18 C 143/2023-72 — Okresní soud v Karlových Varech

1. Žalobkyně se podaným návrhem domáhala vydání rozhodnutí ve smyslu výroku I. tohoto rozsudku. Skutkově uváděla, že dne 17. 5. 2022 obdržela od žalované písemnost„ výpověď z nájmu nebytových prostor sloužících k podnikání“ datovanou dnem 16. 5. 2022, jež se má vztahovat k objektu [adresa] v k. ú. [část obce]. Výpověď je podepsána žalovanou. S ohledem na svůj nesouhlas s výpovědí vyhotovila žalobkyně ve vztahu k žalované písemné námitky ze dne 15. 6. 2022, ve kterých jasně a srozumitelně vyjevila důvody nesouhlasu s doručenou výpovědí. Žalobkyně uváděla, že je pravdou, že na základě písemné nájemní smlouvy uzavřené dne 1. 11. 2019 má v nájmu prostory sloužící k podnikání, když předmětem nájmu je prvé nadzemní podlaží budovy [adresa] a č. p 689 a přístup do technického suterénu. Žalobkyně v žalobě poukazovala na zákonná ustanovení § 2309 písm. b), § 2305 z. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Uváděla, že jako nájemce se nedopouští porušování či porušení žádných svých povinností plynoucích ze zákona či smlouvy a nemůže se tedy ani dopustit porušení svých povinností hrubě, když je jistě nezbytné rozlišovat běžné porušení povinností od těch, které zákonodárce definuje jako porušení hrubé.2. Žalobkyně dále v žalobě uváděla, že tvrzení o tom, že by žalobkyně jako nájemce byla v prodlení s úhradou záloh za měsíc únor 2022 na dodávku vody a odvádění odpadních vod, že nájemní smlouva o hrazení záloh na dodávku vody a odvádění odpadních vod vůbec nehovoří, když povinnost hradit zálohy je jistě dána majiteli, tedy o sobě žalované. Poukazovala na článek VII bod 7.1. nájemní smlouvy, který hovoří o tom, že žalovaná je povinna spotřebu vody vyúčtovat, a to dle poměrného měření. Takové vyúčtování však žalovaná ve vztahu k žalobkyni neprovedla.3. Žalobkyně uváděla, že dalším tvrzením žalované ve výpovědi je, že jsou v předmětu nájmu prováděny stavební úpravy bez souhlasu pronajímatele. S ohledem na absolutní nezájem žalované o předmětné nemovitosti nezbylo žalobkyni, než realizovat drobné opravy spojené s užíváním pronajatých prostor, a to plně v souladu s článkem IX odstavec 9.3. nájemní smlouvy.4. Dle žalobkyně je taktéž liché tvrzení žalované o tom, že není hrazeno nájemné, neboť žalovaná přijetí peněžních prostředků dne 15. 5. 2022 odmítla. Nájemné bylo a je hrazeno plně v intencích smlouvy.5. Taktéž není pravdivé tvrzení žalované o tom, že by jí někdo bránil v přístupu do výlučně jí užívaných prostor a technického zázemí. Žalobkyně upozornila na to, že je jí známo mnohočetnost exekučních řízení vedených vůči žalované a tedy již jen tím, že žalovaná přijímá nájem od žalobkyně v hotovosti, je obcházením povinností vůči věřitelům.6. V žalobě dále žalobkyně odmítá tvrzení žalované o tom, že by měla užívat movité věci, stoly, židle, nábytek a další ve vlastnictví žalované, není zjevné, jaké věci má žalovaná na mysli, když žádné takové ve výpovědi nevyjmenovává tak, aby byly individuálně identifikovatelné a nezaměnitelné a již vůbec neprokazuje své případné vlastnictví.7. Nad rámec žalobkyně uvedla, že je to naopak žalovaná, která se dopouští jednání vůči žalobkyni jako nájemci, když hrubě porušuje své povinnosti pronajímatele tím, že došlo k úmyslnému ukončení smlouvy o dodávce vody a odvádění odpadních vod s jediným úmyslem vystrnadit nájemce, což je však nepřípustné a toto jednání naplňuje znaky trestného činu, nájemci vznikla a vzniká škoda, neboť je tím vyloučeno užívání předmětu nájmu.8. Žalovaná navrhovala zamítnutí podané žaloby. Uvedla, že výpověď z nájmu byla podána důvodně ze zákonných důvodů, naopak nedůvodné jsou všechny námitky žalobkyně. Žalovaná taktéž poukazovala na to, že námitky nebyly podány včas.9. Žalovaná uváděla, že žalobkyně jako nájemce opakovaně a dlouhodobě porušuje nájemní smlouvu, jedná v rozporu s ní a neplní své povinnosti, ke kterým se písemně ve smlouvě o nájmu zavázal, proto byla žalobkyni po řadě předchozích výzev podána řádná výpověď s uvedením výpovědních důvodů.10. K důvodům výpovědi žalovaná uvedla, že nájemce hrubě a opakovaně porušoval a dále porušuje své povinnosti vůči pronajímateli. Nejedná se o běžné, ale hrubé porušování - neplacení energií, nájmu a provádění stavebních úprav bez souhlasu vlastníka a chování se v rozporu s dobrými mravy, pomluvy, šíření nepravdivých informací vlastnících objektu, vyvolávání negativního veřejného mínění o pronajímateli. Prováděné stavební práce nejsou drobnými opravami prostor, jedná se o budování zděných příček, podávacího okna, zřízení chladicího boxu, zbudování občerstvení. Pokud jde o vodu, ta byla měřena a přeúčtována. 