20 C 40/2022-76 — Okresní soud v Mladé Boleslavi

1. Žalobce se domáhal vyklizení nemovitosti, pozemku parc. č. st. [číslo], jehož součástí je stavba [adresa] v k.ú. [obec], žalovaným. Resp. uvedl, že toho času je výlučným vlastníkem předmětné nemovitosti a žalovanému nesvědčí k nemovitosti žádné užívací právo. V minulosti nemovitost vlastnil žalobce spolu se svým bratrem [jméno] [celé jméno žalobce], nar. 1972. Jako spoluvlastníci udělili dne 1.1.2003 zmocnění svému otci [jméno] [celé jméno žalobce], nar. 1942, k uzavření nájemní smlouvy se žalovaným jako nájemcem. Předmětem nájmu byl byt v domě [adresa] na pozemku parc. č. st. [číslo] v k.ú. [obec] včetně garáže sestávající z kuchyně, ložnice, koupelny, toalety a chodby. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 1.11.2003 do 31.12.2004 a nájemné smluvní strany ujednaly ve výši 10 000 Kč měsíčně se splatností k 10. dni příslušného měsíce, za který se nájem platí, služby spojené s nájmem byly hrazeny samostatně. Postupně bylo nájemné a úhrada energií navýšena. Dle žalobce nebylo nájemné v době od května 2021 do ledna 2022 řádně a včas uhrazeno. Nájem dle žalobce pokračoval i po uplynutí sjednané doby nájmu, tj. po roce 2004, když žalovaný jako nájemce byt dále užíval a žalobce jako pronajímatel dříve nepodal v zákonné lhůtě žalobu na vyklizení nemovitosti. Avšak aktuálně žalobce zájem na pokračování nájemního vztahu již nemá a tedy projevil vůli po uplynutí posledního ročního období, na které byl nájem naposledy prodloužen, tj. k 31.12.2021 nájemní smlouvu ukončit. Tento projev vůle učinil žalobce součástí žalobního návrhu, včetně výzvy k vyklizení nemovitosti. 2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil, navrhoval její zamítnutí. Potvrdil, že užívá byt žalobce 2+kk na adrese [adresa žalovaného a žalobce], dle něho jakožto nájemce z ústní nájemní smlouvy. To s odkazem na ust. § 2237 a § 2238 občanského zákoníku, kdy nedostatek písemné formy nájemní smlouvy pronajímatel nemá právo namítnout. Jelikož žalovaný byt užíval po dobu minimálně tří let v dobré víře, že nájem je po právu, má se nájemní smlouva za řádně uzavřenou. Žalovaný poukázal na skutečnost, že konkludentní prodlužování nájemního vztahu mohlo trvat pouze do 1.11.2006, když novela občanského zákoníku č. 107/2006 Sb. uvedené ve vztahu k nájmu bytu vyloučila. 3. Dle výpisu z katastru nemovitostí, listu vlastnictví [číslo] pro obec a katastrální území Mladá Boleslav je žalobce výlučným vlastníkem pozemku parc.č.st. [číslo], jehož součástí je stavba [adresa], v k.ú. [obec]. 4. Z úřední činnosti má soud za zjištěné, že mezi týmiž účastníky (v opačném procesním postavení) byl u zdejšího soudu veden mimo jiné i spor o přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu z 13.9.2021 udělené žalobcem žalovanému (viz žaloba z 8.11.2021, vyjádření protistrany z 22.12.2021, výpověď z nájmu bytu z 13.9.2021). Rozsudkem pro zmeškání č.j. [číslo jednací] ze dne 25.1.2022 bylo pravomocně rozhodnuto, že výpověď z nájmu bytu z 13.9.2021 je neoprávněná. V řízení o přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu [celé jméno žalovaného] v postavení žalobce konstatoval, že mezi ním jako nájemcem a Ing. [jméno] [celé jméno žalobce], otcem [celé jméno žalobce] jako pronajímatelem byla dne 1.11.2003 uzavřena ústní nájemní smlouva, na základě níž přenechal pronajímatel nájemci k užívání byt o velikosti 2+kk na adrese [adresa žalovaného a žalobce], jenž je součástí pozemku parc. č. st. [číslo], zapsaného v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mladá Boleslav na listu vlastnictví [číslo] pro obec a katastrální území Mladá Boleslav Smlouva byla uzavřena na dobu jednoho roku s automatickou prolongací vždy o další jeden rok. Postupem doby přešlo vlastnické právo k bytu na [celé jméno žalobce], který vstoupil do nájemního vztahu na stranu pronajímatele. Žalobce užívá byt od roku 2003 v dobré víře, že nájem je po právu. 5. Spory o úhradu za užívání bytu, resp. o ukončení užívání bytu mezi účastníky neustaly ani přes shora uvedené pravomocné rozhodnutí ve věci sp. zn. 20 C 346/2021. Žalobce jako pronajímatel udělil žalovanému novou výpověď z nájmu bytu 1.3.2022, jíž předcházela korespondence účastníků z [číslo], 4.2., 10.2.2022. Proti výpovědi z nájmu bytu z 1.3.2022 podal [celé jméno žalovaného] dne 15.3.2022 námitky. Pro úplnost soud dodává, že pro přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu z 1.3.2022 bylo u zdejšího soudu zahájeno řízení sp. zn. [spisová značka] (viz žaloba z 28.3.2022). Toho času je řízení přerušeno na dobu do pravomocného rozhodnutí ve věci sp. zn. [spisová značka]. 