19 C 217/2022-82 — Okresní soud v Mladé Boleslavi

1. Žalobou ze dne [datum] se žalobce domáhal určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu prostor umístěných v budově bez č. p., která je součástí pozemku parc. č. st. [číslo] v k. ú. [obec], obec Sovínky, okres [okres], která byla dána žalovanou žalobci dne [datum], a přiznání náhrady nákladů řízení. 2. V rámci odůvodnění žaloby uvedl, že žalobce uzavřel se žalovanou dne [datum] nájemní smlouvu (dále jen„ nájemní smlouva“), na základě které žalobce za účelem provozování hostinské činnosti pro veřejnost užíval prostory umístěné v budově bez č. p., která je součástí pozemku parc. č. st. [číslo] v k. ú. [obec], obec Sovínky, okres [okres] (dále jen„ budova“). Nájemní smlouva byla sjednána na dobu určitou do [datum]. Dne [datum] zaslala žalovaná žalobci výpověď nájemní smlouvy, proti které se žalobce bránil žalobou podanou u zdejšího soudu dne [datum] O této žalobě bylo rozhodnuto zdejším soudem usnesením sp. zn. 16 C 319/2021, kterým byl schválen smír, přičemž bylo rozhodnuto, že předmětná výpověď je neoprávněná. Dne [datum] byla žalobci žalovanou doručena další výpověď nájemní smlouvy (dále jen„ výpověď“). Důvodem výpovědi bylo 1) že žalobce neužívá předmět nájmu k účelu sjednanému v nájemní smlouvě, 2) žalobce nepojistil předmět nájmu po dobu trvání nájemního vztahu a 3) žalobce nemá sjednáno pojištění odpovědnosti za újmu způsobenou třetím osobám v souvislosti s podnikatelskou činností. Žalobce se proti této výpovědi bránil námitkami ze dne [datum]. V námitkách uvedl, že 1) předmět nájmu není způsobilý k užívání k účelu sjednanému v nájemní smlouvě, když žalovaná po zabudování tepelného čerpadla nezateplila budovu, čímž nesplnila podmínky pro přiznání příslušné distribuční sazby na tepelné čerpadlo, a současně ani po výzvách žalobce mu nepředložila platnou revizní zprávu k zapojení tepelného čerpadla. Na základě těchto skutečností nemohl žalobce žádat o přidělení příslušného tarifu k vytápění předmětu nájmu tepelným čerpadlem, což vzhledem k cenám za dodávku elektrické energie by vedlo k vysoké finanční zátěži žalobce, v důsledku čehož je předmět nájmu po dobu topné sezóny nezpůsobilý k užívání. Současně žalobce uvedl, že bez platných revizních zpráv nemůže bezpečně provozovat hostinskou činnost v předmětu nájmu, neboť hrozí riziko vzniku škody na předmětu nájmu i na životě a zdraví žalobce a návštěvníků, přičemž žalobce odmítl nést odpovědnost za případný vznik této škody. 2) žalobce uvedl, že žalované předložil kopii pojistné smlouvy, ze které plyne, že má pojištěn předmět nájmu a současně má sjednáno pojištění odpovědnosti za újmu způsobenou třetím osobám v souvislosti s podnikatelskou činností. Žalobce tak má za to, že výpovědní důvody uvedené ve výpovědi žalované ze dne [datum] nenastaly a ani nemohly nastat a výpověď je tak neoprávněná a neplatná. 3. Žalovaná (čl. 40-42 spisu) navrhla zamítnutí žaloby a uvedla, že na výpovědi trvá. Žalovaná nesouhlasila s námitkami žalobce, když instalací tepelného čerpadla došlo ke zlepšení komfortu žalobce, přičemž zdůraznila, že žalobce přestal předmět nájmu užívat již [datum], tedy před zahájením topné sezóny. Současně žalovaná tvrdila, že dopisem ze dne [datum] žalobci navrhla řešení situace tak, že bude doplácet rozdíl mezi cenou, která bude žalobci přefakturována, a cenou, kterou by žalobce zaplatil dle původního vytápění v aktuálních cenách. Na tento dopis žalobce nereagoval. K požadavku předložení revizních zpráv žalovaná uvedla, že dne [datum] zaslala žalobci dopis, kde uvedla, že jakožto pronajímatel nese odpovědnost za způsobilost předmětu nájmu k užívání a nemá povinnost dokládat tuto způsobilost žalobci, ale státním orgánům při kontrole. Žalovaná považovala jednání žalobce za účelové, když se žalobci v podnikání nedařilo, a proto se nyní snaží o finanční náhradu po žalované. Dále žalovaná uvedla, že žalobce neprokázal trvání pojištění předmětu nájmu po celou dobu trvání nájemního vztahu, když žalované až dne [datum] předložil pouze modelaci pojistné smlouvy, nikoli kopii pojistné smlouvy. Pojistnou smlouvu žalobce žalované nedoložil ani do okamžiku podání výpovědi. Žalovaná uvedla, že žalobce vyzvala k předložení pojistné smlouvy již [datum], tj. před uzavřením soudního smíru, ale modelace jí byla žalobcem předložena až na základě druhé výzvy ze dne [datum]. Z těchto důvodů se žalovaná domnívá, že žalobce neměl pojistnou smlouvu uzavřenou do ledna 2022, tj. po dobu 3 let trvání nájemního vztahu. 