39 C 19/2020 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobou ze dne [datum] se žalobkyně domáhala určení neplatnosti výpovědi nájemní smlouvy. V žalobě uvedla, že je nájemcem nebytových prostor v budově na adrese [adresa], [PSČ] [obec a číslo], a to na základě nájemní smlouvy ze dne [datum] (dále jen„ Nájemní smlouva“). Žalovaný je vlastníkem této budovy. Nájem byl dle článku III. odstavce 1 Nájemní smlouvy sjednán na dobu neurčitou. Žalobkyně od žalované obdržela výpověď Nájemní smlouvy ze dne [datum]. Žalovaná ve výpovědi neuvedla důvod a nájem vypověděla s tříměsíční výpovědní dobou. Žalovaná pouze odkázala na článek VII odstavec 1 Nájemní smlouvy, nicméně tento článek konkrétní důvod pro vypovězení nájmu neupravuje. Žalobkyně dne [datum] zaslala v souladu s ust. § 2314 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen„ NOZ“) ve lhůtě jednoho měsíce písemnou námitku ze dne [datum] proti výpovědi. Uvedení důvodu pro podání výpovědi je podstatnou náležitostí výpovědi z nájmu. Není-li důvod pro podání výpovědi pronajímatelem řádně uveden, je výpověď neplatná. Argumentaci žalované nelze přisvědčit mj. i z důvodu, že Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou. Z tohoto pravidla existují výjimky a za určitých okolností tak lze skutečně pronajímatelem vypovědět nájem ještě před uplynutím sjednané doby, a to bud’ za podmínek uvedených v ust. § 2309 NOZ, anebo za podmínek sjednaných mezi smluvními stranami v nájemní smlouvě. Žalobkyně z toho důvodu podala dle ust. § 2314 odst. 3 NOZ žalobu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi. 2. Žalovaná se k věci vyjádřila svým podáním ze dne [datum] a uvedla, že s podanou žalobou nesouhlasí. Žalovaná se však nemůže k podané žalobě kvalifikovaně vyjádřit, neboť ve spisu se nenachází důkaz v podobě nájemní smlouvy, o kterou žalobkyně opírá její nárok na určení neplatnosti výpovědi nájemní smlouvy. Je na žalobkyni, aby v řízení nejen tvrdila, ale rovněž prokázala svá tvrzení o obsahu nájemní smlouvy. V tuto chvíli žalobkyně neusnesla důkazní břemeno ohledně jejího základního tvrzení, kterým zakládá důvodnost jí podané žaloby. Je zřejmé, že žalobkyně pro sebe vyvozuje příznivé právní následky z tvrzení, že strany v nájemní smlouvě možnost podání výpovědi z nájmu bez udání důvodu nesjednaly. K tomuto jejímu tvrzení, z něhož vyvozuje pro sebe příznivé následky, nepředložila jediný důkazní prostředek. Ostatně žalovaná není schopna se vyjádřit k tvrzením žalobkyně, bez toho, aby žalobkyně předložila nájemní smlouvu, ze které dovozuje své nároky, už z důvodu vnitřní rozpornosti a nepřezkoumatelnosti samotné žaloby. Na jednu stranu totiž žalobkyně v žalobě tvrdí, že byl nájem sjednán na dobu neurčitou a dále již tvrdí, že na dobu určitou. K ukončení nájemního vztahu s žalobkyní žalovaná uvedla, že pro řešený spor je zásadní změna na pozici jednatelů žalované, ke které došlo v [anonymizováno] roku [rok]. Po změně na pozici jednatelů nově jmenovaní jednatelé vyzvali dne [datum] původní jednatele žalované, tj. [příjmení] [příjmení] a [příjmení] [příjmení], a jejich tehdejšího právního zástupce [anonymizováno] [jméno] [příjmení], advokáta, k předání veškerých dokumentů týkajících se žalované a zpřístupnění majetku patřícího žalované. Předmětem předání měla být mimo jiné veškerá smluvní dokumentace. Přes úvodní obstrukce původních jednatelek a odepíraní přístupu k dokumentaci žalované se ve dnech [datum], [datum], [anonymizováno] a [datum] konaly schůzky za účelem převzetí agendy týkající se žalované nově jmenovanými jednateli. Dokumenty byly předávány ad hoc, nesystematicky a namísto originálů byly nově jmenovaným jednatelům často předány pouze prosté kopie. Toto se týkalo rovněž nájemní smlouvy, která je předmětem tohoto řízení. Odvolané jednatelky žalované předaly nově jmenovaným jednatelům žalované pouze kopii Nájemní smlouvy a přesto, že nově jmenovaní jednatelé opakovaně žádali o dodání originálu, původní jednatelky listinu odmítly nově jmenovaným jednatelům předat. Žalovaná připomíná, že [příjmení] [příjmení], která jako odvolaná jednatelka žalované spolu se [příjmení] [příjmení] předávala nově jmenovaným jednatelům žalované veškeré dokumenty týkající se žalované, je rovněž jednatelkou žalobkyně. Žalovaná v této souvislosti uvádí, že dne [datum] zaslala žalobkyni výpověď Nájemní smlouvy, vycházejíce výhradně ze znění Nájemní smlouvy, která jí byla předána odvolanými jednatelkami. V souladu s textem ustanovení čl. VII. odst. 1 Nájemní smlouvy, která jí byla předána, tak žalovaná zcela řádně