5 C 209/2024-110 — Okresní soud v Nymburce

1. Žalobkyně se v žalobě doručené soudu dne , datum, domáhala vydání rozhodnutí, kterým by soud určil, že výpověď smlouvy o nájmu domu a prostor určených k podnikání ze dne , datum, datovaná žalovanou dne , datum, je neplatná. Uvedla, že mezi účastnicemi byla dne , datum, uzavřena nájemní smlouva o nájmu domu a prostor určených k podnikání na dobu určitou do , datum, . Dne , datum, byla žalobkyni doručena výpověď této nájemní smlouvy bez výpovědní doby. Na tuto reagovala žalobkyně sdělením z , datum, , kde vyslovila nesouhlas s důvody, pro které tak žalovaná učinila ve smyslu ustanovení § 2314 odst. 1 občanského zákoníku, neboť nebyly dány zákonné předpoklady pro její podání. Pokud žalovaná namítala v podání ze dne 14 a , datum, vady pronajatých nemovitostí, na tyto žalobkyně vždy reagovala a zajistila jejich opravu. V žádném případě se žalobkyně nedopustila jednání, které by ve smyslu § 2266 občanského zákoníku odůvodňovalo hrubé porušení povinností pronajímatele. Dále specifikovala jednotlivé vady, jako vada elektroinstalace, hygienická nezpůsobilost předmětu nájmu a namítala, že žalovaná při skončení nájemního vztahu nespolupracovala a řádně žalobkyni tento nepředala, jak bylo její povinností, a proto si žalobkyně nechala po budoucí vyhnutí se případným sporům zpracovat záznam o předání nemovitostí. Výpověď proto považuje za neoprávněnou a má za to, že nájemní vztah by trval do , datum, .2. Žalovaná se žalobou nesouhlasila. Předně namítala, že k ukončení nájemního vztahu mezi účastnicemi by došlo k , datum, , ať již k podání výpovědi došlo či nikoliv. Z tohoto důvodu by měla být žaloba zamítnuta pro nedostatek aktivní legitimace, kdy odkazovala na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp.zn. , spisová značka, a sp.zn. , spisová značka, , neboť nájem od doručení výpovědi do rozhodnutí soudu o žalobě na její neoprávněnost zanikl z jiného důvodu. Dále ve smyslu ustanovení § 80 občanského soudního řádu poukazovala, že žalobkyně nemá naléhavý právní zájem na podané určovací žalobě. Samotná žalobní tvrzení vykazují rozpor i pokud by byla posouzena jako neoprávněnost výpovědi dle § 2314 odst. 3 občanského zákoníku, nadto žaloba nebyla podána včas a trvala na závěru, že výpověď byla podána oprávněně. Poté, co žalovaná všechny vady vytkla, sama žalobkyně navrhla uzavření smlouvy o předčasném ukončení nájmu k , datum, z důvodu technické nezpůsobilosti domu č. , hodnota, k dalšímu obývání a nemožnosti včasného odstranění existujících vad. Tato dohoda nakonec uzavřena nebyla, neboť žalovaná nehodlala přistoupit na její podmínky jako odmítnutí vrácení složené kauce či proklamace o porušení povinností žalovanou. Přesto nemovitosti k , datum, žalovaná vyklidila. Poté však žalobkyně uplatnila vůči žalované v dalším soudní řízení, kdy postoupila část pohledávky na manžela 2 paralelní spory o dlužné nájemné a vzniklé škody Následně v podání z , datum, rozebírá jednotlivé vady, které vytýkala předmětnou výpovědí a jejich zdůvodnění.3. Na shodný návrh účastnic bylo řízení usnesením ze dne , datum, č.j. , spisová značka, přerušeno dle § 110 o.s.ř. Žalobkyně podáním z , datum, navrhla pokračování ve sporu, neboť nebylo dosaženo mimosoudního narovnání.4. Žalobkyně při jednání dne , datum, upřesnila žalobu tak, že touto výlučně mínila uplatnit neoprávněnost výpovědi žalované z nájmu prostor sloužících k podnikání dle § 2314 odst. 3 o.z., neboť považovala nájemní smlouvu za takto upravený smluvní typ jako celek a domnívala se, že je vyloučeno, aby žalovaná uzavřela nájemní smlouvu k nájmu domu či bytu. Soud takto uplatněný nárok dále tedy posuzoval.5. Po provedeném dokazování učinil následující skutková zjištění.6. Obě účastnice uzavřely dne , datum, smlouvu, což mezi nimi ostatně bylo skutečností nespornou, definovanou v jejím záhlaví jako: „smlouva o nájmu domu a prostor určených k podnikání uzavřená dle § 2201 a násl, § 2235 a násl. a § 2302 a násl, zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník v platném znění.