ECLI: ECLI:CZ:OSKO:2025:14.C.34.2025.1 Datum: 2025-11-07 Předmět: o 247 947 Kč s příslušenstvím Ustanovení: ["§ 1746 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 2 z. č. 39/2020 Sb.", "§ 1725 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 2048 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 555 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 2991 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 418 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 446 z ["bezdůvodné obohacení""smlouva zprostředkovatelská"]
Čeho se rozhodnutí týká: Rozhodnutí se týká: o 247 947 Kč s příslušenstvím. Aplikuje: § 1746 (89/2012 Sb.), § 2 (39/2020 Sb.), § 1725 (89/2012 Sb.), § 2048 (89/2012 Sb.).
1. Žalobce se návrhem na vydání elektronického platebního rozkazu, doručeným soudu dne 18.12.2024, domáhal na žalovaném zaplacení částky 247 947 Kč s příslušenstvím z titulu bezdůvodného obohacení na straně žalovaného. Uvedl, že na základě smlouvy o rezervaci, uzavřené dne 27.2.2024 mezi žalovaným jako zprostředkovatelem, paní , jméno FO, , jako zájemcem, a paní , jméno FO, a , jméno FO, jako prodávajícími, jejímž předmětem byla rezervace nemovité věci, a sice pozemku p.č. , Anonymizováno, , vše v katastrálním území a obci , adresa, , za účelem jejich následné koupě, uhradil dne 1.3.2024 bezhotovostním převodem ze svého bankovního účtu, č.ú.: , č. účtu, , na bankovní účet žalovaného, č.ú: , č. účtu, , částku 247 947 Kč. Tuto platbu realizoval za zájemkyni, paní , jméno FO, , s tím, že se jednalo o úhradu rezervačního poplatku na koupi nemovitosti dle smlouvy o rezervaci ze dne 27.2.2024, neboť jsou osobami blízkými a pozemek chtěli využít pro stavbu ke společnému bydlení. Smlouva o rezervaci byla uzavřena na dobu určitou do 27.5.2024, dodatkem prodloužena do 30.9.2024. Žalovaný v rozporu se smlouvou o rezervaci nevyzval ve sjednané době zájemkyni o koupi k uzavření převodní smlouvy. Dne 3.12.2024 žalobce zaslal žalovanému výzvu k vrácení částky 247 947 Kč s poukazem na neplatnost smlouvy o rezervaci z důvodu, že prodávající , jméno FO, a , jméno FO, neměly tolik práva, aby mohly disponovat s celou nemovitostí ve smyslu zásady „nemo plus iuris“ a dopisem ze dne 9.12.2024 vyzval žalovaného k vrácení zaplaceného rezervačního poplatku. Žalobce v souvislosti s uplatněnou námitkou neplatnosti smlouvy o rezervaci poukázal, že prodávající , jméno FO, a , jméno FO, nebyly oprávněny nemovitost prodat, neboť každá je vlastníkem podílu o velikosti 1/3 na nemovitosti a podílový spoluvlastníky jsou i , jméno FO, a , jméno FO, , kteří však stranou smlouvy nebyli. Dále, že po uzavření smlouvy o rezervaci všichni vlastníci nemovitost rozdělili, a to na tři pozemky, , Anonymizováno, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , přičemž původní pozemek v důsledku nové parcelace změnil tvar i velikost, a to oproti ujednání v rezervační smlouvě. Poukázal, že na předmětném pozemku stojí černá stavba, nezakreslená v katastrální mapě, která nebyla součástí smluvního ujednání, která brání přístupu na pozemek určeného pro stavbu rodinného domu, a která je vadou právní, která by byla důvodem pro odstoupení od smlouvy o rezervaci.2. Žalovaný se k žalobnímu návrhu vyjádřil v odůvodnění podaného odporu. Předně namítl, že žalobce není ve věci aktivně legitimován, neboť