14 C 251/2015-293 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobkyně se žalobou podanou k soudu dne [datum] domáhala po žalovaném zaplacení částek 79 830 Kč a 60 000 Kč s příslušenstvím a náhrady nákladů řízení. Z žalobních tvrzení vyplynulo, že žalobkyně je vlastníkem jednotky [číslo] v domě [adresa] v k.ú. [příjmení] město, kde má umístěnou restauraci (dále jen„ jednotka“). Uvedenou jednotku si pronajala [právnická osoba] and [právnická osoba], [IČO] se sídlem [ulice a číslo] (dále jen„ nájemce“). S účinností od [datum] nájemce hradil správci kotelny v předmětném domě náklady na provoz kotelny v omylu, že je tak povinen činit. Tyto náklady činily 39 915 Kč bez DPH. Podle čl. D. odst. 1 písm. j) změny prohlášení vlastníka ze dne [datum] (dále jen„ prohlášení“) je kotelna společnou částí domu. Ačkoli náklady na provoz a dozor kotelny nejsou v prohlášení výslovně stanoveny, ze skutečnosti, že kotelna je společnou částí domu, vyplývá, že náklady na její provoz a dozor je povinen zajišťovat a hradit žalovaný, který je následně rozúčtuje vlastníkům jednotek. S ohledem na skutečnost, že žalobkyně (resp. nájemce) hradila náklady, které měl hradit žalovaný, vzniklo žalovanému bezdůvodné obohacení ve výši 399 915 Kč. Předmětem tohoto návrhu je však pouze bezdůvodné obohacení za období od [datum] do [datum] ve výši 79 830 Kč. Neboť mezi nájemcem a žalobkyní došlo k postoupení pohledávek na základě smlouvy ze dne [datum]. Žalovaný byl k úhradě dlužné částky vyzván, ale marně. Žalovaný na základě neplatného usnesení shromáždění ze dne [datum] provedl v roce 2013 rekonstrukci kotelny, při které mělo dojít k údajné separaci topného sytému pro uvedenou nebytovou jednotku [číslo] pro ostatní jednotky v domě, tj. rozdělení kotlů, přívodu plynu a rozvodu tepla. Po tomto údajném rozdělení se výrazně zvýšily náklady nájemce spojené s topným systémem. Je tedy zcela evidentní, že nedošlo ke skutečnému„ rozdělení kotelny“ a tak v důsledku jednání žalobkyně byl nájemce nucen hradit náklady, které by jinak byli povinni hradit jiní uživatelé domu. Spotřeby plynu do„ rozdělení kotelny“ činila cca 26 až 28 MWh. Po„ rozdělení kotelny“ činila spotřeba necelých 93 MWh a 71,5 MWh. Spotřeba za poslední dva roky tak stoupla o více než 100 MWh za poslední dva roky, oproti stejnému období v předchozích letech. To je při ceně cca 978 Kč za MWh (viz. pevná cena za odebraný plyn + komoditní složka ceny) o částku 97 800 Kč bez DPH. Neoprávněným„ rozděleným kotelny“ vznikla nájemci škoda minimálně ve výši 60 000 Kč. 2. Žalovaný vznikl dne [datum]. Při výkonu své činnosti se žalovaný řídí stanovami, které na své první schůzi shromáždění přijalo. Přijetí stanov je osvědčeno notářským zápisem NZ [číslo], jehož Přílohu [číslo] tvoří stanovy. Změna prohlášení vlastníka ze dne [datum] (dále jen„ prohlášení“) vymezuje jednotky v budově a stanovuje pravidla pro správu společných částí domu a hospodaření. Dle tohoto prohlášení je kotelna společnou částí domu. Tyto skutečnosti jsou mezi stranami sporu nesporné. První nárok ve výši 79 830 Kč představuje dle názoru žalobkyně bezdůvodné obohacení, kterým se žalovaný obohatil, když žalobkyně, resp. postupitel za žalovaného hradil náklady na provoz a dozor plynové kotelny. K tomuto nároku žalovaný podává následující vyjádření: Nájemce si zcela dobrovolně a pravděpodobně na základě pokynu žalobkyně coby pronajímatele uzavřel„ smlouvu na provozování a dozor plynové kotelny“, a to bez toho, aby o tom informoval žalovaného. Žalovaný ve stejném roce uzavřel rovněž smlouvu na provozování a dozor plynové kotelny, a to se stejnou společností, která provoz a dozor kotelny zajišťuje, a to [právnická osoba] gas spol. s.r.o. Tato společnost kotelnu i zhotovila. Společnost K.V.K. gas tedy od samého počátku zajišťovala provoz a dozor plynové kotelny v domě. Vzhledem k tomu, že v domě byla pouze jedna jednotka ([číslo]), která byla nebytovým prostorem, a ostatní jednotky v domě byly bytové, technologicky byla kotelna rozdělena tak, že 3 kotle zajištovaly dodávku tepla do bytových jednotek a ohřev teplé vody pro celý dům. Zbývající 2 kotle pak zajišťovaly dodávku tepla toliko pro nebytovou jednotku a plyn pro plynové spotřebiče v kuchyni této jednotky. Toto pomyslné rozdělení kotelny nebylo učiněno z iniciativy žalovaného, nýbrž z iniciativy původních vlastníků a správcovské firmy ([anonymizována dvě slova]), která dům spravovala. Není tedy pravdou, že žalobkyně, resp. nájemce uzavřel smlouvu v omylu a že by tento omyl způsobil žalovaný. Žalovaný žádným způsobem