17 C 275/2023-285 — Okresní soud v Mělníku

1. Žalobce se obrátil dne , datum, ke zdejšímu soudu s žalobou, v níž uplatnil nárok na zaplacení částky ve výši 70 590 Kč s příslušenstvím. Nárok odůvodnil tím, že žalovaní s žalobcem uzavřeli dne , datum, kupní smlouvu o koupi nemovité věci, a to pozemků parc. č. , Anonymizováno, a parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, (dále též „dům“ či „stavba“), a spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 k pozemku parc. č. , Anonymizováno, , vše v katastrálním území , adresa, (dále vše jen „nemovitosti“ či „předmět prodeje“). Součástí kupní smlouvy bylo i ujednání, že žalobce provede stavebně technické změny dle přílohy č. , hodnota, smlouvy, a to ve lhůtě 30 dnů od podpisu smlouvy, přičemž u těchto úprav byla uvedena také cena. Konkrétně se jednalo o rozšíření okapového chodníku v ceně 12 500 Kč, výstavbu terasy v částce 10 440 Kč, rozšíření zatravňovací dlažby o jednu řadu v částce 3 600 Kč, 15 sloupků plotu v celkové ceně 31 050 Kč a doplatek za posuvnou bránu ve výši 13 000 Kč. Bylo sjednáno, že tyto „vícepráce“ budou hrazeny doplatkem mimo kupní cenu nemovitostí. Většinu uvedených činností žalobce provedl již před podpisem smlouvy, přičemž do smlouvy byly pojaty z toho důvodu, že jejich cena nebyla v kupní ceně zahrnuta. Dodatečné úpravy byly řádně provedeny, o čemž svědčí předávací protokol ze dne , datum, , v němž byly zaznamenány drobné nedodělky, které se však netýkaly uvedených víceprací. Součástí protokolu je také potvrzení účastníků ze dne , datum, , že všechny vady byly odstraněny. Žalobce žalované vyzval k úhradě ceny za vícepráce, ti však uvedli, že na domě byly nedodělky, které museli opravit, a odmítli vícepráce zaplatit. Nereagovali pak ani na předžalobní výzvu.2. V návaznosti na výzvu soudu dle § 118a odst. 1 a 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“) žalobce doplnil skutková stvrzení tak, že předmětem díla ve formě výše uvedených víceprací byly stavebně technické úpravy a změny oproti projektové dokumentaci, které nebyly zahrnuty v kupní ceně. Jednání o těchto „vícepracích“ proběhla již před uzavřením smlouvy a byly odsouhlaseny formou e-mailových zpráv, přičemž k ceně za vícepráce žalobce s žalovanými dospěli již počátkem , Anonymizováno, . Protože v době uzavření smlouvy nebyly strany srozuměny s tím, že uzavírají smlouvu o dílo, ale domnívaly se, že uzavírají kupní smlouvu, nejednaly o samostatném předání díla. K předání předmětu smlouvy o dílo, tedy sporných víceprací, mělo dojít společně s předáním předmětu koupě, který měl být předán po provedení víceprací. Logicky se tedy k předání vztahoval pouze jeden předávací protokol, který byl sepsán , datum, , tedy ještě před složením kupní ceny. V rámci protokolu byly zaznamenány některé vady a nedodělky, které však nebránily užívání předmětu prodeje, čímž došlo k předání nemovitostí a řádnému předání a převzetí díla. Předávací protokol výslovně stanovuje předání včetně klientských změn dle přílohy č. , hodnota, smlouvy. Předmětný protokol je tak nejen protokolem o předání předmětu koupě, ale rovněž protokolem o předání díla. V protokolu je pak výslovně uvedeno, že předmět předání byl řádně předán ve stavu odpovídajícím smluvní dohodě. Dílo ve formě víceprací bylo tedy řádně předáno a převzato dne , datum, . V příloze č. , hodnota, kupní smlouvy pak byla sjednána cena díla, nicméně bylo rovněž stanoveno, že k vypořádání ceny dojde následně na základě dohody. Žalobce se proto na žalované obrátil , datum, s žádostí o dojednání způsobu tohoto vypořádání. V reakci na tuto výzvu žalovaní sdělili, že po odečtení tvrzených vad a prodlení jsou to oni, kdo může nárokovat částku ve výši 32 930 Kč. Vzhledem k tomu, že žalovaní však nikdy žádné vady neuplatnili a žalobce si žádných vad již nebyl vědom, trval na uhrazení ceny díla. O úhradu opakovaně žádal v listopadu 2022. Bylo mu však sděleno, že žalovaní věc předali právničce. Ze vzájemné komunikace stran vyplývá, že žalobce by byl ochoten jednat o odstranění vad, avšak kvůli liknavosti žalovaných k dalšímu jednání nedošlo. Žalobce zdůraznil, že žalovaní neuplatnili žádné vady díla a nedošlo k uplatnění žádného práva z vadného plnění. K uplatnění těchto práv přitom s ohledem na povahu tvrzených vad měli přistoupit ihned při předání díla, případně bezprostředně poté, kdy se o vadách dozvěděli. Nevznikl jim tedy nárok na plnění z vadného plnění.3. Žalovaní se vůči nároku žalobce vymezili negativně a jak následně k výzvám soudu