se domáhá nároku z titulu smlouvy o rezervaci ze dne 27.2.2024, jejíž smluvní stranou není, a poukázal, že žalobce je, resp. byl ve smluvním vztahu s paní , jméno FO, , které fakticky poskytl peněžní prostředky na složení rezervačního poplatku, nikoliv však ve smluvním vztahu s žalovaným. Navrhl proto zamítnutí žaloby. Z procesní opatrnosti uvedl, že nárok žalobce co do důvodu a výše neuznává s odůvodněním, že smlouvu o rezervaci ze dne 27.2.2024 nelze považovat za neplatnou. Uvedl, že jednání probíhala s , jméno FO, , jako zájemcem o koupi, nikoliv s žalobcem. , jméno FO, si od samého začátku spolupráce musela být vědoma skutečnosti, že na straně prodávající vystupují všichni čtyři spoluvlastníci, což plyne nejen z rezervační smlouvy, kde jména prodávajících jsou uvedena na první a poslední straně smlouvy, ale i z jejích dodatků č. 1 a 2 o prodloužení rezervační smlouvy, které , jméno FO, podepsala, a kde jsou ke dni 28.5.2024 a 2.8.2024 jmenovitě uvedeni všichni čtyři spoluvlastníci, tak z listu vlastnictví, s nímž byla , jméno FO, seznámena. Navíc mezi žalovaným a , jméno FO, probíhala od června 2024 do listopadu 2024 intenzivní mailová korespondence, v jejímž rámci byly zasílány mimo jiné návrhy smluvní dokumentace obsahující identifikaci stran a smluvní podmínky, dále revize smluvní dokumentace, sjednán byl i termín podpisu převodní smlouvy na den 28.11.2024 v sídle advokátní kanceláře, kam se , jméno FO, na rozdíl od prodávajících nedostavila, a nadále již ve věci nekomunikovala. Žalovaný po celou dobu vedl jednání s paní , jméno FO, , a to zcela transparentně, na rozdíl od ní a jejího partnera, kteří více než půl roku projevovali zájem o koupi nemovitosti, ke které v důsledku jednání , jméno FO, nedošlo. Namítl, že v důsledku tohoto nepoctivého jednání vznikla žalovanému škoda, a to z předsmluvní odpovědnosti v podobě ztráty z neuzavřené smlouvy v obdobných případech, kterou však v řízení neuplatňuje. K tvrzení o rozdělení nemovitosti na tři pozemky osvětlil, že kroky k rozdělení pozemků byly činěny již před tím, než , jméno FO, projevila o pozemky zájem. Při uzavření rezervační smlouvy, i poté, byla o stavu řízení informována, jak vyplývá z mailové korespondence vedené v dubnu a květnu 2024. K tvrzení žalobce o černé stavbě sdělil, že , jméno FO, byla seznámena s tím, že se jedná o několik desítek let starý objekt, postavený před účinností stavebního zákona s tím, že jeho zbourání si zajistí sami na vlastní náklady.3. Žalobce v rámci repliky ze dne 24.3.2025, která byla doručena právní zástupkyni žalovaného dne 1.4.2025, uvedl, že smlouvou o postoupení pohledávek uzavřené mezi žalobcem jako postupníkem a , jméno FO, jako postupitelem, došlo k postoupení pohledávky, která je předmětem tohoto řízení na žalobce, s tím, že postoupení žalobce oznamuje žalovanému v rámci soudního řízení. V rámci repliky žalobce dále uvedl, že souhlasí s námitkou žalovaného, že rezervační smlouvu neuzavřel žalobce, ale , jméno FO, , za kterou zaplatit rezervační poplatek. Žalobce nesouhlasí s obranou žalovaného a jeho tvrzením, že smluvní stranou rezervační smlouvy byli na straně prodávající všichni spoluvlastníci předmětných nemovitostí, když důvod uvedení , jméno FO, a , jméno FO, v článku VI rezervační smlouvy nelze dovodit, není proto vyloučeno, že to mohli