11 C 103/2015-152 — Okresní soud v Lounech

1. Žalobce se svým návrhem domáhal, aby bylo žalovanému soudem uloženo mu zaplatit částku 65 300 Kč se zákonným úrokem z prodlení od 1. 1. 2014 do zaplacení. Svůj návrh odůvodnil žalobce tím, že s žalovaným uzavřel dne [datum] smlouvu o nájmu nebytového prostoru na dobu neurčitou, na základě které žalovanému pronajal nebytový prostor v budově [ulice a číslo] v [obec], nacházející se ve vlastnictví žalobce, sestávající z prodejny, kanceláře a sociálního zařízení, celkem o podlahové ploše 116,70 m², nacházející se v 1. nadzemním podlaží zmíněné budovy. Nebytové prostory byly žalovanému pronajaty za účelem sjednaným ve smlouvě, tj. kavárna s denním provozem s tím, že žalovaný si pro své účely a na vlastní náklady, zajistí rekolaudaci pronajatého objektu tak, aby toto odpovídalo způsobu jeho využití a veškeré změny nebo doplňky smlouvy mohou být činěny pouze písemnou formou. Žalovaný si předmět nájmu před uzavřením smlouvy prohlédl, seznámil se s jeho stavem a současně byl srozuměn s tím, že zde bude potřeba provést určité úpravy tak, aby prostory byly vyhovující zamýšlené činnosti. Žalovaný se zavázal předmět nájmu řádně užívat ke sjednanému účelu a žalobci platit nájemné, které bylo smluvně stanoveno tak, že od 1. 11. 2011 do 30. 4. 2012 činí nájemné 15 100 Kč, od 1. 5. 2012 do 31. 12. 2012 činí nájemné 16 300 Kč a od 1. 1. 2013 činí nájemné 17 500 Kč. Společně s tímto se žalovaný zavázal platit měsíční zálohy na teplo ve výši 1 800 Kč a vodné a stočné ve výši 300 Kč. Splatnost nájemného a záloh byla smlouvou stanovena do 15 dne příslušného kalendářního měsíce, za který daná povinnost vznikla. Žalovaný se pak dostal do prodlení s řádným placením nájemného, když od července 2012 až do května 2013 platil nájemné pouze ve výši 12 500 Kč namísto smluvně ujednaných 16 300 Kč a 17 500 Kč. Uvedené nižší nájemné začal žalovaný platit, aniž by mezi účastníky došlo k písemnému dodatku ke smlouvě, který by upravoval jinou výši nájemného. Takto snížené nájemné žalovaný platil do května 2013 včetně a na přelomu května a června, bez řádného ukončení smluvního vztahu, nebytový prostor opustil a žalobci vložil klíče do schránky. Žalobce tedy akceptoval, že žalovaný již nemá zájem nadále pronajaté prostory využívat a považoval nájem za skončený k 30. 6. 2013 a žalovanému vyčíslil celkový dluh na nájemném za období od 1. 7. 2012 do 30. 6. 2013 celkovou částkou 65 300 Kč tak, že od července do prosince 2012 byl rozdíl mezi sjednaným a zaplaceným nájemným 6 x 3 800 Kč, od ledna do května 2013 byl rozdíl mezi sjednaným a zaplaceným nájemným 5 x 5 000 Kč a červen 2013 zůstal v plné výši 17 500 Kč neuhrazen. K úhradě vzniklého nedoplatku na nájemném byl žalovaný následně marně vyzýván, nicméně tento neuhradil ani z části. Žalobce se dále v průběhu řízení vyjádřil k požadavku žalovaného na započtení údajného přeplatku na vyúčtování energií v minimální výši 10 500 Kč tak, že se jedná pouze o obecná tvrzení a odhady a navíc je již nárok žalovaného na případný přeplatek promlčen. 2. Žalovaný nárok žalobce neuznal ani z části, protože má za to, že smlouva o nájmu je absolutně neplatná, protože v ní není dostatečně specifikován předmět nájmu tak, že není zřejmé, kde se v budově konkrétně nachází, že ve smlouvě není uveden předmět podnikání a že pronajaté prostory nebyly zkolaudovány ke sjednanému účelu, tj. provozu denní kavárny. Na základě neplatné smlouvy pak žalobce nemůže požadovat dlužné nájemné. Ke skutečnosti, že začal platit snížené nájemné ve výši 12 500 Kč, žalovaný uvedl, že to bylo na základě vzájemné dohody s žalobcem, který měl toto akceptovat, z důvodu toho, že se žalovanému v podnikatelské činnosti nedařilo dle původních představ, nicméně písemně tuto změnu výše nájemného žalovanému nikdy neposkytl, ačkoli to přislíbil. Totéž pak platí i ohledně okolností skončení nájemního vztahu, kdy se měl s žalobcem ústně domluvit na jeho ukončení počátkem roku 2013, nicméně žalobce, přes původní příslib na písemnou formu skončení nájmu, žalovanému opět žádné písemné potvrzení nedodal. Po opuštění provozovny počátkem roku 2013 se chtěl s žalobcem domluvit na jejím předání, ale žalobce byl nekontaktní a fyzickému předání se vyhýbal, tak žalovaný pro jistotu a ze slušnosti dále platil dohodnuté nájemné až do té doby, kdy se dozvěděl, že žalobce je obeznámen s tím, že žalovaný již v provozovně žádnou činnost neprovozuje a provozovna je vyklizená. Rozhodně tedy předmět nájmu neužíval do června 2013. Žalobce rovněž žalovanému neprovedl žádné vyúčtování záloh na energie, kdy má žalovaný za to, že za dobu nájmu mu vznikl přeplatek v minimální výši 10 500 Kč a proto tuto částku, aniž by uznával nárok žalobce, na žalovaný nárok započítává. Jednání žalobce, kterým se po něm domáhá zaplacení dlužných nájmů, pak shledává v rozporu s dobrými mravy, neboť toto jednání porušuje všechny mezi nimi uzavřené dohody a současně i ustanovení § 6 z.