15. 5. 2022 žalovaná neodmítla převzít nájem. Problém vznikl, když jednatel žalobkyně trval na tom, že nájem uhradí pouze v herně a žalovaná musí přijít sama, což z důvodu obavy odmítla. Několikrát navrhovala úhradu nájmu formou poštovní složenky, což jednatel žalobkyně odmítal s tím, že nebude platit poštovné.11. Žalovaná taktéž poukazovala na to, že žalobkyně užívá movité věci jako stoly, židle, nábytek, interiérové vybavení včetně osvětlovacích těles, hostinského nádobí atd. Věci v jejím vlastnictví není povinná nájemci prokazovat vlastnictví.12. Mezi účastníky řízení byly nesporné tyto skutečnosti:Dne 1. 11. 2019 byla mezi žalobkyní jako nájemcem a žalovanou, nesoucím tehdy příjmení [příjmení], jako pronajímatelem, smlouva o nájmu prostoru sloužícího k podnikání. Nesporným byl učiněn obsah této smlouvy. Dne 16. 5. 2022 udělila žalovaná žalobkyni výpověď z nájmu předmětných nebytových prostor. Nesporný je obsah této výpovědi. Výpověď z nájmu nebytových prostor žalobkyně obdržela dne 17. 5. 2022. Na tuto výpověď reagovala žalobkyně dopisem ze dne 15. 6. 2022 odeslaným žalované 16. 6. 2022. Nespornou skutečností rovněž bylo, že žalobkyni byla udělena výpověď z nájmu předmětných nebytových prostor rovněž dne 6. 4. 2022 a tato výpověď je předmětem žaloby vedené u zdejšího soudu pod sp. zn. 11 C 83/2023.13. Mezi účastníky řízení byly sporné tyto skutečnosti:Existence písemné výzvy zaslané žalovanou žalobkyni upozorňující na protiprávní stav, porušení nájemní smlouvy obsahující žádost o odstranění tohoto protiprávního stavu a upozornění na možnost dát výpověď z nájmu předmětných nebytových prostor. Sporná je existence důvodů, pro které byla výpověď z nájmu předmětných nebytových prostor dne 16. 5. 2022 dána žalobkyni žalovanou. Sporná je platnost předmětné výpovědi z nájmu.14. Ke sporným skutečnostem provedl soud listinou předloženou žalovanou nazvanou„ pokus o smír“, protokolem o otevření bytu ze dne 10. 5. 2023, protokolem o výslechu obviněného ze dne 16. 1. 2023, soupisem věcí, výzvou k nápravě porušování nájemní smlouvy ze dne 3. 6. 2022, rozsudkem zdejšího soudu č. j. 11 C 83/2023–42 ze dne 31. 7. 2023, smlouvou o nájmu prostor sloužících k podnikání uzavřenou mezi účastníky řízení dne 1. 11. 2019, výpovědí z nájmu nebytových prostor ze dne 16. 5. 2022, výpisem z katastru nemovitostí, smlouvou o nájmu nebytových prostor uzavřenou dne 27. 6. 2023 mezi žalovanou a [jméno] [příjmení], souborem příjmových pokladních dokladů, výzvou žalované ze dne 10. 7. 2022 nazvanou pokus o smír dle občanského zákoníku, listinou žalované ze dne 16. 4. 2022 adresovanou žalobkyni s názvem věc„ výzva k nápravě, porušování nájemní smlouvy …“, rozsudkem Okresního soudu v Chomutově č. j. 23 C 112/2022–124 ze dne 17. 10. 2023, právní moc 22. 11. 2023, a z těchto důkazů učinil soud následující skutková zjištění:15. Dne 1. 11. 2019 uzavřely žalobkyně a žalovaná smlouvu o nájmu prostoru sloužícího k podnikání, kdy předmětem nájmu byly předmětné budovy za účelem podnikání. Ten byl uzavřen na dobu určitou od 1. 11. 2019 do 31. 10. 2039. V článku V. bod 5.1. bylo ujednáno, že nájemní vztah může skončit dohodou smluvních stran, výpovědí jedné ze smluvních stran, odstoupením od smlouvy, případně dalšími způsoby předpokládanými právními předpisy. V článku římská VI. je upravena výše a způsob úhrady nájemného, v článku VII pak úhrada služeb spojených s nájmem tak, že náklady na elektrickou energii a teplo budou hrazeny nájemcem dle smlouvy sjednané přímo mezi nájemcem a dodavatelem. Spotřeba vody bude vyúčtována dle poměrného měření. Taktéž je sjednána povinnost pronajímatele předložit nájemci vyúčtování záloh na služby a čerpaných plnění do jednoho měsíce ode dne, kdy takové vyúčtování obdrží od dodavatelů plnění. Dle článku IX bod 9.2. je nájemce oprávněn provádět v pronajatých prostorách stavební či jiné úpravy jen s předchozím písemným souhlasem nájemce či pronajímatele, a to na svoje náklady.16. Z výpovědi z nájmu nebytových prostor ze dne 16. 5. 2022 bylo zjištěno, že žalovaná ukončila nájemní vztah k předmětným nemovitostem z důvodů hrubého porušování povinností nájemcem, který je v prodlení od února 2022 s úhradou zálohy za měsíc únor 2022 na dodávku vody a odvádění odpadních vod, provádí v daném prostoru a v části prostoru objektu [adresa], který nemá v nájmu, stavební úpravy, zejména budování chladicího zařízení ve veřejném prostoru restaurace, a další rekonstrukci a změnu