být další zájemci o koupi, přičemž zásada materiální publicity veřejného seznamu na této skutečnosti nic nemění. Termín schůzky dne 28.11.2024 , jméno FO, nepotvrdila, když v té době ani nebyla zavázaná k uzavření realitní smlouvy (pozn. kupní smlouvy), a to z důvodu neplatnosti rezervační smlouvy, popř. uplynutím doby její platnosti. Žalobce trvá na tvrzení, že předmět původní rezervační smlouvy se v důsledku rozdělení geometrickým plánem změnil, když podstatně snížil svou výměru, čímž by strana kupující byla neúměrně znevýhodněná, a že černá stavba na pozemku je podstatnou vadou prodávané věci, na níž měl být zájemce o koupi nemovitosti upozorněn, a to již v rezervační smlouvě.4. Žalovaný na to zareagoval tvrzením, že rezervační smlouva byla uzavřena platně a na základě písemných dodatků a ústního ujednání došlo k jejímu prodloužení do 30.11.2024. K prodloužení rezervační smlouvy doplnil, že strany se v září 2024 telefonicky dohodly na ústním prodloužení do konce listopadu 2024. Důvodem bylo, že tehdejší spoluvlastníci chtěli uzavřít převodní smlouvu se zájemci o nemovitosti najednou. , jméno FO, byla o této skutečnosti informována od počátku prodeje panem , jméno FO, a souhlasila s tím. V září 2024 byla podepsána rezervační smlouva na vedlejší nemovitosti s , jméno FO, a , adresa, , o čemž byla paní , jméno FO, rovněž informována. Dohodu o prodloužení rezervace do konce listopadu 2024 potvrzuje i následná e-mailová komunikace, která probíhala v listopadu 2024 a skončila den před sjednaným podpisem kupní smlouvy a smlouvy o advokátní úschově emailem, v němž , jméno FO, sdělila, že smlouvu nepodepíše. Žalovaný má proto za to, že právní předchůdkyně žalobce porušila svou povinnost uzavřít převodní smlouvu, v důsledku čehož vznikl prodávající straně, nikoliv ale žalovanému, nárok na smluvní pokutu podle článku III odst. 3 rezervační smlouvy ve výši složeného rezervačního poplatku. Nárok na vydání bezdůvodného obohacení vůči žalovanému tak žalobci nevznikl, když žalovaný není s ohledem na čl. III odst. 3 rezervační smlouvy ve věci pasivně legitimován.5. Z provedeného dokazování soud učinil zejména následující skutková zjištění:- Z výpisu z veřejné části živnostenského rejstříku (č.l. 82) má soud za prokázané, že žalovaný podniká na základě živnostenského oprávnění, v předmětu podnikání „realitní zprostředkování“ ode dne 16.7.2020. Z výpisu z katastru nemovitostí ke dni 27.2.2024 (č.l. 35) vyplynulo, že nemovité věci, a sice pozemek p.č. St. , Anonymizováno, , zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 687 m2, jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, (, adresa, , rodinný dům) stojící na pozemku p.č. St. , Anonymizováno, a pozemek p.č. , Anonymizováno, , zahrada, o výměře 893 m2, vše v katastrálním území a obci , adresa, , byly ke dni 27.2.2024 v podílovém spoluvlastnictví čtyř vlastníků: , jméno FO, s podílem o velikosti 1/3, , jméno FO, s podílem o velikosti 1/3, , jméno FO, s podílem o velikopsti 1/6 a , jméno FO, s podílem o velikosti 1/6 s tím, že na nemovitostech neváznou věvná práva, ani jiná právní omezení. Z informace o p
Provozuje Eucalypt 4 s.r.o., IČO 22103741, Jičínská 226/17, Praha 3 (kontakt). Zdroj dat: e-Sbírka / justice.cz (oficiální). Výklady generovány AI z textu zákona, orientační — nenahrazují radu advokáta.