vypověděla nájemní vztah žalobce a žalované založený Nájemní smlouvou. Článek VII odst. 1 Nájemní smlouvy, která byla nově jmenovaným jednatelům žalované předána, umožnuje vypovědět Nájemní smlouvu kdykoliv bez udání důvodu v tříměsíční výpovědní lhůtě. Žalovaná toto právo využila, vycházejíce přitom z textu Nájemní smlouvy, jež jí byl znám. Žalovaná je přesvědčena, že v otázce výpovědi Nájemní smlouvy postupovala tato zcela řádně a legitimně. K samotné výpovědi žalovaná uvedla, že požadavek na uvedení důvodu výpovědi nájmu prostoru sloužícího k podnikání dle § 2310 odst. 1 NOZ je dispozitivní a připouští tak, aby si smluvní strany ujednaly práva a povinnosti odchylně od zákonné úpravy. V této souvislosti odkázala též na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 24. 7. 2019, sp. zn. 26 Cdo 2217/2019. Vzhledem k tomu, že smluvní strany Nájemní smlouvy, tedy žalobkyně i žalovaná, využily této zákonné možnosti a připustily možnost výpovědi Nájemní smlouvy kdykoliv bez udání důvodu, žalovaná uvedla, že výpověď Nájemní smlouvy ze dne [datum] byla dána v souladu s Nájemní smlouvou a právními předpisy a na podané výpovědi Nájemní smlouvy proto trvá. V této souvislosti pak žalobkyně uvádí, že pokud je v nájemní smlouvě ujednán nájem nebytových prostor na dobu určitou, pak obecně platí, že takový nájemní vztah by měl skončit uplynutím sjednané doby (čl. II odst. 6 žaloby). Uvedené tvrzení žalobkyně považuje žalovaná za zcela irelevantní. Prvně je nutno uvést, že Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou a uvedené tvrzení žalobkyně tak na řešený spor nikterak nedopadá. I kdyby však byla nájemní smlouva uzavřena na dobu určitou, je pravdou, že takový nájemní vztah by měl skončit zejména uplynutím sjednané doby. To však nevylučuje, aby si smluvní strany ve smlouvě dohodly možnost ukončení nájemního vztahu i před uplynutím sjednané doby. Žalovaná rovněž nesouhlasí s tvrzením žalobkyně, že žalovaná v podané výpovědi neuvedla důvod, na základě kterého, se nájem založený Nájemní smlouvou vypovídá. Žalovaná v podané výpovědi jednoznačně odkazuje na Nájemní smlouvu a konkrétně její článek VII odst. 1, který jak již bylo shora uvedeno umožnuje vypovědět nájem kdykoliv bez udání důvodu. 3. Žalobkyně ve své replice ze dne [datum] uvedla, že sporuje pravost a správnost nájemní smlouvy ve verzi žalované. Uvedla, že je na žalované, aby prokázala, že předkládaná listina, tedy nájemní smlouva ve verzi žalované, je pravá a správná. Dále uvedla, že i kdyby byla tato listina pravá a správná nemůže být výpověď platná, resp. oprávněná, neboť nájemní smlouva je neplatná. Neplatnost smlouvy žalobkyně spatřuje zejména v tom, že je neurčitá co do vymezení předmětu nájmu, resp. prostor, které mají být žalobci pronajímány, a neobsahuje dostatečně určité ustanovení týkající se úhrady služeb. 4. Podáním ze dne [datum] žalobkyně požádala o přerušení řízení do trestního řízení vedeného pod sp. zn. [anonymizováno] [číslo], kde je řešeno údajné padělání nájemní smlouvy a žalobkyně tam byla rovněž vyzvána k předložení originálu nájemní smlouvy. 5. Usnesením zdejšího soudu ze dne [datum rozhodnutí], č.j. [číslo jednací] byl návrh žalobkyně na přerušení řízení zamítnut. <b>6. Při jednání dne [datum] žalobkyně v přednesu žaloby výslovně uvedla, že žaluje na určení neplatnosti výpovědi a nikoliv na určení neoprávněnosti výpovědi.</b> 7. S ohledem na výše uvedené, tedy že žalobkyně výslovně uvedla, že žaloba směřuje na určení neplatnosti výpovědi, soud žalobkyni poučil dle ustanovení § 118a odst. 1 a 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o.s.ř.“), aby tvrdila a prokázala, že na požadovaném určení, že výpověď nájemní smlouvy ze dne [datum] o nájmu nebytových prostor, má naléhavý právní zájem, a to pod tíhou neunesení důkazního břemene. Žalobkyně k tomu uvedla, že naléhavý právní zájem spočívá v odstranění sporu mezi účastníky a zjištění, zda tímto jednáním žalované mohlo dojít k ukončení nájmu. 8. Dále žalobkyně k dotazu soudu, zda se jednalo o nájemní vztahu na dobu určitou či neurčitou, uvedla, že tuto skutečnost nepokládá za důležitou. 9. Dále byla strana žalující poučena dle ust. § 118a odst. 1 a 3 o.s.ř., aby tvrdila a prokázala (předložením smlouvy) o jakou smlouvu se jedná, jaké byly její náležitosti, zda byla uzavřena na dobu určitou či neurčitou, jaký byl účel nájmu a předmět nájmu. Opět pod tíhou neunesení důkazního břemene. K tomu žalobkyně předložila nájemní smlouvu ze dne [datum] a uvedla, že předmětem této smlouvy je nájem nebytových prostor, účelem bylo zřízen