6. Jednání plynoucí z užívání předmětného bytu, konkrétně spočívající ve vzniku škody na předmětném bytě v užívání žalovaného, bylo mimo jiné i předmětem šetření Magistrátu města Mladá Boleslav, správního odboru a živnostenského úřadu, správního oddělení, jak se z protokolu z ústního jednání 28.3.2022 vedeného pod sp. zn. SP [číslo] 2021 podává. Závěry tohoto šetření nebyly předmětem dokazování v tomto občanskoprávním řízení o vyklizení nemovitosti. 7. Dohodou o pronájmu bytu uzavřenou písemně dne 1.11.2003 mezi Ing. [jméno] [celé jméno žalobce] (otcem žalobce), nar. 1942, vykonávajícím obchodní a zprostředkovatelkou činnost a Ing. [jméno] (nar. 1972) a [jméno] (žalobcem) [anonymizováno] jako pronajímateli vzal soud za prokázané, že tímto se [jméno] ml. a [celé jméno žalobce] zavázali poskytnout svému otci [jméno] [celé jméno žalobce] ke zprostředkování dočasného pronájmu byt na adrese [ulice a číslo] v [obec] Dohoda stanovila bližší podmínky nájemního vztahu jako výši nájemného apod. Na základě uvedeného pak dne 1.11.2003 měli žalobce a žalovaný uzavřít nájemní smlouvu k předmětnému bytu, aktuálně ve výlučném vlastnictví žalobce. Resp. soud provedl důkaz stejnopisem této smlouvy v německé verzi s ohledem na st. příslušnost žalovaného a jejím ověřeným překladem. Žalovaný uzavření této smlouvy s určitostí nepotvrdil, byť smlouva je opatřena vlastnoručními podpisy smluvních stran. Jako smluvní strana nájemní smlouvy je však označen Ing. [jméno] [celé jméno žalobce], nar. 1942, na straně pronajímatele a [celé jméno žalovaného] (žalovaný) na straně nájemce. Podle bodu II. této smlouvy byl pronájem bytu sjednán na dobu určitou od 1.11.2003 do 31.12.2004 s právem nájemce tuto smlouvu prodloužit dohodou stran. 8. Skutečnost, že žalovaný za užívání předmětného bytu poskytoval úplatu, byla v řízení doložena transakční historií na peněžním účtu žalobce u [právnická osoba] [bankovní účet] za období únor – říjen 2021. Po uvedené období uhradil žalovaný žalobci 3 x 16 500 Kč, 2 x 13 000 Kč, 8 000 Kč a 4 x 6 000 Kč. 9. Návrh na doplnění dokazování výpisy z účtu žalovaného za další období od počátku roku 2018 až dosud k prokázání úhrady za užívání předmětného bytu soud pro nadbytečnost zamítl. Rovněž jako neúčelný důkaz neprovedl soud účastnické výpovědi, k podání svědectví nevolal ani otce žalobce. 10. Po provedeném dokazování učinil soud následující skutkový závěr ve věci. Žalobce od 1.11.2003 užíval byt v domě [adresa] postaveném na pozemku parc. č. st. [číslo] v k.ú. [obec]. Současným výlučným vlastníkem předmětné nemovitosti je žalobce, který v tomto soudním řízení žalobou ze dne 28.1.2022 souhlas s dalším užíváním bytu žalovaným odvolal. 11. Podle § 685 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku ve znění účinném do 31.12.2013, nájem bytu vzniká nájemní smlouvou, kterou pronajímatel přenechává nájemci za nájemné byt do užívání, a to na dobu určitou nebo bez určení doby užívání. Nájemní smlouvu lze sjednat také na dobu výkonu určité práce nájemce. 12. Podle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku v platném znění (o.z.), nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. 13. Podle § 2235 o.z. odst. 1 o.z. zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle tohoto pododdílu. 14. Podle § 2237 o.z. smlouva vyžaduje písemnou formu; pronajímatel však nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy. 15. podle § 2238 o.z. užívá-li nájemce byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou. 16. Podle § 3074 odst. 1 věty první o.z. nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. 17. Podle § 1042 o.z. vlastník se může domáhat ochrany proti každému, kdo neprávem do jeho vlastnického práva zasahuje nebo je ruší jinak než tím, že mu věc zadržuje. 18. S ohledem na shora uvedené soud žalobě vyhověl a uložil žalovanému povinnost vyklidit nemovitost žalobce, resp. pozemek parc. č. st. [číslo], jehož součástí je stavba [adresa] v k.ú. [obec]. Výlučné vlastnické právo žalobce