9 C 371/2020-227 — Okresní soud v Mladé Boleslavi

1. Žalobou ze dne [datum] doručenou Okresnímu soudu v Mladé Boleslavi (dále jen soud) téhož dne se žalobkyně domáhala nahrazení projevu vůle žalované, na základě které by byla uzavřena mezi účastníky kupní smlouva na nemovitosti zapsané u Katastrálního úřadu Středočeského kraje, Katastrální pracoviště Mladá Boleslav – p. p. č. st. 247, jehož součástí je stavba [adresa], a pozemek p. [číslo] vše v k. ú. [obec], v obci [obec] (dále jen: Nemovitosti), a to za kupní cenu 5 800 000 Kč. Žalobkyně poukázala zejména na následující skutečnosti: dne [datum] uzavřela žalobkyně s žalovanou písemnou smlouvu o smlouvě budoucí (dále jen: Smlouva o smlouvě budoucí), žalobkyně jako budoucí kupující, žalovaná jako budoucí prodávající, na základě které se účastnice zavázaly do [datum] uzavřít kupní smlouvu na Nemovitosti (dále jen: Kupní smlouva), sjednaná kupní cena 5 800 000 Kč. I přes závazek žalované uzavřít Kupní smlouvu, dohodu ohledně podstatných náležitostí Kupní smlouvy, žalovaná [příjmení] smlouvu neuzavřela. Nejprve žalovaná začala požadovat vyšší kupní cenu (6 000 000 Kč), poté, co žalobkyně s navýšením souhlasila, žalovaná [příjmení] smlouvu neuzavřela, naopak žalobkyni sdělila, že Nemovitosti prodat nehodlá. Na tomto negativním stanovisku žalovaná setrvala, a to i přes opakované výzvy žalobkyně k uzavření Kupní smlouvy a poukazu na závaznou Smlouvu o smlouvě budoucí. [příjmení] jiné účastníce uzavřely již dne [datum] na nájem Nemovitostí nájemní smlouvu (dále jen: Nájemní smlouva), dle které žalovaná žalobkyni [příjmení] pronajala. V návaznosti na obranu žalované žalobkyně v průběhu řízení doplnila: žalovaná, která je osobou vzdělanou a právně způsobilou, uzavřela Smlouvu o smlouvě svobodně a vážně, za plného vědomí, i znalosti důvodů pro určení výše dané kupní ceny. Kupní cena Nemovitostí byla v roce 2018 odhadována na 5 000 000 Kč – 5 500 000 Kč. Ke dni podpisu Smlouvy o smlouvě budoucí byla sice obvyklá cena Nemovitostí vyšší, než cena, za kterou měly být Nemovitosti žalobkyní odkoupeny, ovšem touto nižší cenou žalovaná kompenzovala žalobkyni výrazný finanční přínos žalobkyně rodině žalované (několik výhodných koupí zajištěných žalobkyní ve prospěch dcer žalované, majetkový zisk i žalované). I přesto byla žalobkyně ochotna kupní cenu navýšit na žalovanou požadovanou částku 6 000 000 Kč. Uzavření písemné Smlouvy o smlouvě budoucí prokazuje i následná mailová korespondence mimo jiné od zástupce žalované. Ohledně tvrzeného zneužití žalované žalobkyní při uzavírání Nájemní smlouvy se jedná o tvrzení nepravdivé. Podnájemní smlouvu na Nemovitosti sice žalobkyně uzavřela za vyšší podnájemné, než činilo nájemné, ovšem v době uzavírání Nájemní smlouvy užívala Nemovitosti dcera žalované s přítelem, a žalovaná, která byla nucena nést sama veškeré náklady, chtěla toto užívání ukončit, proto se rozhodla nemovitosti pronajmout. Žalobkyni se podařilo Nemovitosti podnajmout třetím osobám díky jejímu značnému úsilí. Přesto žalovaná s dosavadními podnájemci uzavřela sama novou nájemní smlouvu. Uvedeným žalovaná žalobkyni způsobila nezanedbatelnou újmu. Ohledně podpisu Smlouvy o smlouvě budoucí ze strany žalované žalobkyně prvotně tvrdila, že Smlouvu o smlouvě budoucí podepsala žalovaná za přítomnosti její i svědka [jméno] [příjmení] (viz čl. protokol z jednání 164, případně podání čl. spisu 71 verte), po předložení znaleckého posudku znalkyně [příjmení] [příjmení] [číslo] nově tvrdila, že Smlouvu o smlouvě budoucí žalovaná přinesla žalobkyni již podepsanou, před svědkem [příjmení] tuto podepsanou smlouvu žalobkyni předložila k podpisu žalobkyně. 2. Žalovaná s žalobním návrhem nesouhlasila, navrhla jej v plném rozsahu zamítnout. S žalobkyní Smlouvu o smlouvě budoucí neuzavřela, neboť navrhované podmínky převodu vlastnictví Nemovitostí byly pro ni zjevně nevýhodné, kupní cena, kterou žalobkyně žalované nabízela, byla nepřiměřená, shodně tak navrhované podmínky její úhrady. Například dle znaleckého posudku vypracovaného znalcem [jméno] [příjmení] pod [číslo] (dále jen ZP Z. [příjmení]) byla obvyklá hodnota Nemovitostí ke dni [datum] ve výši 13 460 000 Kč, ke dni [datum] ve výši 10 800 000 Kč, a případné vyhovění žaloby by rozhodnutí soudu bylo i nespravedlivým uspořádáním soukromých vztahů účastníků. Žalovaná v průběhu jednání účastnic ztratila vůči žalobkyni důvěru, mimo jiné totiž zjistila, že na úkor žalované žalobkyně zneužila svého profesionálního postavení - například při uzavření Nájemní smlouvy I přes tvrzení