8 C 229/2021-42 — Okresní soud v Klatovech

1. Návrhem podaným u zdejšího soudu dne [datum] se žalobce domáhal vydání rozhodnutí, jímž by bylo zrušeno podílové spoluvlastnictví účastníků k nemovitým věcem specifikovaným ve výroku I. tohoto rozsudku s tím, že zrušené podílové spoluvlastnictví bude vypořádáno tak, že nemovité věci budou přikázány do výlučného vlastnictví žalobce oproti uložení povinnosti uhradit žalovanému příslušný vypořádací podíl ve výši [částka]. Podání návrhu odůvodnil žalobce tím, že je na základě darovacích smluv ze dne [datum] a ze dne [datum] vlastníkem ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 3/4 na předmětných nemovitých věcech v k. ú. [obec], když žalovaný je druhým spoluvlastníkem těchto nemovitých věcí, a to s velikostí ideálního spoluvlastnického podílu 1/4, který nabyl v roce 2002 darovací smlouvou od bratra žalobce. Žalobce se obrátil v červnu 2021 na žalovaného, aby se tento jako menšinový spoluvlastník vyjádřil k záměru žalobce provést kompletní opravu střechy na domě [adresa], spočívající ve výměně střešní krytiny a opravě krovu, neboť do domu zatéká, dále kompletní rekonstrukci elektroinstalace v celém domě a zateplení domu a realizovat novou fasádu, jelikož elektroinstalace a fasáda jsou původní z roku 1938 a dosud byly pouze opravovány, s tím, že žalobce rovněž žalovaného současně vyzval ke sdělení, zda je ochoten podílet se na nákladech spojených s provedením těchto prací v rozsahu odpovídajícím výši jeho spoluvlastnického podílu. Žalovaný však na výzvu nereagoval, neboť si ji nepřevzal a ani si ji nevyzvedl na poště. Žalobce se proto s ohledem na výše uvedený záměr rozhodl, že od žalovaného koupí jeho spoluvlastnický podíl, protože není ochoten investovat jakékoliv finanční prostředky do oprav a rekonstrukce společného domu s vědomím, že mu tyto prostředky nebudou v rozsahu spoluvlastnického podílu žalovaného uhrazeny. Za tímto účelem proto požádal soudní znalkyni o vypracování znaleckého posudku o obvyklé ceně společných nemovitých věcí s vyjádřením, zda je dům [adresa] tzv. reálně dělitelný, tj. zda jej lze rozdělit na dvě části dle spoluvlastnických podílů či v jiném poměru anebo zda lze v domě vymezit dvě nebo více jednotek pod samostatným uzamčením. Po vypracování znaleckého posudku se pak žalobce obrátil na žalovaného a nabídl mu za jeho spoluvlastnický podíl částku [částka], odpovídající obvyklé ceně tohoto podílu, stanovené znaleckým posudkem. Žalovaný však ani na tuto výzvu nereagoval, jelikož si ji opět nepřevzal a ani si ji nevyzvedl na poště. Hodnotu nezbytných oprav a rekonstrukce domu, které by žalobce rád provedl, tento odhaduje nejméně na 1,5 miliónu Kč. Tyto náklady však není žalobce ochoten hradit pouze ze svého, pokud není výlučným vlastníkem domu. Žalovaný se přitom nejméně od konce roku 2002 v domě nezdržuje a nemovité věci od té doby neužívá, nepodílí se na nákladech na jejich běžné opravy a údržbu, které od té doby hradí výlučně žalobce a o nemovité věci nejeví žádný zájem. Za této situace, kdy navíc dům nelze dle zjištění znalkyně reálně rozdělit dle zapsaných podílů ani v jiném poměru a v žádném podlaží nelze vymezit čtvrtinový či jiný podíl tak, aby měl samostatný přístup, napojení na sítě a samostatné vytápění, proto nezbývá žalobci než se domáhat zrušení a vypořádání spoluvlastnictví výše uvedeným způsobem. Žalovaný je spoluvlastníkem předmětných nemovitých věcí pouze formálním a své spoluvlastnické právo fakticky vůbec nevykonává, jelikož nemovité věci nejméně po domu 18 let nevyužívá a nestará se o ně (neprovádí jejich opravy a údržbu). Částku odpovídající obvyklé ceně spoluvlastnického podílu žalovaného, určenou znaleckým posudkem, má žalobce k dispozici k okamžitému vyplacení. 2. Vzhledem k tomu, že se soudu nepodařilo zjistit místo současného pobytu žalovaného, byl tomuto usnesením č. j. [číslo jednací] ze dne 8. 11. 2021, které nabylo právní moci dne [datum], ustanoven podle § 29 odst. 3 občanského soudního řádu (dále jen o. s. ř.) pro řízení opatrovníkem [příjmení] [jméno] [příjmení], advokát se sídlem v [obec], když se nepodařilo zjistit žádnou osobu žalovanému blízkou či jinou vhodnou osobu, jež by příp. mohla být jmenována opatrovníkem v souladu s ustanovením § 29 odst. 4 o. s. ř. 3. Opatrovník žalovaného při jednání ve věci samé k návrhu na zahájení řízení uvedl, že s ohledem na žalobcem předložený znalecký posudek, jehož obsah nijak nesporoval, shledal žalobou uplatněný nárok žalobce plně důvodným, když sám učinil neúspěšný pokus o zkontaktování žalovaného. 