9 C 127/2021-188 — Okresní soud v Kolíně

1. Podanou žalobou se žalobkyně domáhaly zrušení podílového spoluvlastnictví k nemovitostem: pozemku st. [parcelní číslo], jehož součástí je stavba [adresa], a pozemku p. [číslo] to včetně drobných staveb nezapsaných v katastru nemovitostí umístěných na pozemku p. [číslo] vše v k. ú. a obci [obec], zapsané u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kolín (dále také jen„ nemovitosti“). Účastníci jsou podílovými spoluvlastníky nemovitostí, a to žalobkyně a) v rozsahu 2/6 k celku, žalobkyně b) v rozsahu ½ k celku a žalovaný v rozsahu 1/6 k celku. Žalobkyně jsou sestry a žalovaný bývalý manžel žalobkyně a). Nemovitosti jsou užívány žalobkyněmi a jejich rodinami. Žalovaný žije od února 2020 v [obec], o nemovitosti neprojevuje zájem a přestal se podílet na nákladech. Rodinný dům je původně majetkem prarodičů žalobkyň, mají k němu tedy citový vztah. Účastníci se mimosoudně nedohodli na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k nemovitostem. Reálné rozdělení rodinného domu na 6 jednotek není možné. Žalobkyně navrhují zrušení spoluvlastnictví a vypořádání tak, že žalobkyně a) nabude vlastnické právo ke spoluvlastnickému podílu žalovaného za finanční náhradu v rozsahu odpovídajícím 1/6 ceny nemovitostí určených soudem ustanoveným znalcem. Tento návrh vychází ze skutečnosti, že nemovitost je reálně nedělitelná, nelze ji rozdělit ani na bytové jednotky, žalobkyně jsou majoritními vlastníky (společně mají spoluvlastnický podíl v rozsahu 5/6) a jsou schopny zachovat hospodářské určení nemovitostí a zaplatit žalovanému odpovídající náhradu. 2. Žalovaný se vyjádřil, že nesouhlasí s navrženým způsobem vypořádání a navrhuje rozdělení nemovitosti na jednotky, ať už bytové či nebytové, v rozsahu 1/6, tj. v rozsahu jeho spoluvlastnického podílu. Je připraven hradit náklady spojené s rozdělením zhruba ve výši 100 000 Kč. Zároveň je i ochoten nemovitosti od žalobkyň odkoupit. Pro případ vyplacení jeho podílu sporuje výši vypořádacího podílu vycházející z ceny nemovitostí určených znaleckým posudkem. Dále žalovaný k věci uváděl, že původní dohoda byla, že po rozvodu žalobkyně a) a žalovaný darují své podíly společným dětem. Pak žalovanému byla doručena žaloba v této věci. Rodinný dům má povahu činžovního domu, na každém patře je byt, spodní patro má oddělený vstup. Žalovaný by oddělenou jednotku neužíval s ohledem na špatné vztahy, ale předpokládá užívání jednotky dětmi. 3. Soud provedl důkazy listinami, které předložili účastníci k prokázání svých tvrzení, znaleckým posudkem zadaným soudem a založeným účastníkem, s ohledem na výsledky dokazování a předmět řízení soud jako nedůvodné a nadbytečné zamítl návrhy na doplnění dokazování dalšími znaleckými posudky (ohledně možnosti rozdělení nemovitosti, k povaze a systému zatřídění konkrétních prostor domu) i výslechem účastníka k povaze užívaných prostor v domě. Potřeba provedení dalších důkazů v řízení nevyšla najevo, když provedeným dokazováním byl zjištěn skutkový stav v rozsahu dostatečném pro rozhodnutí ve věci a spolu se shodnými tvrzeními účastníků po postupu dle ust. § 132 o.s.ř byl v řízení prokázán následující skutkový stav: 4. Účastníci jsou podílovými spoluvlastníky nemovitostí: pozemku st. [parcelní číslo], jehož součástí je stavba [adresa], a pozemku p. [číslo] to včetně drobných staveb nezapsaných v katastru nemovitostí umístěných na pozemku p. [číslo] vše v k. ú. a obci [obec], zapsané u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kolín, přičemž žalobkyně a) je spoluvlastníkem v rozsahu 2/6 k celku, žalobkyně b) v rozsahu ½ k celku a žalovaný v rozsahu 1/6 k celku (prokázáno informativním výpisem z katastru nemovitostí pro k.ú. a obec Kolín, [list vlastnictví]). Z komunikace účastníků a jejich zástupců před zahájením sporu o možném mimosoudním vypořádání z [datum], [datum], [datum] a [datum] soud zjistil, že zástupce žalobkyně opakovaně žádal o sdělení stanoviska k možnému vypořádání spoluvlastnictví. 