15 C 200/2023-308 — Okresní soud v Karlových Varech

1. Žalobkyně se po žalované domáhala zaplacení částky 1 920 739 Kč s příslušenstvím coby smluvní pokuty sjednané ve Smlouvě o nájmu nemovitostí uzavřené účastníky dne 16. 12. 2014 (dále jen „Nájemní smlouva“). Uvedla, že na základě této smlouvy žalobkyně jako vlastník uzavřeného areálu určeného k průmyslové výrobě na adrese , adresa, , vybudovaného pod názvem , název, a zapsaného v katastru nemovitostí na LV , číslo, pro obec , adresa, , k. ú. , adresa, , (dále jen „Předmět nájmu“), tento pronajala žalované za účelem průmyslové výroby, nájem byl ukončen k 31. 12. 2022 písemnou výpovědí žalované ze dne 19. 5. 2021. Neboť žalovaná ke dni skončení nájmu Předmět nájmu nevyklidila od veškerého vybavení, technologií a odpadu, nepředala jej bez vad pronajímateli včetně veškerého převzatého mobiliáře, nepředala žalobkyni platné revize vyhrazených zařízení v rozsahu, v němž byla povinna po dobu nájmu revize zajišťovat, nepředala veškeré klíče, neprovedla opravy Předmětu nájmu v rozsahu sjednaném smlouvou ani neodstranila jeho mechanická poškození a nepředala odečty měřidel ani převzatou technickou dokumentaci, ocitla se tak v prodlení s vyklizením Předmětu nájmu a žalobkyně ji dle ustanovení čl. 13 odst. 1 písm. a) Nájemní smlouvy vyzvala dne 19. 5. 2023 k úhradě mluvní pokuty za měsíc leden 2023 ve výši dvojnásobku měsíční splátky nájemného placeného naposledy žalovanou coby nájemkyní; tuto pokutu žalovaná žalobkyni nezaplatila.2. Žalovaná se žalobou nesouhlasila s tím, že smluvní pokuta utvrzovala pouze její povinnost Předmět nájmu řádně a včas vyklidit, k čemuž došlo ke dni 30. 12. 2022. S ohledem na rozsah výroby zahájila žalovaná proces přípravy k vrácení Předmětu nájmu již v létě roku 2022, nejpozději k 24. 11. 2022 se pak úplně přestěhovala do nového výrobního areálu. Od května 2022 docházelo k pravidelným schůzkám zástupců účastníků, byl pořízen soupis závad, které se žalovaná zavázala odstranit. Dne 30. 12. 2022 obdržela žalovaná od žalobkyně aktualizovaný soupis závad, což mělo ztížit proces vyklizení a řádného předání předmětu nájmu a umožnit žalobkyni domáhat se žalovaného nároku; o tomto záměru žalobkyně svědčí rovněž skutečnost, že nereagovala na výzvu žalované z 25. 1. 2025 ke specifikaci toho, co zůstalo nevyklizeno. Dle názoru žalované se žalobkyně neoprávněně pokouší rozšířit katalog povinností, jejichž splnění bylo zajištěno smluvní pokutou. Již při sjednávání Nájemní smlouvy si však byla žalovaná vědoma stáří a velikosti průmyslového areálu a z nich vyplývající nemožnosti předat jej bez vad, a proto smluvní pokutu k zajištění této povinnosti nesjednala. Pro případ, že by soud dospěl k závěru, že žalovaná svou povinnost vyklidit Předmět nájmu nesplnila, navrhovala žalovaná moderaci nepřiměřeně vysoké smluvní pokuty, neboť žalobkyni nevznikla žádná škoda, jednání žalobkyně bylo zneužitím jejích práv nepožívajícím právní ochrany, žalobkyně porušila svou povinnost předcházet vzniku újmy, a naopak jednala tak, aby žalované způsobila vznik nedůvodné újmy, zatímco žalovaná jednala v právním styku poctivě a vzniku nedůvodné újmy se snažila předejít. Navrhovala, aby soud přiznal smluvní pokutu nepřesahující částku 8 000 Kč odpovídající nákladům na odvoz jednoho kontejneru směsného odpadu v lokalitě Předmětu nájmu, což by mohla být maximální škoda způsobená žalobkyni tím, že žalovaná Předmět nájmu zcela nevyklidila.3. Žalobkyně uváděla, že smluvní pokuta byla sjednána k zajištění závazku žalované Předmět nájmu k datu skončení nájmu vyklidit a předat jej bez závad, přičemž odkazovala na článek 9 odst. 2 písm. q) Nájemní smlouvy. Nepopírala, že k datu skončení nájmu odvezla žalovaná většinu svých technologií, materiálu a odpadu, porušení povinnosti žalované však spatřovala v nepředání Předmětu nájmu bez závad a s potřebnými revizními zprávami k příslušným technickým zařízením. K výzvě soudu následně specifikovala, že žalovaná nevyklidila docházkový a kamerový systém, stavební odpad v kuchyni, v chodbách kancelářské části a kancelářích, své nářadí a techniku ve všech halách, odpad u plotu, materiál plechového skladu, chladící technologie žalované pro vstřikovací lisy na střeše lisovny, strojovnu vzduchotechniky a dva reklamní bannery žalované; žalobkyni nebyly předány ani klíče a revize.4. Mezi účastníky bylo nesporné, že dne 16. 12. 