39 C 23/2020 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobou ze dne [datum] se žalobkyně domáhala určení, že výpověď z nájmu nebytového prostoru je neplatná. V žalobě uvedla, že byla na základě nájemní smlouvy ze dne [datum] nájemcem nebytového prostoru (jednotky [číslo]), v domě [adresa], k. ú. [část obce], [obec] – 1, o ploše cca [výměra] nacházejícího se v 1. nadzemním podlaží domu. Smlouva o nájmu nebytových prostor byla uzavřena na dobu neurčitou. Žalovaná č. 1 je výlučným majitelem tohoto nebytového prostoru. Žalovaná č. 2 má svěřenou správu nemovitosti ve vlastnictví obce. Dne [datum] žalobkyně obdržela výpověď ze dne [datum] s tím, že žalovaná č. 2 vypovídá smlouvu ve smyslu článku 7 ukončení nájmu, odst. 7.2 smlouvy. Výpovědní doba činí 3 měsíce. Tuto výpověď žalobkyně považuje za neplatnou. Dne [datum] žalobkyně vznesla námitku proti výpovědi nebytových prostor, na kterou dne [datum] žalovaná č. 2 reagovala zcela lakonicky že na své výpovědi trvá, a to i přestože je výpověď v rozporu se zákonem. Výpověď byla podána v rozporu se zákonem č. 89/2012, Sb., občanský zákoník (dále jen„ NOZ“). Podle § 3028 odst. 1 NOZ se tímto zákonem řídí práva a povinnosti vzniklé ode dne jeho nabytí jeho účinnosti. Podle odst. 2 tohoto ustanovení není-li dále stanoveno jinak, řídí se ustanoveními tohoto zákona i právní poměry týkající se práv osobních, rodinných a věcných, jejich vznik jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních předpisů. Podle § 3074 odst. 1 NOZ, se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem, vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht. V tomto případě se jedná o nájem nemovité věci, tudíž se toto ustanovení na pronájem nemovité věci vztahuje. Podle § 2312 NOZ jedná-li se o nájem na dobu neurčitou, má strana právo jej vypovědět v šestiměsíční výpovědní době, má-li však strana k výpovědi vážný důvod, je výpovědní doba tříměsíční, trvá-li nájem po delší dobu než pět let, a vzhledem k okolnostem strana nemohla předpokládat, že druhá strana nájem vypoví, je výpovědní doba vždy šestiměsíční. Žalovaná č. 2 postupovala v rozporu se zákonem, když udělila zcela nepochopitelně tříměsíční lhůtu ve výpovědi, a to z důvodu, že žalovaná č. 2 má právo vypovědět v šestiměsíční výpovědní době, vzhledem k tomu, že žalovaná č. 2 vypověděla ve lhůtě tříměsíční měla uvést důvod výpovědi, co žalovanou k samotné výpovědi vedlo, což se nestalo. V médiích byla vyvolána vlna nevole, z důvodu prodeje upomínkového předmětu masky, kdy žalovaná sdělovala do médií mylnou informaci, že vypověděla nájemní smlouvu z důvodu porušování předmětu nájmu, což se nestalo. Žalovaná č. 2 zmiňovala zcela nepravdivě a prokazatelně do [anonymizováno] novin, [číslo] X ze dne [datum], že udělila výpověď právě z důvodu prodeje zmiňované oné masky. Samotná výpověď nesplňuje formální náležitosti. Žalobkyně nebyla poučena o tom, že si může podat námitku proti výpovědi. Žalobkyně se neztotožňuje s odůvodněním výpovědi a cítí se být jako podnikatel pošpiněna tím, že by prodávala upomínkové předměty v rozporu s předmětem nájmu. Tyto masky nakupuje od českého prodejce, který má patent na tyto masky. I přes to všechno byl nucen masku stáhnout z prodeje, což učinil, nespočetně krát byla u žalobkyně kriminální policie, která sdělila, že byla na kontrolu poslána právě žalovanou č. 2, neshledala žádnou trestnou činnost, toto je pouze úsměvné a k politování hodné gesto. Žalobkyně se domnívá, že někdo má evidentně zájem o tento nebytový prostor. 2. Žalovaná č. 1 se k věci vyjádřila svým podáním ze ne [datum] a uvedla, že ve věci není pasivně legitimována. Dále dle žalované č. 1 nelze žalobě vyhovět, jelikož výpověď je platným právním jednáním. Žalovaná č. 1 je přesvědčena, že není a nemůže být pasivně legitimován v tomto řízení na určení neplatnosti výpovědi, neboť je sice vlastníkem předmětných nebytových prostor, ale správu této jednotky svěřila [anonymizována dvě slova] [obec a číslo], tedy žalované č. 2, a to v souladu se Zákonem HMP a Statutem HMP. Dle ustanovení § 18 odst. 3 písm. d) zákona o HMP může takto žalovaná č. 1 Statutem HMP svěřit městským částem zejména rozhodování o pronájmu, převodu a nabytí nemovitých věcí. Podle § 17 Statutu HMP vykonávají městské části při nakládání se svěřeným majetkem hlavního města Prahy všechna práva a povinnosti vlastníka a rozhodují o všech majetkoprávních úkonech. Současně je nutné zdůraznit, že podle ustanovení § 3 odst. 2 Zákona o HMP„ městské části v rozsahu stanoveném zákonem a Statutem vystupují v právních vztazích svým jménem a nesou odpovědnost z těchto vztahů vyplývající.