24 C 22/2014-340 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobce se žalobou ze dne [datum] domáhal na žalovaném zaplacení částky uvedené ve výroku z titulu zhodnocení domu žalovaného výstavbou nebytového prostoru. 2. V žalobě tvrdil, že se rozhodl v budově [adresa] v ulici [ulice], v [obec a číslo], [část obce] vybudovat v průchodu pod domem nebytový prostor - prodejnu papírenského zboží. [ulice] část [část Prahy] má nemovitost ve správě, s vestavbou souhlasila a žalobce [datum] obdržel stavební povolení. Následně v postavení budoucího nájemce uzavřel s Městskou částí [obec a číslo] dne [datum] smlouvu o budoucí smlouvě o nájmu nebytových prostor, na základě které se smluvní strany dohodly na podmínkách budoucí nájemní smlouvy s tím, že budoucí nájemce vybuduje nebytový prostor, který bude následně předmětem nájmu, a následně dne [datum] uzavřely ještě smlouvu o provedení stavebních úprav, počítalo se s rozpočtovým nákladem 876 258 Kč. V průběhu výstavby měl žalobce finanční problémy, výstavbu ukončil a rozestavěný nebytový prostor předal Městské části [obec a číslo]. Poté, co se jeho finanční situace zlepšila, převzal staveniště zpět. Prodloužení doby výstavby mu bylo povoleno. Požadoval po Městské části [obec a číslo] částku 781 000 Kč za původní investice. Dověděl se však, že je stále platná jak smlouva o budoucí smlouvě o nájmu tak i smlouva o provedení stavebních úprav s tím, že [jméno] [příjmení] části [obec a číslo] schválila [datum] možnost uzavření nové smlouvy o budoucí smlouvě nájmu nebytového prostoru. Dne [datum] odstoupil od smlouvy o provedení stavebních úprav ze dne [datum] a informoval Městskou část [obec a číslo] o možnosti započíst vzájemné pohledávky - pohledávku městské části za žalobcem z titulu dlužného nájemného a pohledávku žalobce za žalovanou zastoupenou Městskou částí [obec a číslo] z titulu bezdůvodného obohacení. [ulice] část dne [datum] informovala žalobce, že odstoupení považuje za neplatné a i nadále se tak jejich smluvní vztah řídí uzavřenými smlouvami. Dopisem ze dne [datum] vyzval Městskou část [obec a číslo] k dořešení dostavby nebytového prostoru. Nakonec se žalobce a městská část dohodli na podmínkách uzavření smlouvy o smlouvě budoucí. Bylo ujednáno, že žalobcův dluh na nájemném ve výši 250.860 Kč bude uhrazen do 24 měsíců od podpisu nové smlouvy o budoucí smlouvě. Dne [datum] uzavřel žalobce s [příjmení] částí [obec a číslo] smlouvu o budoucí nájemní smlouvě, jejíž přílohou byl text budoucí nájemní smlouvy. Kolaudačním rozhodnutím ze dne [datum] povoleno užívat vestavbu. Dne [datum] uzavřel žalobce a [ulice] část [obec a číslo] smlouvu o provedení stavebních úprav, jejímž obsahem je konstatování a popis proběhlých úkonů a informace o celkových rozpočtových nákladech ve výši 1.415.400 Kč. Opětovně je v této smlouvě uvedeno, že vlastníkem je žalovaná a [ulice] část [obec a číslo] vykonává pouze správu této nemovitosti. Dne [datum] uzavřel žalobce s Městskou částí [obec a číslo] nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl nájem žalobcem vybudovaný nebytový prostor na dobu určitou do [datum]. V této nájemní smlouvě byla též ujednána sankce pro případ předčasného ukončení nájemní smlouvy ze strany žalobce z důvodu uvedených v ust. § 9 odst. 2 písm. a), b), d), g), j) a odst. 3 a) zákona č. 116/1990 Sb. (tedy mimo jiné pro případ, kdy by nájemce oprávněně vypověděl nájem před uplynutím sjednané doby, jestliže ztratí způsobilost k provozování činnosti, pro kterou si nebytový prostor najal), přičemž pro případ takovéhoto předčasného ukončení byla ujednána sankce - smluvní pokuta ve výši nákladů vynaložených nájemcem na vybudování a dokončení nebytového prostoru sníženou o již nahrazenou část těchto nákladů. Žalobce ke dni [datum] ukončil provozování živnosti, čímž došlo ke splnění podmínek pro vypovězení nájemní smlouvy a proto prostřednictvím svého právního zástupce dne [datum] vypověděl nájemní smlouvu. K předání nebytových prostor došlo [datum]. Znalec ocenil nemovitost na 2.127.356 Kč. Vzhledem k dohodě o výši investic ve smlouvě o provedení úprav v částce 1.415.400 Kč, vyčíslil své investice do nemovitosti jako aritmetický průměr odhadu a dohodnutých investic na 1.771.383 Kč. Doplnil, že smluvní pokuta sjednaná mezi účastníky ve smlouvě o nájmu nebytových prostor je v rozporu s dobrými mravy. 