19 C 388/2022-56 — Okresní soud v Litoměřicích

1. Žalobkyně se žalobou domáhala určení, že je vlastníkem nemovitostí, a to parc.č. , hodnota, (zastavěná plocha a nádvoří) o výměře 453 m2, jejíž součástí je rodinný dům čp. , Anonymizováno, a parc.č. , hodnota, (zahrada) o výměře 291 m2, vše zapsáno na LV č. , hodnota, pro obec a katastrální území , adresa, u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště , adresa, (dále také jako předmětná nemovitost). Uvedla, že vlastníkem předmětné nemovitosti se stala v roce 2002 a v uvedeném roce zahájila rozsáhlou rekonstrukci, která byla dokončena v roce 2004. V té době byla žalovaná provdána za , jméno FO, , který podnikal a začátkem roku 2006 bylo zřejmé, že se v důsledku předlužení nevyhne následkům insolvence. Přestože žalobkyně měla s manželem zrušené a vypořádané společné jmění manželů, stala se ručitelem ze směnky na nesplacenou částku ve výši , částka, , jejímž výstavcem byl manžel žalobkyně a věřitelem , právnická osoba, . Žalobkyně dále uvedla, že z obavy před hrozícím exekučním (či insolvenčním řízení) převedla předmětnou nemovitost kupní smlouvou ze dne , datum, na , tituly před jménem, , jméno FO, . Uvedená kupní smlouva, kterou převedla předmětnou nemovitost na , jméno FO, je však neplatná, neboť tak žalobkyně učinila z obav před exekučním řízení a projev vůle účastníků teto smlouvy nebyl učiněn vážně, což je důvodem neplatnosti dle § 37 zákona č. 40/1964 Sb. (starý občanský zákoník). Bylo dohodnuto, že až pominou hrozby před možným úpadkem bývalého manžela žalobkyně (, jméno FO, ) a hrozba případného uspokojování pohledávek věřitelů, bude předmětná nemovitost převedena zpět. V té době si sám , jméno FO, rekonstruoval svou vlastní nemovitost, proto využil možnosti bydlení v předmětné nemovitosti, a když rekonstrukci své nemovitosti dokončil, nabídl žalobkyni, že ji předmětnou nemovitost prodá zpět za částku , částka, . Žalobkyně takovouto částkou nedisponovala, a proto se obrátila s žádostí o půjčku na , jméno FO, , matku žalovaného. , jméno FO, měla s půjčkou souhlasit, avšak za podmínky, že předmětná nemovitost bude převedena na jejího syna , jméno FO, (žalovaného) jako zástava. Důvodem mělo být to, že takto nebude předmětná nemovitost v důsledku vnějších vlivů ohrožena před věřiteli jejího manžela. Dále pak bylo ještě dohodnuto, že při dalším převodu předmětné nemovitosti bude , tituly před jménem, , jméno FO, poskytnuta půjčka ve výši , částka, , kdy na tuto půjčku bude jako zástava poskytnuta předmětná nemovitost. , tituly před jménem, , jméno FO, žalovanému prodal předmětnou nemovitost s tím, že až bude hypotéka, která na předmětné nemovitosti vázla, uhrazena, bude na žalobkyni vlastnické právo k předmětné nemovitosti převedeno zpět. Přestože dle tvrzení žalobkyně byly naplněny podmínky pro to, by na ní byla předmětná nemovitost zpět převedena, ve skutečnosti se tak nestalo. Kupní smlouva uzavřená mezi , tituly před jménem, , jméno FO, a žalovaným je tak dle žalobkyně absolutně nepatná dle § 37 starého občanského zákoníku, neboť zde opět absentuje vážnost projevu vůle, když fakticky byla mezi , jméno FO, a žalovaným uzavřena půjčka, na základě které, měl být doplacen úvěr váznoucí na nemovitosti a následně předmětná nemovitost měla být převedena zpět na žalobkyni. Žalobkyně tak shrnula, že obě shora uvedení kupní smlouvy, kterými byla předmětná nemovitost převedena nejprve z žalobkyně na , tituly před jménem, , jméno FO, a dále z , tituly před jménem, , jméno FO, na žalovaného jsou absolutně neplatné dle §§ 35, 37 starého občanského zákoníku, když v nich nebyla vážně projevena vůle účastníků smlouvy a vlastníkem předmětné nemovitosti tak zůstává žalobkyně. Žalobkyně rovněž v žalobě tvrdila existenci naléhavého právního zájmu na této určovací žalobě dle § 80 o.s.ř., kdy v katastru nemovitostí je jako vlastník předmětné nemovitosti uvedena jiná osoba než žalobkyně a je tak ohroženo její vlastnické právo. Na závěr žalobkyně uvedla, že v předmětné nemovitosti 20 let bydlí, investovala do ní, platí daň z nemovitosti, žalovaný předmětnou nemovitost fakticky neužívá a určení svého vlastnického práva se tak žalobkyně domáhá i z titulu vydržení.2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil, navrhl její zamítnutí a uvedl, že jejím cílem zmařit prodej předmětné nemovitosti, o němž byla v minulém roce žalobkyně informována. Žalovaný předmětnou nemovitost řádně zakoupil od prodávající , tituly před jménem, , jméno FO, na základě kupní smlouvy ze dne , datum, . Prodávající , jméno FO, byla řádně zapsán jako vlastník nemovitosti v katastru nemovitostí a žalovaný jednal zcela v důvěře v tento zápis, kdy prodávajícímu svědčilo vlastnické právo více než tři roky. Sám žalovaný následně předmětnou nemovitost vlastnil po dobu více než 13i let a po tuto dobu nebylo jeho vlastnictví k předmětné nemovitosti nikdy zpochybňováno. Protože žalobkyně nebyla od roku 2006 jako vlastník předmětné nemovitosti evidována v katastru nemovitostí, nemohla být ani v dobré víře o tom, že předmětnou nemovitost vlastní a její argumentace, že předmětnou nemovitost vydržela, tak nemůže obstát. Pokud žalobkyně poukazuje, na to, že žalovaný v předmětné nemovitosti nebydlí, tak způsob užívání nemovitosti nemůže mít vliv na existenci vlastnického práva. Pokud žalobkyně napadá platnost kupních smluv uzavřené mezi žalobkyní a , jméno FO, , s poukazem, že předmětnou nemovitost převedla z obav před exekučním řízení, tak se sama doznává, že v roce 2006 jednala tak, aby snížila možnost uspokojení jejích věřitelů či věřitelů jejího manžela. Pokud žalobkyně zpochybňuje platnost kupní smlouvy uzavřené mezi prodávajícím , jméno FO, a žalovaným, jako kupujícím, s tím, že se fakticky jedná o zástavní smlouvu, tak žalovaný uvedl, že s , jméno FO, uzavíral běžnou kupní smlouvu spoléhaje se na správnost zápisu v katastru nemovitostí. Žalovaný rovněž uplatnil námitku promlčení, kdy nárok žalobkyně je promlčen, neboť se domáhá neplatnosti kupní smlouvy z roku 2006 a od počátku věděla o okolnostech uzavření kupní smlouvy.3. Soud provedl listinné důkazy, které předložila žalobkyně a z nich zjistil následující skutečnosti. Ze smlouvy uzavřené mezi žalobkyni a , tituly před jménem, , jméno FO, soud zjistil, že se jedná o smlouvu, která je označena jako kupní a kde žalobkyně vystupuje jako prodávající a , tituly před jménem, , jméno FO, jako kupující. V uvedené smlouvě prodávající prodává předmětnou nemovitost za částku , částka, a kupující předmětnou nemovitost za dohodnutou kupní cenu kupuje a přijímá do svého vlastnictví. Kupní cena byla dohodnuta ve výši , částka, s tím, že částka ve výši , částka, bude uhrazena na účet od 5i pracovních dnů od podání návrhu na vklad a další část kupní ceny, která odpovídá výši zůstatku hypotečního úvěru u Hypoteční banky bude kupujícím uhrazena na základě předběžné dohody mezi účastníky a touto bankou do , datum, . (čl. II.). V bodě IV. uvedené kupní smlouvy je uvedeno, že prodávající vyklidí předmětnou nemovitost a vyklizenou ji předá kupujícímu do 12i měsíců po podpisu smlouvy. Smlouva byla účastníky podepsána dne , datum, .4. Z Dodatku č. , hodnota, ke kupní smlouvě ze dne , datum, soud zjistil, že tento byl uzavřen dne , datum, mezi žalobkyní, jako prodávající a , tituly před jménem, , jméno FO, , jako kupujícím a kde bylo dohodnuto, že část kupní ceny ve výši , částka, bude uhrazena do , datum, a další část kupní ceny ve výši , částka, odpovídající výši mimořádné splátky hypotečního úvěru manžela prodávající u Hypoteční banky a.s., bude kupujícím uhrazena na základě předběžné dohody mezi účastníky a bankou kupujícího přímo této bance do , datum, . Uvedeným Dodatkem byl nahrazen čl. II odst. 2 kupní smlouvy ohledně placení kupní ceny.5. Ze smlouvy o zřízení zástavního práva k nemovitosti č. , tel. číslo, /1 má soud za prokázáno, že tuto uzavřel , tituly před jménem, , jméno FO, jako zástavce s , právnická osoba, . jako zástavním věřitelem. Předmětném zástavy je předmětné nemovitost, která zajišťuje pohledávku z úvěru ve výši , částka, . V čl. II uvedené zástavní smlouvy je uvedeno, že zástavce, tedy , jméno FO, je výlučným vlastníkem předmětné nemovitosti a tuto skutečnost dokládá úředně ověřenými kopiemi nabývacích titulů k zástavě výpisy z katastru nemovitostí. Uvedená zástavní smlouvy byla účastníky podepsána dne , datum, .6. Z výpisu z Katastru nemovitostí pro obec a k.ú. , adresa, , LV č. , hodnota, prokazující stav evidovaný k datu , datum, soud zjistil, že jako vlastník předmětné nemovitosti je uveden , jméno FO, , kdy nabývacím titulem je kupní smlouva ze dne , datum, s právními účinky vkladu ke dni , datum, .7. Ze smlouvy uzavřené mezi , tituly před jménem, , jméno FO, a žalovaným soud zjistil, že se jedná o smlouvu, která je označena jako kupní a kde , tituly před jménem, , jméno FO, vystupuje jako prodávající a žalovaný jako kupující. V uvedené smlouvě prodávající prodává předmětnou nemovitost za částku , částka, a kupující předmětnou nemovitost za dohodnutu kupní cenu kupuje a p