14 C 128/2021-148 — Okresní soud v Náchodě

1. Žalobce podal proti žalovanému žalobu o vyklizení nemovitosti s tím, že je vlastníkem pozemku st. [parcelní číslo], jehož součástí je rodinný dům [adresa] v [obec]. Dne [datum] se sešel s předsedou žalovaného a nabídl mu uvedenou nemovitost k pronájmu s tím, že by ji využíval jako ubytovnu, neboť je v blízkosti jím provozovaného hotelu [anonymizováno], jehož kapacita je nedostatečná pro ubytování např. celého autobusu turistů. Následně jednali o podmínkách kolaudace objektu a obsahu smlouvy, žalovaný byl seznámen s projektovou dokumentací. Následně prostřednictvím e-mailů dolaďovali žalovaným připravený koncept smlouvy o pachtu. Žalovaný v posledním konceptu smlouvy bez vědomí a souhlasu žalobce a bez toho, aby jej na to upozornil, změnil účel pachtu tak, že původně sjednanou ubytovací činnost rozšířil o činnost pohostinskou. V této podobě byla smlouva dne [datum] podepsána, přičemž uvedený zásah do textu smlouvy se stal následně jádrem sporů mezi účastníky. Žalobce trvá na tom, že byl před podpisem smlouvy ve vztahu k rozšíření předmětu pachtu uveden v omyl, a proto je celá smlouva neplatná. Předmět smlouvy je totiž vyhovující pouze z pohledu původně sjednaného předmětu pachtu, pro provozování pohostinské činnosti není a ze svého stavebně technického určení ani nemůže být vyhovující. Bez ohledu na uvedené žalobce pro případ, že by smlouva byla shledána platnou, přistoupil k jejímu ukončení výpovědí z důvodů porušení povinností propachtovatelem. Podle bodu [číslo] a) Smlouvy o pachtu je propachtovatel oprávněn pacht vypovědět, pokud pachtýř poruší jakoukoliv svoji povinnost sjednanou v této Smlouvě a své porušení nenapraví ani v dostatečné přiměřené lhůtě v délce nejméně 20 dnů. Jako pachtýř žalovaný porušil smluvní povinnosti v dále uvedených bodech – jsou číslovány totožně se Smlouvou o pachtu: <i>2.3. Propachtovatel se zavazuje ve lhůtě do [datum] zajistit úplnou a řádnou kolaudaci nebo vydání souhlasu k užívání Budovy dle platného stavebního zákona v takovém rozsahu, obsahu a účelu, který odpovídá sjednanému účelu pachtu (dále jen„ Kolaudace“). Za účelem splnění závazku sjednaného v tomto bodu propachtovatel udělí plnou moc, která mu bude umožňovat v zastoupení propachtovatele zajištění Kolaudace. Propachtovatel se zavazuje zaplatit pachtýři předem odsouhlasené náklady vynaložené pachtýřem za účelem zajištění kolaudace.</i> <i>Tento závazek ´mou povinnost měl splnit za mě žalovaný jako můj zmocněnec. Závazek nesplnil a ani ho splnit nehodlá.</i> <i>7.1. Pachtýř se zavazuje na své náklady zajišťovat jen drobné opravy a běžnou údržbu Budovy a hradit náklady spojené s běžnou údržbou a drobnými opravami Budovy. … povinnost pachtýře dle tohoto ujednání je limitovaná maximální roční hodnotou/cenou oprav a údržby ve výši 5 000 Kč. Jakoukoliv opravu anebo údržbu Budovy jedoucí nad sjednaný limit je povinen na své náklady provést/zajistit provedení propachtovatel.</i> <i>7.3. Pachtýř bez zbytečného odkladu oznámí propachtovateli potřebu oprav anebo údržby, které se mají na anebo v Budově anebo na Vybavení provést a které nemá povinnost provést dle této Smlouvy pachtýř. Pachtýř je povinen umožnit propachtovateli provedení údržby anebo oprav takovým způsobem, který co nejméně omezí činnost či ohrozí činnost pachtýře. Jakékoliv opravy či úpravy stavebního charakteru je propachtovatel oprávněn provést jen s předchozím písemným souhlasem pachtýře. Smluvní strany se mohou dohodnout na tom, že povinnosti propachtovatele sjednané v tomto bodě Smlouvy zajistí pachtýř, pokud se zároveň dohodnou na zaplacení veškerých nákladů s tím spojených.</i> K porušení závazku = povinnosti pachtýře jednak provádět jen drobné opravy a běžnou údržbu Budovy a hradit náklady spojené s běžnou údržbou a drobnými opravami Budovy a dále nahlásit potřebu provedení oprav anebo údržby anebo v Budově došlo těmito jednáními: Žalovaný a) nechal zhotovit výplně u dveří horního pokoje ve 3. NP, b) nechal provést opravu a nalakování vchodových dveří a nainstaloval nový práh, c) dne [datum] žalobce informoval, že„ zítra přijede firma, která opraví střechu“, d) v 1. NP a ve 2. NP natřel veškerá okna, e) v 3.NP nechal přebrousit a přelakovat podlahy, f) prakticky celý objekt nechal nově vymalovat, g) provedl úplnou přestavbu zahrady, vířivky a cihlového grilu. Všechny tyto práce ve svém úhrnu, i každá jednotlivě, překračují rámec drobných oprav a běžné údržby. Na tom, že tyto práce provede žalovaný, se se žalobcem nedohodli a o tom, že byly