žalobkyně o snaze žalované pomoci, si od ní totiž pronajala Nemovitosti za částku 10 000 Kč, přestože tyto Nemovitosti podnajala za téměř pětinásobně vyšší částku. Přestože žalovaná nájemní vztah k Nemovitostem s žalobkyní ukončila, žalobkyně dosud klíče žalované nepředala, a žalovaná je tak nucena se v jiném soudním řízení domáhat vyklizení Nemovitostí. V návaznosti na ZP JUDr. [celé jméno znalce] žalovaná i nadále tvrdila, že i Smlouvu o smlouvě budoucí a též Dohodu o prodeji věci nepodepsala. Žalobkyni předávala několik nepopsaných listin s tzv. bianco podpisem, neboť žalobkyně pro žalovanou vyřizovala i další činnosti, například pojistné smlouvy. Například i některé jiné listiny, předávané žalovanou žalobkyni (například Nájemní smlouva), byly opatřeny podpisy žalované na samostatném listě, tj. podpisy byly na daném listě bez toho, aby na téže straně byly text objasňující obsah této listiny. Skutečnost, že žalovaná Smlouvu o smlouvě budoucí nepodepsala, prokazuje i znalecký posudek znalkyně [příjmení] [jméno] [příjmení]. Svědek [jméno] [příjmení] nevypovídal pravdivě, je nevěrohodný, neboť v jím tvrzené době předávání Smlouvy o smlouvě budoucí ze strany žalované žalobkyně ([datum] odpoledne) se prokazatelně žalovaná této schůzky zúčastnit nemohla. Toto tvrzení žalované je prokázáno nejen potvrzením zaměstnavatele žalované ze dne [datum], ale též počítačovou sjetinou – seznamem pohybů léčiv ze dne [datum]. 3. Soud provedl v této věci účastníků dokazování zejména níže specifikovanými důkazy, které hodnotil jednotlivě, i v jejich vzájemných souvislostech. [příjmení] jiné z níže uvedených důkazů vzal soud za prokázané zejména tyto rozhodné skutečnosti: 4. Ke skutečnostem mezi účastníky nesporným: 5. žalovaná je výlučným vlastníkem nemovitostí zapsaných u Katastrálního úřadu Středočeského kraje, Katastrální pracoviště Mladá Boleslav, a to p. p. č. st. [anonymizováno], jehož součástí je stavba [adresa], a pozemku p. [číslo] vše v k. ú. [obec], v obci [obec] (i dále jen: Nemovitosti) <i>důkazy: výpis z katastru nemovitostí [list vlastnictví], k. ú. [obec], obec Bradlec;</i> 6. obvyklá hodnota Nemovitostí ke dni tvrzeného uzavření Smlouvy o budoucí kupní smlouvě, tj. ke dni [datum] byla vyšší než 5 800 000 Kč, a to nikoli zanedbatelně, tato skutečnost byla účastnicím známa; 7. účastnice uzavřely dne [datum] Nájemní smlouvu, na základě které žalovaná (jako pronajímatel) žalobkyni (jako nájemci) pronajala Nemovitosti za částku 10 000 Kč, a to na dobu určitou – od [datum] do [datum]. Nájemné mělo být žalobkyní žalované hrazeno hotově, vždy do 25. dne příslušného kalendářního měsíce za měsíc předešlý. Dle článku 6. Nájemní smlouvy byla žalobkyně oprávněna přenechat Nemovitosti i dalším osobám. Žalobkyně uzavřela s třetí osobou podnájemní smlouvu na Nemovitosti, a to za podnájemné převyšující trojnásobek nájemného. Na prodloužení Nájemní smlouvy se účastnice nedohodly <i>Důkazy: Nájemní smlouva;</i> 8. Žalobkyně opakovaně vyzvala žalovanou k uzavření Kupní smlouvy, ovšem bezvýsledně <i>Důkazy: mimo jiné - výzva k uzavření kupní smlouvy ze dne [datum] včetně přílohy Návrh kupní smlouvy, emailová korespondence ze dne [datum], výzva ze dne [datum], podání z [datum] a [datum];</i> 9. Ke skutečnostem mezi účastníky sporným: 10. Ze znaleckého posudku zpracovaného JUDr. [celé jméno znalce], znalcem z oboru písmoznalectví znalecký posudek [číslo] ze dne [datum] (dále jen: ZP znalce [příjmení] [celé jméno znalce]; znalecký posudek [číslo]) vzal soud za prokázané, že sporné podpisy na níže specifikovaných listinách, byly pravými podpisy žalované. Tj.: podpisy žalované jsou umístěny na listině nazvané Dohoda o prodeji rodinného domu, podpis označený znalcem [číslo]; dále na Smlouvě o budoucí kupní smlouvě označený znalcem [číslo]; i na Nájemní smlouvě vedle údaje pronajímatel [celé jméno žalované] - označený znalcem [číslo]. Znalec, při opakovaném vysvětlení mimo jiné svých postupů i závěrů jím zpracovaného znaleckého posudku [číslo] i při svém výslechu při jednání ve věci samé, poukázal nejen na závěry tohoto znaleckého posudku, ale též na skutečnost, že není úkolem znalce, a ani v jeho odborné způsobilosti, stanovit, zda byly podpisy na listině před umístěním textu, nebo zda byl text umístěn na listinu až následně, po opatření textem. Uvedené je oprávněn znalecky posoudit pouze znalec z oboru technického zkoumání. 11. Ze znaleckého posudku [číslo] zpracovaného Ing. [jméno] [příjmení], obor kriminalistika, technické zkoumání dokladů a písemností, zkoumání pr