, přičemž o předání bytu žalobkyni byl sepsán předávací protokol, v němž byly zaznamenány stavy měřidel energií a dále popsáno vybavení: kuchyňská linka + sporák, gauč červený, Ikea křeslo, skříň Ikea posuvné dveře, stůl kuchyňský , právnická osoba, a kotel Vic Trix ERP 24TT. Podle žalované se v bytě v době předání nacházelo více nábytku, ale nebyl podrobně vypisován v předávacím protokole, jelikož u něho žalovaná netrvala na tom, že zde musí zůstat. Ohledně nábytku a zařízení uvedeného v předávacím protokole bylo dohodnuto, že v bytě zůstane. Byt byl při předání vhodný k okamžitému plnohodnotnému užívání. Žalobkyně se pak měla v lednu 2022 obrátit na žalovanou s žádostí, že by chtěla vyměnit kuchyňskou linku a nábytek, jelikož se jí nelíbí, je málo moderní a není podle jejího vkusu. Jelikož měla žalovaná zájem na dlouhodobém pronájmu a chtěla žalobkyni vyjít vstříc, souhlasila, že si žalobkyně může vyměnit kuchyňskou linku a nábytek za předpokladu, že nová kuchyňská linka a nábytek v bytě po ukončení nájmu zůstane. Bez slibu stoprocentní náhrady nábytku kus za kus jen v jiném designu by žalovaná nikdy nesouhlasila s odstraněním původního nábytku v bytě. V této souvislosti pak v e-mailu ze dne 10. 2. 2022 žalovaná žalobkyni napsala, že je ochotna přispět na kuchyňskou linku max. 50 % a že by se s příspěvkem chtěla vejít do 5 000 Kč. Žalovaná dokonce pomohla žalobkyni na její žádost s odvozem původního nábytku do sběrného dvora, a to spolu s řemeslníkem panem , jméno FO, , který může potvrdit, že se při stěhování žalovaná s žalobkyní bavily o tom, že nový nábytek v bytě po ukončení nájmu zůstane. Strany se přitom měly ústně dohodnout, že žalovaná zakoupí nové vestavné kuchyňské spotřebiče (varnou desku, troubu) a žalobkyně zajistí zbytek kuchyně. Žalobkyně do bytu následně namontovala novou kuchyňskou linku, spotřebiče jí dodala a zakoupila žalovaná. Žalovaná předpokládala, že platí dohoda na dlouhodobém pronájmu a dohoda, že nový nábytek v bytě zůstane i po ukončení nájemní smlouvy. Dne 6. 6. 2022 žalobkyně žalované napsala SMS, že se jí naskytla příležitost výhodnějšího bydlení, tak by se chtěla dohodnout na ukončení pronájmu. Žalovaná opět chtěla vyjít žalobkyni vstříc, nájemní smlouva tedy byla ukončena dohodou stran ke dni 31. 7. 2022. Již před předáním bytu žalobkyně řekla žalované, že si odmontovala kuchyňskou linku, s čímž žalovaná nesouhlasila, nicméně nebylo v jejích možnostech žalobkyni donutit, aby kuchyňskou linku znovu namontovala. Dne 30. 7. 2022 došlo k předání bytu žalobkyní žalované. Žalov