15 C 257/2018-534 — Okresní soud v Karlových Varech

1. Žalobou doručenou zdejšímu soudu dne 15. 10. 2018 se žalobkyně domáhala vydání rozhodnutí, kterým by bylo žalované uloženo zaplatit jí žalovanou částku s příslušenstvím. Žaloba byla odůvodněna tím, že žalobkyně je na základě kupní smlouvy uzavřené dne 15. 10. 2004 vlastníkem pozemku – trvalého travního porostu [parcelní číslo] o výměře 983 m2 a pozemku – trvalého travního porostu [parcelní číslo] evidovaných v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Karlovy Vary, zapsaných na listu vlastnictví [číslo] pro obec Karlovy Vary a k. ú. [část obce] (dál jen„ Pozemky I“), a to za cenu 3.678.500 Kč (1 750 Kč za m2). Na základě kupní smlouvy ze dne 18. 01. 2007 žalobkyně nabyla pozemek,– ostatní plocha p. [číslo] o výměře 1056 m2, evidovaný v katastru nemovitostí ČR u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Karlovy Vary, zapsaný na listu vlastnictví [číslo] pro obec a k. ú. [obec] (dále jen„ Pozemek II.“), a to za kupní cenu v celkové výši 1.320.000 Kč Kupní smlouvou ze dne 16. 01. 2005 žalobkyně nabyla do svého vlastnictví bytovou jednotku [číslo] umístěnou v budově [adresa], která je součástí pozemku p. [číslo] evidované v Katastru nemovitostí ČR u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Karlovy Vary, zapsanou na listu vlastnictví [číslo] pro obec a k. ú. [obec] (pozemek [parcelní číslo] je zapsán na listu vlastnictví [číslo] spoluvlastnického podílu o velikosti [číslo] na pozemku [parcelní číslo] (zahrada) a spoluvlastnického podílu o velikosti [číslo] na pozemku p [číslo] (zahrada) (dále jen„ Bytová jednotka“), a to za kupní cenu 930.000 Kč (dále jen Nemovitosti). V roce 2012 se žalobkyně rozhodla Nemovitosti prodat a za tím účelem, kromě jiných, oslovil paní [jméno] [příjmení], [IČO], místem podnikání [adresa], [PSČ], která v [obec] provozuje realitní kancelář PEGAS Reality, se sídlem [adresa], která na nemovitosti umístila cedule,,NA PRODEJ“ a s žalobkyní uzavřela dne 13. 12. 2012 smlouvu o zprostředkování, dle které se zavázala pro žalobkyni zprostředkovat možnost prodeje Nemovitosti. Žalobkyně si vymínila, že Nemovitosti musí být nabízeny za následující kupní ceny: Bytová jednotka za částku 2.000 000 Kč, Pozemky I za částku [číslo] Kč/m2 a Pozemek II za 2 000 Kč/m2. Na jednatele žalobkyně [příjmení]. [anonymizováno] se následně obrátila i žalovaná, že má zájem Nemovitosti nabízet k prodeji a chtěla s žalobkyní uzavřít smlouvu o zprostředkování. Jednatel žalobkyně žalovanou dobře znal z dřívější spolupráce v oblasti realit, kdy měl mj. od ní pronajmut byt v [obec]. Jednatel žalobkyně tedy souhlasil s uzavřením zprostředkovatelské smlouvy s tím, že žalovaná bude Nemovitosti nabízet vedle [jméno] [příjmení], a to za stejné kupní ceny s tím, že žalovaná bude oprávněna Nemovitosti pouze nabízet k prodeji a jednat se zájemci o podmínkách kupní smlouvy. S žalovanou byla zprostředkovatelská smlouva uzavřena v ústní formě dne 24. 09. 2012, kdy žalobkyně žalované udělila plnou moc. Začátkem roku 2017 [jméno] [příjmení], v rámci poptávky po Nemovitostech zjistila, že Nemovitosti již nejsou ve vlastnictví žalobkyně a obratem se dotazovala žalobkyně, proč o tom nebyla informována. Jednatel žalobkyně byl informací zaskočen a domníval se, že se jedná o omyl, když o prodeji Nemovitostí mu nebylo ničeho známo. Na to přicestoval do České republiky, aby věc řešil. Následně bylo zjištěno, že plná moc ze dne 24. 09. 2012 udělená žalobkyní žalované zahrnovala oprávnění žalované, nejen zprostředkovávat prodej Nemovitostí, ale uzavřít i jménem žalobkyně kupní smlouvy o převodu vlastnických práv k Nemovitostem. Pozemky I a Pozemek II byly na základě kupní smlouvy ze dne 17. 10. 2016 převedeny do vlastnictví [jméno] [příjmení] –bytem [země], [anonymizována čtyři slova] [spisová značka], a to za kupní cenu ve výši 1.000.000 Kč (dále jen Smlouva 1). Smlouva 1 byla uzavřena za prodávající žalovanou, přičemž ke smlouvě byla přiložena plná moc ze dne 24. 09. 2012. Bytová jednotka 1 byla převedena na základě kupní smlouvy ze dne 28. 09. 