č. 89/2012 Sb. V průběhu řízení pak žalovaný k době užívání předmětu nájmu uvedl, že tento užíval až do května 2013. Žalovaný měl rovněž po převzetí předmětu nájmu na něm provést stavební úpravy, jejichž potřeba vyplynula až z návštěvy zástupců hygienické stanice. O potřebě těchto úprav mu před podpisem smlouvy nebylo nic známo, neboť tyto podrobnosti předem podrobně nezjišťoval, aby žalobce mezitím objekt nepronajal někomu jinému. Stejně tak mu nebylo předem známo, že objekt je zkolaudován jako prodejna jízdních kol, a tím pro zamýšlený způsob podnikání nezpůsobilý, což musel následně vyřešit zmíněnými stavebními úpravami a rekolaudací. Co se týče dohod na snížení nájemného a na skončení nájemního vztahu, tyto dohody žalovaný vždy připravil v písemné podobě a předal žalobci k podpisu, nicméně tento je nikdy podepsané nevrátil. Žalobce však snížené nájemné od žalovaného přijímal a nikdy jej neupomínal na doplatek původně sjednaného nájemného. Žalovaný má rovněž za to, že nájemní vztah takto skončil ke dni 14. 4. 2013, jak zněla jejich ústní dohoda a žalovaný byl připraven žalobci předmět nájmu vrátit, avšak žalobce se předání vyhýbal. 3. V rámci konaných soudních jednání soud provedl níže uvedené důkazy a učinil z nich odpovídající skutková zjištění, která jsou zásadní pro projednávanou věc. 4. Ze smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne [datum] soud zjistil, že smlouva byla platně a určitě uzavřena mezi účastníky podle zákona č. 116/1990 Sb., neboť takto si to účastníci ve smlouvě přímo ujednali a rovněž to vyplývá z uvedeného právního předpisu, který byl účinný až do 31. 12. 2013, než byl zrušen zákonem č. 89/2012 Sb. V této smlouvě je rovněž označen dostatečným způsobem předmět nájmu, předmět provozované činnosti, doba nájmu (na dobu neurčitou od 1. 11. 2011), výše a splatnost nájemného jakož i záloh na energie kromě elektřiny, určení skončení nájmu jakož i práva a povinnosti obou smluvních stran s tím, že si nájemce na vlastní náklady zajistí rekolaudaci dle způsobu využití (čl. VI odst. 8) a že změny nebo doplňky této smlouvy mohou být činěny pouze písemnou formou (čl. VII odst. 1). 5. Z předžalobní výzvy žalovanému ze dne [datum] soud zjistil, že v této vyzývá žalobce žalovaného k doplacení dlužného nájemného ve shodě se specifikací žalobního nároku do 20. 6. 2015. Z přiložených dokladů o odeslání a doručení této výzvy má soud za prokázáno, že výzva byla podána k doručení dne [datum] a doručena dne [datum]. 6. Z výpisu z veřejné části katastru nemovitostí soud zjistil, kde se nachází budova, v níž byl umístěn předmět nájmu. 7. Z výpisů z veřejné části živnostenského rejstříku žalobce a žalovaného soud zjistil předmět jejich činností. 8. Z kopií příjmových pokladních dokladů v počtu 12 kusů soud zjistil, že žalovaný v období minimálně od července 2012 do prosince 2012 platil žalobci v hotovosti nájem ve výši 12 500 Kč a zálohy na energie ve výši 2 100 Kč, přičemž na nájemné a energie byly vždy vydány samostatné příjmové doklady, i když se obě částky v příslušném kalendářním měsíci platily současně. Osoba, která za žalovaného peníze předávala, je na všech předložených dokladech uvedena jménem [příjmení] a příjemcem byl někdy přímo žalobce a někdy jeho manželka. 9. Z písemného vyhotovení dohody o snížení nájemného ze dne [datum] a dohody o ukončení nájemní smlouvy ze dne [datum] soud zjistil, že tyto si zřejmě napsal žalovaný, nicméně postrádají podpisy obou smluvních stran, tudíž tyto listiny nic neprokazují. 10. Ze souhlasu stavebního úřadu [stát. instituce] sp.zn. MULN/27/2012 ze dne 2. 1. 2012 soud zjistil, že stavební úřad tímto povolil změnu užívání předmětu nájmu z prodejny a servisu jízdních kol na kavárnu s denním provozem. 11. Z e-mailových zpráv ze dne [datum], [datum], [datum] a [datum] soud zjistil, že dne [datum] [jméno] [příjmení] zaslala žalovanému vyúčtování služeb za užívání nebytových prostor a současně jej vyzvala k vrácení klíčů od předmětu nájmu. V následujících e-mailech pak žalovaný vyúčtování zpochybňuje a uplatňuje neurčitou škodu ve výši 20 000 Kč. Na tomto místě soud uvádí, že vyúčtování nemá k dispozic