117 C 1/2020-124 — Okresní soud v Ostravě

1. V řízení se žalobkyně domáhala po žalované vydání bezdůvodného obohacení získaného na úkor žalobkyně v době od [datum] do [datum] za užívání pozemků o celkové výměře 11 414 m2 zapsaných na [list vlastnictví] v k. ú. [obec], jejichž vlastníkem je žalobkyně. Tyto pozemky leží v oploceném podnikatelském areálu, kde se mimo jiné nachází stavby ve vlastnictví žalované na jimi zcela zastavěných pozemcích žalobkyně, ke kterým navíc žalovaná přistupuje přes další pozemky žalobkyně tyto obklopující, a to v celém jejich rozsahu. Celková výše obohacení 382 401 Kč byla stanovena jako nájemné simulované výší 6 % z obvyklé ceny pozemků 5 382 960 Kč; tj. z částky 28,30 Kč/m2/rok do 31. 12. 2018, od [datum] zvýšené o inflaci na 28,90 Kč /m2/rok. Vzhledem k tomu, že žalovaná dosud ničeho ze žalované částky žalobkyni nezaplatila ani přes písemnou předžalobní výzvu ze dne [datum], kterou byla vyzvána nechť tak učiní nejpozději do [datum], uplatnila žalobkyně též nárok na úrok z prodlení. 2. Žalovaná učinila nesporným vlastnictví pozemků žalobkyní v oploceném areálu, jakož i to, že se na těchto pozemcích nacházejí stavby žalované, namítala však zjevnou přemrštěnost žalobkyní uplatněné výše bezdůvodného obohacení, která je v rozporu s dobrými mravy. Žalovaná totiž jednak užívá pozemky žalobkyně v areálu pouze v rozsahu jejich zastavění budovami žalované a příjezdovými komunikacemi k nim a ve zbytku žalobkyni nebrání v jejich užívání, což před žalovaným obdobím do roku 2018 žalobkyně smluvně akceptovala a smlouvou ze dne [datum], vč. dodatku [číslo] k ní ze dne [datum] i žalované sama takto vymezila. Žalobkyně tak sama podle uživatelnosti pozemky v areálu rozdělila de facto na pozemky pro žalovanou„ uživatelné“ a„ neuživatelné“. Pokud ty„ neuživatelné“ jsou nevyužitelné i pro žalobkyni, nelze to klást k tíži žalované. Části předmětných pozemků, sloužících jako přístupové cesty k budovám žalovaného, jsou navíc veřejně přístupnými účelovými komunikacemi dle zákona č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích, za které žalobkyni náhrada nepřísluší. Nadto předmětný areál v době rozhodné neužívala toliko žalovaná, nýbrž i třetí osoby a žalobkyně by tak měla nárok uplatnit též vůči nim s odkazem na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 28 Cdo 138/2018. Nesporným učinila, že za dobu od [datum] do [datum] přes výzvu ze dne [datum] žalobkyni ničeho nezaplatila. 3. Z nesporných tvrzení účastníků ve spojení s výpisy z katastru nemovitostí na listu vlastnictví žalobkyně [číslo] žalované [číslo] obou pro k. ú. [obec], vzal soud za prokázáno, že žalobkyně je vlastníkem pozemků o celkové výměře 11 414 m2, z toho p. [číslo] o výměře 4 098 m2, zastavěná plocha a nádvoří, který je zcela zastavěn stavbou [adresa], výroba, jejímž vlastníkem zapsaným na [list vlastnictví] je žalovaná, dále [parcelní číslo], o výměře 62 m2, zastavěná plocha a nádvoří, který je zcela zastavěn stavbou bez č. p./č. ev., jiná stavba, jejímž vlastníkem zapsaným na [list vlastnictví] je žalovaná, [parcelní číslo], o výměře 85 m2, zastavěná plocha a nádvoří, který je zcela zastavěn stavbou bez č. p./č. ev., jiná stavba, jejímž vlastníkem zapsaným na [list vlastnictví] je žalovaná, p. [číslo] o výměře 6 993 m2, ostatní plocha, manipulační plocha, který je v rozsahu 1 495,53 m2 (k rozsahu zastavěnosti viz předchozí smlouva o nájmu uzavřená [datum], ve spojení s ortofotomapou, 16 ks fotografiemi z [datum] z místa samého a znaleckým posudkem znalecké kanceláře níže) zastavěn zpevněnou pozemní komunikací (k režimu komunikace jako účelové komunikace v uzavřeném areálu viz níže v odstavci 4.), a konečně i pozemku [parcelní číslo] o výměře 176 m2, ostatní plocha, manipulační plocha, který je v rozsahu 25,2 m2 zastavěn stavbami spojenými pevným základem se zemí a zpevněnou pozemní komunikací (ke konstrukci staveb a rozloze komunikace srovnej zejm. Dražební vyhlášku ze dne [datum] ve spojení se Znaleckým posudkem Ing. [jméno] [příjmení] z [datum] zachycující stav pozemků a staveb na nich pro účely tehdejší dražby, a protokolem o provedené opakované dražbě ze dne [datum]). [příjmení] pozemků zcela zastavěných stavbami žalované na pozemcích žalobkyně [parcelní číslo] (4 098 m2), [parcelní číslo] (62 m2) a [parcelní číslo] (85 m2) byly mezi účastníky nesporné. Dle shora uvedeného tedy z celkové výměry všech pozemků v oploceném areálu 11 414 m2 tvoří plocha pozemků tzv.