2016 na [jméno] [příjmení], [datum narození], bytem [adresa žalobkyně] za částku 650.000 Kč (dále jen Smlouva 2). Rovněž tato smlouva byla za prodávající podepsána žalovanou. Žalovaná žalobkyni žádným způsobem neinformovala, o jakýchkoliv úkonech a jednáních, týkajících se Nemovitostí a převedla Nemovitosti za zcela nepřiměřeně nízké ceny, které absolutně neodpovídají obvyklým cenám. Za tím účelem si žalobkyně nechala zpracovat znalecký posudek znalcem [příjmení]. [příjmení], který stanovil obvyklou cenu Nemovitostí v celkové výši 4.382.350 Kč, přičemž obvyklá cena Bytové jednotky činila dle znalce 753.180 Kč, Pozemků I 2.282.770 Kč a Pozemku II 1.346.400 Kč. Žalobkyně má tak za to, že vztah mezi žalobkyní a žalovanou je vztahem příkazce a příkazníka ve smyslu ustanovení § 2430 a násl. zákona č. 89/2012 OZ. Žalovaná nesplnila své zákonné povinnosti, když nejednala pečlivě podle svých schopností, když jako podnikatelka v oboru realit má nepochybně přehled o tržních cenách nemovitostí. Dále žalobkyně poukázala na vztah mezi žalovanou a paní [jméno] [příjmení], která na základě Smlouvy 1 nabyla vlastnické právo k Pozemkům I a Pozemku II. Z výpisu z obchodního rejstříku [právnická osoba] – company s.r.o., [IČO], se sídlem [adresa], [PSČ], bylo zjištěno, že [jméno] [příjmení] je jediným společníkem a jednatelem této společnosti. Společníkem [právnická osoba] [anonymizována tři slova] je žalovaná od 10. 06. 2004. V té době měla společnost další společníky, např. jakéhosi [anonymizována dvě slova] či [anonymizována dvě slova], kteří tehdy měli úplně stejné bydliště jako [jméno] [příjmení] (Republika [země], [anonymizováno], ul. [ulice] [anonymizováno]). Tyto osoby byly společníkem uvedené společnosti od května 2003, kdy společnost vznikla. [celé jméno žalované] byla u vzniku této společnosti, neboť byla první jednatelkou společnosti. Žalobkyně se svého nároku domáhá z titulu náhrady škody, a to i v souvislosti s ustanovení § 5 odst. 1 OZ, když je přesvědčena, že v případě jednání žalované došlo k naplnění všech tří možných případů porušení právní povinnosti a v důsledku jednání žalované, vznikla žalobkyni škoda ve výši 4.382.350 Kč, kterou žalovaná ani na základě předžalobní výzvy neuhradila.2. Žalovaná s žalobou nesouhlasila a nárok v ní uplatněný v plném rozsahu neuznávala. Uváděla, že jí není nic známo o tom, že by na Nemovitostech byly umístěny cedule,,NA PRODEJ“ nebo, že by tyto Nemovitosti nabízela [jméno] [příjmení] prostřednictvím [právnická osoba] [anonymizováno]. Nadto smluvní vztah mezi žalobkyní a paní [jméno] [příjmení] je pro posouzení věci zcela irelevantní. Poukazovala na to, že dle žaloby se vylíčený skutkový stav nemohl stát tak, jak jej žalobkyně popisuje, když dle tvrzení žalobkyně byla smlouva o zprostředkování uzavřena s realitní kanceláří až v prosinci 2012, žalobkyně udělila plnou moc žalované již dne 24. 09. 2012. Dále uvedla, že plná moc udělená jí jednatelem žalobkyně, která byla ověřena notářem, obsahuje zmocnění, dle kterého mohla žalovaná zvolit kupce, výši kupní ceny, uzavřít a podepsat kupní smlouvu. Jednatel žalobkyně si tak měl být vědom textu a oprávnění, které plnou mocí uděluje. Pokud následně s textem plné moci nesouhlasil, mohla tuto odvolat, což však neučinil, přičemž jednatel žalobkyně tím mohl porušit péči řádného hospodáře a žalobkyně by se tak měla náhrady škody domáhat na něm. Dále poukázala na to, že Nemovitosti se prodávaly od roku 2012, což vypovídá o kvalitě pozemků nebo i jejich ceně. K jednotlivým smlouvám uvedla, že Kupní smlouva 1 obsahuje v článku III. ustanovení, dle kterého splatnost kupní ceny je do jednoho měsíce od zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Číslo účtu není uvedeno z důvodu neznámého čísla účtu žalobkyně. Žalovaná potvrdila přijetí finančních prostředků od [jméno] [příjmení] ve výši 1.000.000 Kč, které má právě z důvodu absence bankovního účtu žalobkyně v bezpečnostní schránce. Dále žalovaná uvedla, že se marně pokoušela o telefonické spojení s jednatelem žalobkyně, aby splatily dluhy žalobkyně, které měly vzniknout, jednak před Finančním úřadem v Karlových Varech, jednak Společenství pro dům [adresa žalobkyně] a dalšími subjekty. V sídle žalobkyně však nebyl nikdo přítomen a jednatel žalobkyně nezvedal telefony. Žalobkyně nereagovala ani na předžalobní výzvy SVJ [obec] zaslané do datové schránky. Uzavření kupních smluv na prodej Nemovitostí bylo tudíž zcela přiměřené k situaci, kdy žalobkyni hrozilo soudní řízení, jednatelé společnosti nebyli kontaktní a hrozila případná exekuce na majetek žalobkyně. Znovu poukázala na to, že dle plné moci si žalovaná mohla zvolit výši kupní ceny. Pokud se jedná o výplatu kupní ceny, žalovaná z ní uhradila náklady žalobkyně a zbytek kupní ceny ve výši 1.116.570 Kč je připravena vyplatit žalobkyni. Žalovaná dále nesouhlasila s cenou nemovitostí stanovenou žalobkyní předloženými znaleckými posudky a sama soudu předložila p