“ V článku I. smlouvy žalobkyně jako pronajímatelka prohlásila, že je výlučným vlastníkem nemovitostí – stavební parcely č. , Anonymizováno, o výměře 1465 m2, jejíž součástí je budova č.p. , Anonymizováno, rodinný dům, stavební parcely č. , Anonymizováno, o výměře 75 m2, jejíž součástí je budova č.p. , Anonymizováno, – dům, a parcel č. , Anonymizováno, o výměře 895m2, číslo , Anonymizováno, o výměře 1154m2 a č. , Anonymizováno, o výměře 607m2, všechny vedené jako zahrada v obci a katastrálním území , adresa, . Předmět nájmu byl v článku II. definován tak, že ad a) je předmětem budova č. p. 3 – dům se všemi jeho součástmi, příslušenstvím včetně stávajícího vybavení a zařízení domu pro účely zajištění bydlení pana , adresa, , jednatele žalované a jeho družky a jejich rodinných příslušníků, ad b) budova č.p. , Anonymizováno, , garáž a přilehlé budovy– prostory budou pronajímány jako prostory sloužící k podnikání nájemce. Nájemní vztah byl sjednán na dobu určitou počínaje , datum, do , datum, . Nájemné bylo sjednáno v částce 20 tis. Kč měsíčně do , datum, a od , datum, v částce 30 tis. Kč měsíčně.7. Žalovaná uplatnila podáním z , datum, výpověď nájemní smlouvy z , datum, bez výpovědní doby. Uvedla, že k výpovědi ji opravňuje celá řada důvodů, z nichž každý je sám o sobě důvodem postačujícím, jako příklad uvedla hrubé a zvlášť závažné porušení povinností pronajímatelky, kdy ohlášení závad v elektroinstalaci vedoucí zejména k nepoužitelnosti topení nájemcem z 14. 4. 20024 označila ve sdělení z , datum, za „obtěžování, “ když po ukončení topné sezony byly zaznamenané teploty v oblasti předmětu nájmu pod bodem mrazu, dále pro hygienickou nezpůsobilost a nepoužitelnost předmětu nájmu k ujednanému účelu písemně potvrzená pronajímatelnou nájemci , datum, a rozpor se stavebně právními a technickými požadavky. S touto výpovědí měl být současně předáván klíč k předmětu nájmu, který měl být odevzdán ve stavu v souladu s písemným záznamem o předání s , datum, a současně žalovaná vyzvána k vrácení zaplacené jistoty ve výši 30 000 korun.8. Podle záznamu sledování zásilek , právnická osoba, . – pošta online (předložené žalovanou) měla být výpověď dodána žalobkyni 29-04-2024, nikoliv tedy , datum, , jak uváděla žalobkyně.9. Jednatel žalované v emailové komunikaci s 14-04-2024 zasílané žalobkyni oznamoval závadu v elektroinstalaci v obou objektech na adrese , jméno FO, číslo popisné , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , kdy při zapnutí vícero spotřebičů vypadávají pojistky celých 2 objektů a žádal zjednání nápravy. Tentýž den oznámil závadu v ohřevu vody v objektu , adresa, a ohřívač musel nouzově odpojit. Dále oznámil vadu garážových rad do zadního dvora u objektu č. p. , Anonymizováno, a u objektu č. p. , Anonymizováno, dne 15-04-2024 vadný sprchový kout, kdy z důvodu jeho prošlé životnosti protéká voda na podlahu v koupelně a je nutné vytírat podlahu a je omezeno užívání nemovitosti.10. Žalobkyně v podání z , datum, k výpovědi uvedla, že tuto odmítá jako neplatnou, neboť důvody nejsou opodstatněné a neodpovídají skutečnému stavu objektu. Ten nikdy nepřestal být způsobilý k obývání. Opravy, které požadoval jednatel žalované provést byly po oznámení ihned objednané a únik vody ze sprchového koutu byl , datum, odstraněn a garážová vrata budou opravena v nejbližším možném termínu, zápach z odpadu v místnosti za kuchyní byl zalitím vodou do kanálku okamžitě odstraněn. Jelikož se dne , datum, do domu číslo , hodnota, osobně nedostavil, aby byl osobně přítomen u provádění oprav a aby mohlo na základě její nabídky proběhnout předání objektu v souladu s nájemní smlouvou, provedli za účasti svědků prohlídku domů i zahrady a sepsali o jeho stavu zápis, který posílá v příloze. Složenou jistotu 30 000 korun si ponechá a použije jako kompenzaci za neoprávněně zlikvidované osobní věci, dílenský hever z garáže, a uvedení interiéru obývacího pokoje do původního stavu a alespoň částečnou obnovu zahrady. Je si vědoma že jistina pokryje náklady jen částečně, ale je ochotna tuto škodu strpět v naději, že tímto jejich vzájemné vztahy definitivně skončily.11. Tento záznam o prohlídce nemovitosti , adresa, a , Anonymizováno, z , datum, byl soudu také žalobkyní předložen. Je zde uvedeno, že žalovaná se nedostavila, nájemce byl pozván na zpětné předání nemovitosti, ale poštou poslal pronajímatelce chce klíč od nemovitosti a k předání se nedostavil. Z tohoto důvodu předání nemovitostí neproběhlo a byl za přítomnosti svědků sepsán tento záznam o stavu nemovitostí. Mimo záznamu měřidel byly zaznamenány v zahradě a interiéru domu číslo , hodnota, dále uvedené závady, záznam byl podepsán toliko pronajímatelnou a svědky , jméno FO, , , jméno FO, a , právnická osoba, .12. Žalovaná dále předložila návrhy o předčasném ukončení smlouvy o nájmu ke dni 30-04-2024, které jsou podepsány toliko žalobkyní jako pronajímatelkou, datováno 16-04-2024 s tím, že důvodem měla být technická nezpůsobilost domu číslo , hodnota, k dalšímu obývání a nemožnost včasného odstranění exi