upřesnili, uplatnili vzájemný návrh na zaplacení částky 986 463,52 Kč z titulu náhrady majetkové a nemajetkové újmy a současně z titulu nároků vyplývajících z odpovědnosti za vady, a to prostřednictvím přiměřené slevy z kupní ceny a ceny díla a konečně z titulu nároku na smluvní pokutu. Připomněli, že nemovitosti měly být dle smlouvy o smlouvě budoucí kupní (dále též „SoSB“) předány žalovaným v bezvadném stavu do , Datum narození advokáta B, . Doba uzavření kupní smlouvy a předání nemovitostí se však neustále prodlužovala. Žalovaní se dostali do situace, kdy museli smlouvu podepsat a bez dalšího akceptovat požadavky žalobce na provedení díla, kvalitu použitých prvků a doplatků za vícepráce. Byli též nuceni prohlásit, že se seznámili se stavem stavby a že s ním souhlasí, že měli neomezenou možnost prověřit stavebně-technický stav stavby na základě osobních prohlídek, jejichž počet průběh a trvání závisel na jejich vůli a nebyl ze strany žalobce omezen, přičemž jim bylo umožněno přizvat k prohlídkám i odborníka. I přes půlroční zpoždění s dodáním a ústupky ze strany žalovaných není však nemovitost stále bez vad a ve stavu, který žalobce na začátku kontraktačního procesu přislíbil. Žalobce navíc činil na žalované nátlak, když prohlašoval, že nemovitosti kupovat nemusejí, že se mu již ani nechce jim je prodávat, a to při vědomí, že žalovaní již své předchozí nemovitosti prodali s úmyslem hradit z jejich prodeje koupi nemovitostí. Koupené nemovitosti pak stále vykazují vady, které brání řádnému užívání, jako například chybějící oplocení v zadní části pozemku, vadný spád terasy a chybějící vyspárování, chybějící sjednané terénní úpravy, absence zhutnění okapového chodníku, křivě usazené sloupky plotu, či absence pohonu elektrické brány, který museli žalovaní obstarat na vlastní náklady. Některé opravy či úpravy pak byli žalovaní nuceni provést na své náklady bezodkladně, aby nedošlo k dalším škodám. Stejně tak museli sami zajistit úklid pozemku a likvidaci obalových materiálů ze stavby.4. Nárok na náhradu škody a nemajetkové újmy žalovaní odůvodnili tím, že počítali s původním termínem předání nemovitostí dle SoSB, tedy ke dni , Datum narození advokáta B, . Toto datum nebylo dodrženo a žalovaní byli nuceni uskladnit své věci v období od , Anonymizováno, do , Anonymizováno, v pronajaté garáži. Tím jim vznikla škoda v podobě nákladů za pronájem garáže ve výši 13 500 Kč. Prvé žalované vznikla dále újma na zdraví v důsledku nátlakového jednání žalobce směrem k uzavření kupní smlouvy. Z psychického vypětí se žalovaná zhroutila a ocitla se v pracovní neschopnosti. Tuto nemajetkovou újmu žalovaní vyčíslili na 78 000 Kč, neboť pracovní neschopnost žalované trvala 78 dní a žalovaní vycházeli z paušální částky 1 000 Kč na den. Další škoda žalovaným vznikla s ohledem na nutnost ubytovat jejich psa v psím hotelu, za což žalovaní uhradili částku 3 250 Kč. Nemovitosti totiž nebyly dokončeny a pes nemohl s žalovanými zůstat v jejich dočasném bydlišti, které svými rozměry neodpovídalo požadavkům plemene , Anonymizováno, . Další náklad byl způsoben nutností vymalovat předmět okamžitě po předání, přičemž náklady na výmalbu činily 26 335 Kč. Další náklady, a to v částce 104 203,52 Kč, vynaložili na nákup , právnická osoba, potřebného k odstranění vad a nedodělků, kdy žalovaní museli namísto žalobce např. dokončit plot či provést betonovací práce. Další škodu, která jim vznikne v souvislosti se stavebními pracemi, které budou muset realizovat namísto žalobce, vyčíslili s odkazem na cenovou nabídku v částce 144 245 Kč.5. Nárok na slevu z kupní ceny žalovaní odůvodnili tím, že výše uvedené vady a nedodělky předmětu prodeje byli nuceni akceptovat bez vlivu na kupní cenu. Žalovaní zakoupili nemovitosti za částku 8 500 000 Kč, přesto však byli nuceni stavbu dokončit na vlastní náklady. Předmět prodeje byl předáván jako rozestavěná stavba se závazkem žalobce, že provede stavebně-technické změny obsažené v příloze č. , hodnota, kupní smlouvy. Kupní smlouva obsahuje povinnost žalobce odstranit veškeré vady a nedodělky obsažené v předávacím protokolu v přiměřené lhůtě. Pokud by tak žalobce neučinil ve lhůtě 30 dnů, vzniklo žalovaným právo odstranit nedodělky na vlastní náklady. Ty byl žalobce povinen žalovaným k vyúčtování do 15 dnů uhradit. Nátlakovým jednání žalobce však byli žalovaní donuceni podepsat předávací protokol s dovětkem, že veškeré vady a nedodělky v protokolu obsažené byly ke dni , datum, odstraněny. I přes toto potvrzení následně žalobce e-mailem dn