3. Žalovaný navrhnul žalobu zamítnout. Namítl nedostatek pasivní věcné legitimace. Dále namítl, že se [ulice] část [obec a číslo] a žalobce ve smlouvě o výstavbě ze dne [datum] se dohodli na tom, že žalobce vybuduje nebytový prostor na své náklady, a to ve výši 781 000 Kč, [ulice] část [obec a číslo] se tak nezavázala k úhradě investic. Žalobci proto žádná částka nenáleží. Pokud jde o částku 781 000 Kč, vznesl žalovaný námitku promlčení s tím, že žalobce měl možnost částku požadovat již po vynaložení investic, následně při jednání vznesl námitku promlčení ve vztahu k celému nároku. Nadto se [ulice] část [obec a číslo] a žalobce dohodli ve smlouvách ze [datum] a [datum], že nově vynaložené náklady městská část uhradí výhradně formou sníženého nájemného. Předložený znalecký posudek na zhodnocení nelze použít, když není zřejmé, zda znalec ocenil zhodnocení celého domu či jen nového nebytového prostoru, přičemž by případně mělo být rozhodné zhodnocení celé nemovitosti, nikoliv jen nebytového prostoru. 4. Před prvním jednáním ve věci samé vzal žalobce žalobu zpět co do částky 72 596 Kč představující přeplatek na nájemném (č.l. 227), soud proto řízení při jednání dne [datum] dle § 96 odst. 2 o.s.ř. řízení co do této částky zastavil, účastníci ve výslovně vzdali práva odvolání a písemného vyhotovení usnesení o zastavení řízení v této části. Předmětem řízení tak zůstala částka 1 771 383 Kč s příslušenstvím uvedeným ve výroku I. 5. Provedeným dokazováním zjistil soud tento skutkový stav věci: Žalobce podnikající pod [IČO] a obchodním jménem [celé jméno žalobce] – [anonymizováno] [celé jméno žalobce] [obec] a [ulice] část [obec a číslo] (dále jen [anonymizována dvě slova]) uzavřeli dne [datum] smlouvu o budoucí smlouvě o nájmu, jejímž předmětem byl budoucí nájem nově vybudovaných nebytových prostor v průchodu domů [adresa] v ulici [ulice a číslo], [obec a číslo] (dále jen NP) na základě smlouvy o provedení stavebních prací, kterou smluvní strany teprve uzavřou. (smlouva o budoucí smlouvě ze dne [datum]) Dne [datum] uzavřeli smlouvu o provedení stavebních úprav, v níž se účastníci v čl. II. 1. dohodli, že žalobce provede na své vlastní náklady stavební úpravy. Vestavbu nového NP, s nákladem 876 258 Kč a je povinen dodržet výši rozpočtových nákladů, překročení rozpočtu vyžaduje písemný souhlas [anonymizována dvě slova] (smlouva o provedení stavebních úprav z [datum]) Blíže neuvedeného dne uzavřeli [anonymizována dvě slova] a žalobce smlouvu o budoucí nájemní smlouvě s tím, že předmětný NP je rozestavěný, byl vybudován na základě smlouvy o budoucí smlouvě o nájmu ze dne [datum] a smlouvy o provedení stavebních úprav z [datum] Smlouva byla uzavřena se souhlasem Rady [anonymizována dvě slova] [číslo] ze dne [datum] NP se žalobce zavázal v čl. II.1. smlouvy vybudovat a dokončit na své náklady ve lhůtě 2 let s tím, že tento se stane součástí domu v [obec a číslo], [ulice a číslo], [adresa] a náklady na vybudování prostor budou kompenzovány výhradně sníženým nájemným. Dle čl. V.1 této smlouvy se dnem uzavření této smlouvy veškerá práva a povinnosti vzniklá mezi stranami na základě předcházejících smluv nahrazují touto smlouvou. Právní vztahy z vybudovaných prostor včetně zhodnocení se budou posuzovat výhradně podle této smlouvy a dle nové smlouvy o provedení stavebních úprav. Odstoupení žalobce ze dne [datum] považují smluvní strany za neplatná. (smlouva o budoucí nájemní smlouvě, s datem vyvěšení [datum], odsouhlasení radou [anonymizována dvě slova] z [datum]) Dále uzavřeli dne [datum] smlouvu o provedení stavebních úprav, v níž konstatovali, že hl.m. [obec] je vlastníkem domu v [obec], [adresa], dle Statutu – vyhl.č. 55/2000 Sb., hl.m. [obec] byla MČ 10 svěřena správa tohoto domu, a dohodli se na podmínkách provedení stavebních úprav na vlastní náklady a vestavby pouze v přízemí domu s tím, že zhodnocení bude uhrazeno výlučně formou sníženého nájemného a možnosti odpisů technického zhodnocení dle zákona o daních z příjmů dle č.l IV smlouvy. Nebytový prostor (NP) byl zkolaudován dle čl. VI.1 smlouvy k [datum] (smlouva ze dne [datum], nesporná tvrzení) Dne [datum] pak uzavřeli [ulice] část [obec a číslo] a [celé jméno žalobce] [celé jméno žalobce] [obec] [IČO] smlouvu o nájmu nebytových prostor k nově vybudovanému NP [číslo] o celkové výměře 106,26 m², který byl vystavěn v průchodu nemovitosti hl.m. [obec] svěřené do správy [anonymizováno] [obec a číslo]. Doba nájmu sjednána do [datum], je stanoveno nájemné a způsob dalšího případného výpočtu. V čl. VI.4. bylo ujednáno, že je žalobce v případě skončení nájmu z důvodů na straně nájemce, tedy zejména z důvodů v § 9 odst. 2 písm. a),b), d), g), j) a odst. 3 a) zák.č. 116/1990 Sb. povinen uhradit smluvní pokutu ve výši nákladů vynalo