2014 uzavřeli Smlouvu o nájmu nemovitosti, jejímž předmětem byl nájem souboru nemovitostí zapsaných na LV , číslo, pro obec , adresa, , s jejich součástmi a příslušenstvím, specifikovaných v článku 2 Smlouvy; mezi účastníky byl nesporný i obsah této smlouvy založené do spisu žalobkyní zároveň s podáním žaloby. K protokolárnímu převzetí Předmětu nájmu žalovanou došlo dne 31. 12. 2015 a žalovaná jej užívala k průmyslové výrobě od 1. 1. 2016. Žalovaná vypověděla Nájemní smlouvu písemnou výpovědí z 19. 5. 2021 s tím, že k ukončení nájmu dojde ke dni 31. 12. 2022. Žalovaná z areálu odvezla stroje a materiál potřebný k další výrobě, dne 4. 1. 2023 zaslala žalobkyni jeden klíč od hlavního vstupu do hlavní budovy. Výzvou ze 4. 5. 2023 vyzvala žalobkyně žalovanou k úhradě smluvní pokuty dle článku 13 odstavec 1 Nájemní smlouvy ve výši 1.920.732,60 Kč za měsíc leden 2023 do 10 dnů od doručení této výzvy, a to v souvislosti s nesplněním povinnosti vyklidit pozemky a vyklizené je předat žalobkyni.5. Mezi účastníky bylo zejména sporné, zda žalovaná ke dni 31. 12. 2022 vyklidila Předmět nájmu, zda jej předala žalobkyni a zda ji žalobkyně poskytla potřebnou součinnost a dále jaká byla vůle stran při sjednávání smluvní pokuty dle článku 13. odst. 1 písm. a) Smlouvy, tedy splnění jakých konkrétních povinností žalované mělo být tímto ustanovením zajištěno.6. K prokázání tvrzení účastníků ke sporným skutečnostem byla navržena řada důkazů, z nichž bylo zjištěno následující.7. Z výslechu svědka , jméno FO, , který koordinoval činnosti v souvislosti se stěhováním žalované z Předmětu nájmu na základě smlouvy se žalovanou, soud zjistil, že výroba žalované se stěhovala po částech a prostory se uvolňovaly ve vlnách, zcela výroba skončila asi v polovině listopadu, možná na počátku prosince 2022. Po 31. 12. 2022 zde byla stále umístěna čtečka docházkového systému, ve sklepích technologické zařízení , právnická osoba, (měřící a výrobní přístroje) a také zde byl nevyvezený odpad v minimálně jednom až dvou kontejnerech vzadu u plotu. V průběhu ledna ze svého bytu pozoroval neodstraněné světelné panely. Svědek se dále vyjádřil k důkazu provedeným fotografiím obsaženým v příloze 25 spisu, které zřejmě pořizoval on sám, přičemž se jednalo o nábytek ponechaný v zázemí kuchyně, neodstraněné chladící jednotky od lisovny na střeše, část signálního zařízení, vzduchotechniku, docházkový systém, počítače a další zařízení , právnická osoba, ve vrátnici a nepořádek v montážní jámě. Z výslechu svědka bylo dále zjištěno, že hlavním důvodem, z jakého odmítal předseda představenstva Ing. , jméno FO, objekt převzít, byla absence dokumentace skutečného provedení a revizních zpráv a vadilo rovněž nedemontování technologií či jejich zbytků.8. Z výslechu svědka , jméno FO, , zaměstnance žalované, který měl jako servisní technik na starost Předmět nájmu, soud zjistil, že s opravou a přípravou areálu na předání žalovaná začala na jaře 2022, kdy začala interně pracovat na revizích, kontrolách a drobných opravách. Některé věci vyklízeli již na jaře, se samotným stěhováním se začalo v listopadu 2022, přičemž transfer trval asi měsíc a poté se dovyklizovalo. Veškerá výroba žalované skončila začátkem prosince, do konce roku nezvládli či opomněli vyklidit pouze malou část areálu, konkrétně nějaké palety v pomocných prostorách, jeden stroj v suterénu a jeden kontejner odpadu. Dále zde zůstalo vybavení spojené s budovou včetně náhradních dílů k němu a světelné reklamy byly dle dohody pouze přelepeny. K k úplnému vyklizení areálu došlo někdy na konci ledna či začátkem února, kdy byl odvezen kontejner s odpadem. Z výslechu svědka bylo dále zjištěno, že dne 30. 12. 2022 se konala prohlídka objektu, jejímž cílem bylo zkontrolovat stav areálu k tomuto datu, a dále schůzka účastníků v zasedací místnosti. Na jednání byla hodně nepříjemná atmosféra a řešilo se předání budovy i revizních zpráv, které měli zástupci žalované s sebou. Z téměř stovky elektrických zařízení a vyhrazených technických zařízení byly neplatné revizní zprávy pouze ke dvěma rozvaděčům a k tomu, co se dodělávalo v lednu. K předání revizí (ani k podpisu připravených předávacích protokolů) nedošlo, neboť zástupci žalobkyně nechtěli některé z revizí převzít z důvodu jejich neplatnosti a svědek chtěl předat revize pouze všechny najednou; revize, stejně jako některé klíče od areálu, má svědek dosud u sebe. Svědek dále potvrdil, že na fotce v příloze č. , hodnota, v notářském zápisu z 11. 2. 2023 je skutečně jeden v areálu zapomenutý stroj.9. Z výslechu svědka Ing. , jméno FO, , ředitele závodu žalované pověřeného vedením provozovny v , adresa, , která je odštěpným závodem německé matky, soud zjisti