4. Dne [datum] se ve věci uskutečnilo ústní jednání ve věci (čl. 70-72 spisu). 5. Mezi účastníky bylo nesporným, že a) účastníci uzavřeli dne [datum] nájemní smlouvu na dobu určitou [datum] – [datum] ve znění založeném na čl. 5-10, shodně na čl. 44-49 spisu, b) žalobce hradí žalované řádně nájemné sjednané v nájemní smlouvě, respektive dle žalované na smlouvě není žádný nedoplatek, c) žalobce předmět nájmu neužívá od [datum], d) žalovaná do předmětu nájmu v dubnu 2021 instalovala tepelné čerpadlo, e) žalovaná žalobci od instalace tepelného čerpadla nepředložila platnou revizi elektroinstalace ani platnou revizní zprávu k zapojení tepelného čerpadla, f) na základě výzvy žalované ze dne [datum] předložil žalobce žalované dopisem ze dne [datum] kopii pojistné smlouvy ve znění založeném na čl. 55-60 spisu. 6. Naopak mezi účastníky zůstalo sporným, zda a) je předmět nájmu způsobilý k užívání, když dle žalobce nikoli – chybí platná revize elektroinstalace a dle žalované ano, b) bylo povinností žalované předložit po instalaci tepelného čerpadla žalobci platnou revizi elektroinstalace, když dle žalobce ano a dle žalované nikoli a c) byl předmět nájmu pojištěn v období od [datum] (začátek nájmu) do [datum], když dle žalobce ano a dle žalované nikoli. 7. Soud provedl následující důkazy a zjistil z nich tento skutkový stav: 8. Smlouva o nájmu prostor sloužících k podnikání (provozovna pohostinství) ze dne [datum] včetně její přílohy [číslo] [číslo] (čl. 5-10, shodně na čl. 44-49 spisu) dokládá, že byla uzavřena dne [datum] mezi žalovanou na straně pronajímatele a žalobcem na straně nájemce. Žalovaná se zavázala přenechat žalobci do dočasného užívání za úplatu prostory sloužící k podnikání v 1. nadzemním podlaží budovy bez č. p./č. e. (objekt občanské vybavenosti), která je součástí pozemku st [parcelní číslo] v k. ú. a obci [obec], okres [okres], konkrétně místnosti: restaurace, kuchyň, WC, sklad a jejich součásti a příslušenství za účelem jejich užívání a využití jako prostor pro provozování hostinské činnosti pro veřejnost (čl. II., bod 1). Součástí a příslušenstvím nebytových prostor byl mimo jiné elektrický bojler a kotel TUV (Příloha [číslo]). [ulice] nájemné bylo sjednáno ve výši 1 000 Kč (čl. III., bod 1). Doba trvání nájmu byla sjednána do [datum] (čl. V.). Žalobce se zavázal užívat předmět nájmu pouze k účelu, ke kterému je určen, a v souladu s touto smlouvou (čl. VI., bod 1, písm. a). Žalovaná se zavázala zajišťovat po celou dobu nájmu na svůj účet a ke své tíži revizi elektro a plynu (čl. VI., bod 6). Strany si dále ujednaly, že žalovaná může nájem vypovědět bez výpovědní doby, pokud žalobce nebude užívat předmět nájmu ke sjednanému účelu (čl. VII., bod 5, písm. d) nebo pokud bude žalobce jiným způsobem porušovat hrubě své povinnosti vůči žalované (čl. VII., bod 5, písm. i). Žalobce se dále nájemní smlouvou zavázal pojistit na svůj náklad a ke své tíži předmět nájmu a toto pojištění udržovat v platnosti po celou dobu trvání nájmu a na vyžádání předložit žalované příslušné doklady včetně pojistné smlouvy, přičemž porušení tohoto ujednání se považuje za hrubé porušení povinností žalobce vůči žalované a je důvodem pro výpověď bez výpovědní doby ze strany žalované (čl. VI., bod 1, písm. g). Žalobce se rovněž zavázal mít po celou dobu trvání nájmu sjednáno a v platnosti pojištění odpovědnosti za újmu způsobenou třetím osobám v souvislosti s podnikatelskou činností a na vyžádání předložit žalované příslušné doklady včetně pojistné smlouvy, přičemž porušení tohoto ujednání se považuje za hrubé porušení povinností žalobce vůči žalované a je důvodem pro výpověď bez výpovědní doby ze strany žalované (čl. VI., bod 1, písm. i). 9. Z informace o pozemku st. [parcelní číslo] v katastrálním území a obci [obec] (čl. 13, shodně na čl. 50 spisu) se podává, že vlastníkem předmětného pozemku je žalovaná. 10. Výpověď nájemní smlouvy ze dne [datum] (čl. 19-20 spisu) prokazuje, že žalovaná vypověděla nájemní smlouvu uzavřenou mezi účastníky dne [datum] z následujících důvodů: a. neužívání předmětu nájmu žalobcem k účelu sjednanému v nájemní smlouvě, neboť žalobce pronajaté prostory od [datum] neužíval k provozování hostinské činnosti pro veřejnost, b. hrubé porušení povinností ze strany žalobce, neboť žalobce nepojistil na svůj náklad a ke své tíži předmět nájmu, c. hrubé porušení povinností ze strany žalobce, neboť žalobce nemá sjednáno a v platnosti pojištění odpovědnosti za újmu způsobenou třetím osobám v souvislosti s podnikatelskou činností žalobce provozovanou v předmětu nájmu. Žalovaná nájem vypověděla be