provedeny, se dozvěděl, až když byly hotové. Žalovaný si v objektu bez vědomí žalobce dělal, co uznal za vhodné. Shora uvedená porušení povinností jsou nevratná. O dostatečných přiměřených lhůtách k nápravě je proto zbytečné mluvit. K porušení povinnosti umožnit provádění údržby anebo oprav došlo těmito jednáními: a) Žalobce informoval žalovaného o tom, že [datum] má být v objektu provedena revize rozvodu plynu a požádal jsem, aby byl umožněn přístup do budovy. Přístup nebyl umožněn a žalovaný nabídl náhradní termín [datum] v 9,30 hod. Dne [datum] se k objektu současně dostavil i zástupce firmy [anonymizováno], která měla provést protipožární prohlídku. Přestože se jednalo o návrh žalovaného, nebyl vstup do budovy [datum] umožněn. Zástupci firmy [anonymizováno] byl umožněn vstup teprve [datum]. b) Právní zástupce žalovaného byl informován, že protipožární práce budou prováděny [datum] a požádal o potvrzení termínu. Datum bylo sice potvrzeno, ale zástupce firmy [anonymizováno] do objektu vpuštěn nebyl. Vstup byl umožněn teprve [datum]. c) Elektroinstalace objektu podle revizní zprávy vykazuje 75 závad a není z hlediska bezpečnosti schopná provozu dle příslušné ČSN. [datum] žalobce žalovaného informoval o tom, že [datum] bude zahájena oprava elektroinstalace v objektu a požádal, aby byl za tím účelem umožněn přístup do budovy. Umožnění přístupu bylo odmítnuto. Vzhledem k nesouhlasu žalovaného se žalobce ještě [datum] bezvýsledně pokoušel domluvit na jeho součinnosti při provedení opravy elektroinstalace s právním zástupcem žalovaného. Poskytnutí součinnosti bylo podmíněno neodůvodněným požadavkem na předložení projektové dokumentace elektro. Elektroinstalace není opravena do dnešního dne, přesto je stavba užívána. <i>C.2. Podle bodu [číslo] b) Smlouvy o pachtu je Propachtovatel oprávněn pacht vypovědět, pokud pachtýř bude užívat/požívat Předmět pachtu v rozporu se sjednaným účelem a své porušení nenapraví ani v dostatečné přiměřené lhůtě v délce nejméně 20 dnů;</i> Nezkolaudovaný objekt nebylo možné užívat/požívat ke sjednanému účelu. Za tohoto stavu věci, kdy je objekt žalovanému k dispozici a nic za to neplatí, projevil žalobce v měsíci srpnu 2020 zájem na dobu jednoho týdne se v něm ubytovat se svým synem. To mu nebylo umožněno s odůvodněním, že„ v něm je [jméno] [jméno] s manželkou“, že si mám najít jiné ubytování a ať neobtěžuje. Tento stav trvá i nadále – v nezkolaudovaném Předmětu pachtu, jehož elektroinstalace vykazuje 75 závad a není z hlediska bezpečnosti schopná provozu dle příslušné ČSN, dlouhodobě bydlí rodina [jméno] [jméno]. Předmět pachtu tak není užíván/požíván k provozování ubytovací činnosti, ale k bydlení. Bez ohledu na to, jestli je Smlouva o pachtu platná, či nikoli pro zvýšení jistoty dal žalobce žalovanému spolu s výzvou k vyklizení odůvodněnou neplatností smlouvy i výpověď z pachtu z následujících důvodů: -) žalovaný jako pachtýř porušil svou povinnost sjednanou ve Smlouvě o pachtu, když své porušení nenapravil ani v dostatečné přiměřené lhůtě v délce nejméně 20 dnů. Jednotlivé případy porušení jsou specifikovány výše a těmi výpověď odůvodnil; -) žalovaný jako pachtýř užívá/požívá Předmět pachtu v rozporu se sjednaným účelem; porušení je specifikováno výše v bodě III a tím je důvod výpovědi odůvodněn a dán. Výpovědní doba pro případ výpovědi dle bodu 3.4. nebo [číslo] Smlouvy činila vždy jeden kalendářní měsíc a začala běžet první den měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byla výpověď doručena druhé smluvní straně. Výpověď byla žalovanému doručena [datum]. Žalobce vyzval žalovaného, aby předmětné nemovité věci vyklidil a předal dne [datum]. Žalovaný požadavku odmítl vyhovět dopisem odeslaným poslední den lhůty stanovené k předání nemovitostí a již podruhé si vynucoval koupi nemovitosti za směšně nízkou cenu. 2. Žalovaný se žalobou nesouhlasil a navrhl její zamítnutí. Učinil nesporným, že mezi žalobcem jako propachtovatelem a žalovaným jako pachtýřem byla uzavřena pachtovní smlouva (dále jako„ Pachtovní smlouva“). Předmětem pachtu podle Pachtovní smlouvy je budova [adresa] (rodinný dům), která je součástí pozemku st.p. [číslo] v kat. území [obec] (dále též jako„ Budova“). Pokud žalobce v čl. II. žaloby užívá argumentaci k tomu, že žalovaný měl úmyslně před uzavřením Pachtovní smlouvy doplnit ujednání bodu 2.1. Pachtovní smlouvy o provoz pohostinské činnosti a s poukazem na § 583 a 584 občanského zákoníku má za to, že z tohoto důvodu je Pachtovní smlouva neplatná, pak žalovaná tvrdí, že opakovaně osobně předával