4. Podle § 1143 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen o. z.), nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků. 5. Podle § 1147 o. z. není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky. 6. Předloženým výpisem z katastru nemovitostí, vedeným Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Klatovy, pro obec a katastrální území Klatovy, list vlastnictví [číslo] bylo v řízení prokázáno, že žalobce a žalovaný jsou evidováni jako podíloví spoluvlastníci pozemku st. parc. [číslo] o celkové výměře 184 m2 (zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí je stavba [adresa] (bydlení), stojící na této stavební parcele a pozemků parc. [číslo] o celkové výměře 426 m2 (zahrada) a parc. [číslo] o celkové výměře 673 m2 (zahrada), a to s velikostí podílu 3/4 u žalobce a 1/4 u žalovaného. Nabývacími tituly v případě žalobce byly předložené darovací smlouvy, datované [datum] a [datum] a v případě žalovaného pak předložená darovací smlouva, datovaná [datum]. V řízení tedy byla prokázána jak pasivní legitimace žalovaného, tak i aktivní legitimace žalobce, který tak byl oprávněn činit dispoziční úkony ve vztahu k danému nemovitému majetku, tzn. i podat návrh na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví. 7. Pokud jde o samotnou otázku zrušení a případného vypořádání prokázaného podílového spoluvlastnictví, mezi účastníky nebylo dosaženo dohody jakožto základního způsobu zrušení spoluvlastnictví k předmětným nemovitým věcem a vzájemného vypořádání, a to již jen z toho důvodu, že není známa adresa současného faktického pobytu žalovaného, jenž má svůj trvalý pobyt evidován na adrese, na níž se nachází předmětná stavba objektu bydlení [adresa] v [část obce], obývaná výlučně žalobcem, pouze formálně, když jinak je zcela nekontaktním a nemovité věci ve spoluvlastnictví účastníků po velmi dlouhou dobu nijak neužívá. Při platnosti zásady, že nikdo nemůže být nucen, aby setrvával ve spoluvlastnictví (§ 1140 odst. 1 o. z.), proto nezbylo než rozhodnout o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem na základě návrhu podaného u zdejšího soudu, v jehož obvodu se předmětné věci nacházejí. Výše citované ustanovení § 1147 o. z. stanoví pořadí jednotlivých specifikovaných způsobů vypořádání, když prvním a přednostním způsobem je rozdělení věci. Ze žalobcem předloženého znaleckého posudku, obsahujícího doložku předpokládanou ustanovením § 127a o. s. ř., vyhotoveného dne [datum] znalkyní z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, [jméno] [příjmení], v této souvislosti vyplynul jednoznačný (a o stávající judikaturu se opírající) závěr o tom, že reálné (tj. vertikální – horizontální u staveb není možné) rozdělení předmětného objektu bydlení [adresa] dle zapsaných podílů ani v jiném poměru není možné, jelikož v žádném podlaží nelze vymezit podíl 1/4 či jiný podíl tak, aby měl samostatný přístup, napojení na sítě a samostatné vytápění. Takové rozdělení se totiž připouští jen tehdy, mohou-li na základě stavebních úprav podle stavebních předpisů vzniknout samostatné budovy, přičemž dále je nutné přihlédnout i k tomu, že dělení by mohlo mít za následek rozkouskování nemovité věci na tak malé části, že by je nebylo možné účelně či hospodářsky využít, v důsledku čehož by se takovým rozdělením mohla podstatně snížit hodnota nemovité věci (viz. § 1144 odst. 1 o. z.). Při úvaze o reálnosti rozdělení stavby je pak dále nutné přihlédnout i k tomu, že její dělení vždy vyžaduje vynaložení určitých nákladů a v tomto ohledu je tedy nutné zohlednit i ochotu spoluvlastníků vůbec takové náklady vynaložit. Obě předmětné nezastavěné pozemkové parcely, evidované jako zahrady, patrně reálně (technicky) rozdělit lze, avšak v daném případě je nutné vyjít ze znalkyní prezentovaného závěru o tom, že tyto pozemky tvoří s rodinným domem [adresa], postaveném na stavební parcele [číslo] jednotný funkční celek. 8. S ohledem na uvedený závěr znalkyně proto bylo třeba zvážit další způsob vypořádání, kterým je přikázání věci jednomu ze spoluvlastníků za přiměřenou náhradu. Tento způsob vypořádání obecně předpokládá, že alespoň jeden ze spoluvlastníků přikázání věci