„ užívaných“ žalovanou 5 741 m2 (součet výměr shora po zaokrouhlení, tj. [číslo] [číslo]), tj. pozemků, které tvoří ucelený funkční celek související v uzavřeném areálu se vzájemnou provázaností funkcí mezi jednotlivými stavbami žalované i jednotlivými pozemky nejen pod nimi, ale i kolem nich, které tvoří se zastavěnými pozemky provozně související celek bez přerušení (blíže též viz níže s odkazem na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 28 Cdo 3282/2010). [příjmení] pozemků tzv.„ nevyužitelných“ pak činí 5 673 m2 (tj. rozdíl mezi 11 414 m2 a 5 741 m2). Z uvedeného vyplývá a je zde třeba dále zdůraznit, že pozemek [parcelní číslo] byl soudem pro účely vyčíslení výše bezdůvodného obohacení zařazen v celé své výměře 176 m2 (tedy včetně 25,2 m2 z pozemku p. [číslo] zastavěného stavbami jiného bez č. p./č. ev., dosud neevidovanými v KN – viz označení číslicemi 1 a 2 v kroužku na leteckém snímku areálu opatřeném soudem z [webová adresa] při znespornění oběma stranami u jednání dne [datum]) k tzv. pozemkům„ nevyužitelných“, když nezbytný přístup k jižní části stavby žalované je zajištěn též z pozemku v jejím vlastnictví [parcelní číslo]. K námitce žalobkyně, že vlastnictví těchto staveb na pozemku p. [číslo] přešlo na žalovanou dle Kupní smlouvy ze dne [datum], nutno uvést, že jde o věci nemovité, které dosud nejsou evidovány v KN dle § 3 odst. 1 písm. b) zákona č. 256/2013 Sb. a vlastnictví k nim tak nemohlo být žalovanou nabyto smlouvou a k neevidovaným nemovitostem pak logicky nemohla být ani v katastru nemovitostí zapsána změna vlastnictví k nim. Zde soud tedy činí další dílčí závěr o tom, že na pozemku [parcelní číslo] se nacházejí nemovité věci, a to dvě samostatné drobné stavby ve smyslu § 2 písm. m) zákona č. 256/2013 Sb. ve vlastnictví třetích osob. Bližší odůvodnění, proč bylo soudem přistoupeno k této„ kategorizaci“ pozemků žalobkyně je uvedeno níže v souvislosti s námitkami žalobkyně vůči znaleckému posudku znalecké kanceláře spolu s upozorněním na specifika předmětného areálu. Z nesporných tvrzení účastníků vzal soud za prokázáno, že pozemky v areálu jsou zcela oploceny (viz trasa vedení oplocení na leteckém snímku z [webová adresa] vyznačené růžovou barvou – č. l. 45 spisu, ve spojení s 16 ks fotografií z [datum] z místa samého), opatřeny jediným přístupem v podobě příjezdové uzavíratelné brány opatřené nápisem„ Soukromý pozemek, vstup zakázán“ (srovnej k tomu též fotografii vstupní brány ze dne [datum] a z [datum]) a že se brána uzavírá elektronicky a žalobkyně neměla do areálu„ neomezený“ přístup až do [datum], kdy jí byl předán dálkový ovladač brány (viz Úřední záznam z uvedeného dne s fotografií mj. o předání ovladače zn. [jméno]). Žalobkyně měla umožněn vstup do areálu pouze na základě předchozí telefonické domluvy se žalovanou. Zde činí soud dílčí závěr, že žalovaná v žalovaném období plně ovládala„ dění v areálu“ a lze ji tak považovat za detentora ve smyslu již ustálené judikatury Nejvyššího soudu ČR (srov. zejm. (viz rozhodnutí sp. zn. 30 Cdo 199/2007, 25 Cdo 845/1999, 28 Cdo 2746/2013). O chování žalované jako detentora areálu svědčí rovněž její vyjednávání se společnostmi [právnická osoba] a [právnická osoba] v souvislosti uložení inženýrských sítí do pozemku p. [číslo] byť se jednalo o napojení na trafostanici žalované v budově na pozemku [parcelní číslo] obklopeném pozemkem p. [číslo] po předchozí objednávce (viz dohoda s [právnická osoba] ze dne [datum] a objednávka [právnická osoba] ze dne [datum], která se však ve spojení s [příjmení] nabídkou žalované vůči této společnosti ze dne [datum] týkala„ přípravy pozemku [parcelní číslo]“, tedy pozemku žalobkyně a nikoliv pozemku žalované [parcelní číslo]) a v období, jež bezprostředně předcházelo období v tomto řízení projednávanému, když uvedené je prokázáno e-mailovou korespondencí z roku 2018 mezi žalobkyní a společností [právnická osoba], ve kterém je žalobkyně takto informována o právních nárocích uplatňovaných žalovanou v souvislosti se zřizováním věcných břemen, jakož i skutečností, že s ohledem na toto chování žalované nebyl ze strany žalobkyně podepsán Dodatek [číslo] ke Smlouvě uzavřené dne [datum] ve znění Dodatku [číslo] k ní ze dne [datum] (viz dopis žalobkyně ze dne 18. 6. 2018, čj. UZSVM/ONJ/4582 2018 adresovaný žalované) a nájemní poměr k pozemkům v areálu tak žalované zanikl uplynutím doby ke dni [datum] (viz Dodatek [číslo] ke Smlouvě uzavřené dne [datum]). Že k podpisu nové smlouvy o nájmu na následující období již nedošlo, je mezi účastníky nejen nesporné, ale vyplývá též ze vzájemné korespondence vedené písemně prostřednictvím e-mailů, či z dopisů (srov. d