5. Z výpisu z termínového vkladu vedeného u [právnická osoba] z [datum] soud zjistil, že má žalobkyně a) k dispozici 598 252,68 Kč; z prohlášení [jméno] [příjmení] soud zjistil, že je matkou žalobkyně a) a zavazuje se za ni zaplatit 750 000 Kč; z pojistné smlouvy [číslo] z [datum] ve spojení s žádostí o ukončení pojistné smlouvy soud zjistil, že žalobkyně a) má k dispozici 166 416 Kč; z penzijního připojištění [číslo] z [datum] soud zjistil, že žalobkyně a) má k dispozici 220 167,48 Kč. Bylo tak prokázáno, že žalobkyně přímo disponuje finančními prostředky v celkové výši minimálně 1 734 836,16 Kč. 6. Ze soudem zadaného znaleckého posudku Ing. [jméno] [příjmení] ze dne [datum], [číslo] ve spojení s jeho doplňkem [číslo] ze dne [datum], soud zjistil cenu obvyklou nemovitostí, která byla stanovena ve výši 11 300 000 Kč, a to jako cena aktuální ke dni [datum]. Dále soud provedl jako důkaz znalecký posudek ze dne [datum], [číslo] zpracovaný znalcem [příjmení] [jméno] [příjmení], který stanovil hodnotu nemovitostí ve výši 13 050 000 Kč. Oba znalecké posudky splňují předpoklady stanovené v § 127 odst. 2 a § 127a o. s. ř., pohlíží se tak na ně jako na znalecké posudky vyžádané soudem. V projednávané věci soud, aniž by přezkoumával věcnou správnost odborných závěrů znaleckého posudku, neboť k tomu není oprávněn (srov. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 4. 2002, sp. zn. 25 Cdo 583/2001, (C [číslo]), či rozsudek ze dne 2. 7. 2009, sp. zn. 30 Cdo 3450/2007), vycházel z odborných závěrů znalkyně [příjmení] [jméno] [příjmení]. Soud posudek znalkyně [příjmení] [příjmení] hodnotí jako přesvědčivý, úplný co do zadání otázek, jeho závěry jsou v souladu s podklady použitými pro jeho zpracování včetně uvedení zdrojů a zdůvodnění odpovědí logicky odůvodněno a doplněno v rámci výslechu před soudem. Aktuální závěry o výši obvyklé ceny stanovené doplňkem k posudku, proto soud vzal za svá skutková zjištění a vycházel z nich po postupu dle ust. § 132 o.s.ř. (kterému odborné závěry posudku nepodléhají). Z posudku soud zjistil dále, že v domě existují dvě bytové jednotky, které mají samostatný vchod, kuchyni a sociální zařízení, žádná další jednotka v domě vymezena není, není zde prostor odpovídající spoluvlastnickému podílu 1/6, který by splňoval požadované normy na bydlení. Z posudku znalkyně [příjmení] [příjmení] dále soud zjistil, že ve 3. nadzemním podlaží (půdní vestavbě) se vyskytují 2 pokoje s galerií bez sociálního zařízení, bez kuchyně, přičemž k půdní vestavbě vede schodiště z obývacího pokoje jednotky umístěné ve druhém nadzemního podlaží a ze samostatného společného schodiště. Dále, že rodinný dům má společné suterénní prostory, v nichž jsou částečně technické místnosti (kotelna), sklep, sklad a herna. Naopak soud při svých závěrech nepřihlédl k posudku znalec [příjmení] [jméno] [příjmení], neboť jeho závěry jsou předně neaktuální pro účely rozhodnutí a není jasné jakou cenu (tržní či obvyklou) zjišťoval, když je uváděna cena zjištěná a tržní a následně zdůvodněn rozdíl mezi zjištěnou a cenou obvyklou, aby v části 4.3 a 4.4 znalec konstatoval, že se mu nepodařilo získat informace o zrealizovaných prodejích, proto nemá statisticky významný podklad pro stanovení ceny obvyklé, aby následně předložil v posudku tři zrealizované prodeje a v části 4.4 konstatuje, že tržní cena je stanovena podle porovnávacího způsobu. Následné porovnávání vzorků neosahuje zdroje (zejména koeficientů pro účely porovnání) a porovnávací materiál je nedostatečný, zahrnuje-li tři realizované prodeje, když jedna z nemovitostí není typem rodinný dům ale činžovní dům se čtyřmi jednotkami a pro porovnání nevhodný. Závěry se tak staly neověřitelnými a v řízení z nich nelze nijak vycházet. Zásadní nedostatek je tak nejen v uvedených nejasnostech ohledně způsobu určení ceny, rovněž však v určení obytné plochy, ze které bylo při výpočtu v zásadě vycházeno. Znalec sice v posudku v části popisu objektu uvádí, že jde o podsklepený objekt, který má dvě nadzemní podlaží a obytné podkroví, aby následně část uváděnou jako sklepení v součtu obytné plochy zhodnotil jako obytnou (pokoje) a jako takovou ji také započetl, ač jde o suterénní místnosti (jak bylo zjištěno z obrazové části posudku Ing. [příjmení] a jak odpovídá dokumentům založeným na stavebním úřadě i faktickému stavu) nesplňující normy pro pokoje. Jde o technické místnosti s technickým zázemím pro celý dům (kotelna), skladovací prostory a prostory užívané jako sklepy. Posudek je tak vnitřně rozporný. Nesprávně jsou dále zatříděny i chodby vně bytových jednotek a místnosti nesplňující kritéria velikosti jako pokoje, rovněž tak komory vně jednotek. [příjmení] způsobem však znalec nepostupoval u porovnávaných vzorků nemovitostí, kde o suterénních/sklepních místnostech mlčí nebo neměl dostatečné informace (viz část 6.3 posudku). Tímto je přes další výhrady k předloženému posudku celkově zásadně zkreslen závěr o hodnotě nemovitostí (ač není jasné, jaká byla určována, protože zadání hovoří jen o ocenění nemovitostí). S ohledem na takto zásadní rozpory a