“ Vzhledem k tomu, že nebytový prostor byl svěřen žalované [číslo] do správy, v souladu s výše uvedenými zákonnými a podzákonnými ustanoveními, náleží výlučně jí výkon práv vlastníka. Žalovaná [číslo] tedy jako pronajímatel byla osobou oprávněnou k podání výpovědi nájmu. Postoj žalované [číslo] vychází z ustálené soudní praxe, kdy v obdobných sporech soudy vyloučily legitimaci HMP a dovodily výlučnou pasivní legitimaci městské části. Nad rámec výše uvedeného žalovaná [číslo] uvádí, že žalobě nelze vyhovět, jelikož výpověď je platným právním jednáním. Tvrzení žalobkyně o nemožnosti vypovědět nájemní smlouvu v tříměsíční výpovědní době bez udání důvodů neobstojí. Ustanovení § 2312 OZ o délce výpovědní doby v případě nájmu prostoru sloužícího k podnikání je totiž dispozitivní, což ostatně potvrzuje komentářová literatura, tj. že strany si mohou jinak ujednat délku výpovědní doby (delší, kratší, popř. i bez výpovědní doby). Stejně tak mohou strany sjednat, že nemusí být výpověď odůvodněna. Žalovaná [číslo] žalobkyně platně sjednaly v čl. 7 2. a 7.3 nájemní smlouvy tříměsíční výpovědní dobu a právo obou stran vypovědět nájemní smlouvu bez udání důvodu. Žalovaná [číslo] tedy vypověděla nájemní smlouvu platně. Obdobně nedůvodná je námitka, že výpověď nesplňuje formální náležitosti, jelikož žalobkyně nebyla poučena o tom, že proti ní může podat námitky. Tuto náležitost vyžaduje totiž zákon pouze pro výpověď nájmu bytu nebo nájmu domu ([číslo] odst. 2 [příjmení]). Pro výpověď nájmu nebytového prostoru, o který se jedná v předmětném případě, takovou náležitost zákon nestanoví, a její absence tak nemůže být důvodem neplatnosti. 3. Žalovaná č. 2 se k věci vyjádřila svým podání ze dne [datum] a uvedla, že nárok uplatňovaný žalobou zcela neuznává. Učinila nesporným, že jí byla na základě vyhlášky hl. m. Prahy č. 55/2000 Sb. hl. m. [obec] svěřena správa předmětného nebytového prostoru. Dále, že uzavřela jakožto pronajímatel se žalobkyní jakožto nájemcem dne [datum] smlouvu o nájmu nebytového prostoru č. N - [číslo], ve znění dodatku [číslo] [číslo] to na dobu neurčitou. Dále písemností [číslo jednací] ze dne [datum rozhodnutí] vypověděla žalobkyni v tříměsíční výpovědní době nájem nebytového prostoru, a to v souladu s čl. 7„ Ukončení nájmu“ odst. 7.2 nájemní smlouvy, a že výpověď byla žalobkyni doručena dne [datum]. Dne [datum] uplatnila žalobkyně u žalované námitku proti výpovědi, a že na tuto reagovala žalovaná písemností [číslo jednací] ze dne [datum rozhodnutí] s tím, že na výpovědi trvá. Ke sporným tvrzením uvedla, že pokud jde o námitku žalobkyně, že žalovaná nepostupovala v souladu s NOZ, když nájem nebytového prostoru vypověděla v rozporu s ust. § 2312 NOZ, pak žalovaná poukazuje na fakt, že aplikaci tohoto ustanovení lze vyloučit smluvní úpravou všech aspektů skončení nájmu nebytového prostoru výpovědí. Úprava nájmu prostoru sloužícího k podnikání obsažená v NOZ je úpravou dispozitivní, což ve svém důsledku znamená, že smluvní strany se při sjednávání svých práv a povinností mohou v nájemní smlouvě od těchto ustanovení odchýlit. Žalovaná a žalobkyně si v nájemní smlouvě sjednaly způsob skončení nájmu výpovědí, a to konkrétně v čl. 7 odst. 7. 2 a 7. 3, v nichž byla dohodnuta forma výpovědi, délka výpovědní doby, začátek běhu výpovědní doby i to, že nájem nebytového prostoru lze vypovědět bez udání důvodu. Žalovaná je toho názoru, že výpověď všechny tyto dohodnuté náležitosti obsahuje a je s nimi plně v souladu. Pokud jde o argument žalobkyně, že ji žalovaná nepoučila o jejím právu vznést proti výpovědi námitky, pak žalovaná uvádí, že tuto povinnost jí žádný zákon, ani občanský zákoník, neukládá. 4. Žalovaná podáním ze dne [datum] učinila rovněž vzájemní návrh na vyklizení předmětného nebytového prostoru, neboť z důkazů a tvrzení vyplývá, že nájem nebytového prostoru skončil uplynutím výpovědní doby dne [anonymizována dvě slova] a následné užívání nebytového prostoru žalobkyní je užíváním neoprávněným, neboť žalobkyně užívá nebytový prostor bez právního důvodu (titulu). 5. Soud k věci provedl následující dokazování: 6. Z informace o jednotce z katastru nemovitostí bylo zjištěno, že jednotka [číslo] v k.ú. [část obce], [anonymizováno] [číslo] v bu