nenutil nájemce, aby uzavřel předmětnou smlouvu, neboť ani nevěděl, že takovou smlouvu uzavřel. Je zřejmé, že žalobkyně, resp. nájemce platil za správu té části kotelny, která zajišťovala teplo výhradně pro prostory, které nájemce užívá a užíval. Naproti tomu žalovaný hradil za správu části kotelny, která zajišťovala teplo pro bytovou část domu, a navíc dodávala teplo pro ohřev teplé vody i pro nebytovou jednotku. V podstatě si tak obě strany sporu hradily náklady spojené s provozem té části kotelny, která dodávala teplo pro tu část domu, kterou jedna nebo druhá strana výhradně užívala. Žalobkyně si navíc sama z vlastní iniciativy zřídila vlastní plynoměr a oddělila přívod plynu do 2 kotlů. Tím si žalobkyně v podstatě zajistila, že prokazatelně platí skutečně spotřebované množství plynu, které nebytová jednotka spotřebuje. Plynoměr je navíc v prostoru nebytové jednotky a žalovaný k němu nemá přístup. Jakákoliv manipulace ze strany žalovaného je tedy vyloučena. Žalobkyně sama ve vzájemné korespondenci uvádí, že vlastní 2 kotle a nemusí se tak podřizovat společné správě ze strany žalovaného. K nároku na náhradu škody ve výši 60 000 Kč žalovaný uvádí, že se zcela nezakládá na pravdě tvrzení o neoprávněném rozdělení kotelny. Technologicky došlo k rozdělení kotelny právě z iniciativy žalobkyně, že to byl žalovaný, který se následně po letech, kdy byly objeveny nesrovnalosti ve vyúčtování tepla, dozvěděl, že žalobkyně výhradně užívá 2 kotle, aby tak měl kontrolu nad spotřebou plynu pro jeho jednotku. Vzhledem ke skutečnosti, že žalobkyně má pro nebytovou jednotku zřízený vlastní přívod vč. plynoměru, jak již bylo uvedeno, spotřeba plynu je tedy měřena výhradně pro nebytovou jednotku. Vzhledem k tomu, že v nebytovém prostoru je provozována restaurace, jsou výkyvy ve spotřebě plynu tedy možné a není to nic výjimečného. Žalovaný provedl rekonstrukci kotelny, resp. provedl výměnu 3 kotlů, zajišťující vytápění bytové části, z důvodu jejich blížícího se konce životnosti a potřeby jejich výměny za účinnější zařízení. K výměně došlo v roce 2013. Výměna ostatních 2 kotlů nebyla provedena z toho důvodu, že žalobkyně hlasovala při schvalování výměny a výše investice proti a odmítla se na výměně kotlů finančně podílet. Z tohoto důvodu byla provedena výměna kotlů jen pro bytovou část. Usnesení, které žalobkyně cituje, bylo shledáno neplatným ze zcela jiného důvodu. 3. Žalobkyně se následně vyjádřila tak, že není pravda, že by nájemce dobrovolně uzavřel smlouvu„ na provozování a dozor plynové kotelny“ ze dne [datum]. Tato smlouva byla podepsána nějakou paní [příjmení], která s nájemcem neměla nic společného. Navíc se jednalo o právní paskvil. Tvrzení o tom, jakým způsobem byla v minulosti užívána kotelna, jsou taktéž účelová a zavádějící. Žalovaný byl a je povinen zajišťovat a hradit provoz kotelny s tím, že náklady následně přeúčtuje vlastníkům jednotek v souladu se zákonem a prohlášením vlastníka, případně stanovami společenství. V žádném případě tyto náklady nemůže hradit nájemce. V roce 2013 žalovaný protiprávně oddělil dva kotle od plynoměru a napojili je na plynoměr restaurace bez jakéhokoli souhlasu nájemce. Po té spotřeba plynu na předmětném plynoměru stoupla cca na trojnásobek. Když nájemce na zkoušku zavřel přívod plynu na svém plynoměru, tak byty byly bez teplé vody. Po poučení soudem následně žalobkyně doplnila tvrzení. Jak vyplývá z ust. § 9 odst. 1 zák. č. 72/1994 Sb. a i samotných stanov žalovaného, viz. čl. II. odst. 1 písm. b) základní povinností žalovaného je správa domu, tedy i provoz společných částí domu a pozemků včetně technického zařízení a společných částí technických sítí (rozvody el. energie, plynu, svislé a vodorovné rozvody vody a odvod odpadních vod) zahrnující i revize a opravy. Žalovaný je tak povinen zajišťovat provoz kotelny a byl tedy povinen hradit náklady na provoz a dozor plynové kotelny. Jak bylo uvedeno shora, tyto služby byl povinen zajišťovat žalovaný. Žalovaný byl tedy povinen hradit náklady na provoz a dozor plynové kotelny, které měl pak následně rozúčtovat vlastníkům jednotek. Žalovaný na základě neplatného usnesení shromáždění ze dne [datum] provedl v roce 2013 rekonstrukci kotelny, při které mělo dojít k údajné separaci topného sytému pro uvedenou nebytovou jednotku [číslo] pro ostatní jednotky v domě, tj. rozdělení kotlů, přívodu plynu a rozvodu tepla. Spotřeby plynu na plynoměru postupitele do„ rozdělení kotelny“ činila cca 26 až 28 MWh. Po„ rozdělení kotelny“ činila spotřeba plynu na plynoměru postupitele necelých