27 C 124/2021-136 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně I. výrokem zamítl žalobu, kterou se žalobkyně domáhala určení neplatnosti výpovědi nájemní smlouvy uzavřené dne [datum], na základě které žalobkyně užívala prostory o velikosti 92 m2 v přízemním podlaží a prostory v 1. NP o velikosti 346,49 m2, v budově [adresa], jež je součástí pozemku parc. [číslo] v obci [obec] a k. ú. [část obce] (dále jen„ nebytové prostory“) a současně II. výrokem vyhověl vzájemnému návrhu žalované, když žalobkyni uložil ve lhůtě 15 dnů od právní moci rozsudku nebytové prostory vyklidit. Dále žalobkyni a žalované uložil povinnost zaplatit České republice na nákladech soudního poplatku každé 5.000 Kč (výrok III. a IV.) a žalobkyni dále uložil zaplatit žalované na náhradě nákladů řízení 18.552 Kč k rukám právního zástupce žalované (výrok V.). 2. Rozhodl tak o žalobě, kterou se žalobkyně domáhala určení, že výpověď nájemní smlouvy ze dne [datum] o pronájmu nebytových prostor, která byla žalobkyni doručena dne [datum] s uvedením důvodu výpovědi – nehrazení nájemného, není oprávněná a je neplatná. Dle žalobkyně ve výpovědi uvedené období, za které nebylo nájemné uhrazeno, bylo dobou, za kterou žalobkyně takové nájemné objektivně hradit nemohla v důsledku vládních i faktických omezení spojených s pandemií Covid-19. Žalobkyně s výpovědí nesouhlasila a podala proti ní námitky ze dne [datum], ve kterých uvedla, že nemůže být v prodlení za situace, kdy jsou v prodlení vlastníci předmětné nemovitosti, kteří dosud nevyúčtovali zálohy na služby placené za rok 2019, když pouze na sankcích spojených s nevyúčtováním jsou vlastníci povinni uhradit žalobkyni částku 14.000 Kč, kterou žalobkyně započetla oproti svému závazku na úhradu dlužného nájemného a dále, že není postaveno najisto, kolik činila spotřeba služeb a zda tedy neexistuje další pohledávka žalobkyně, případně v jaké výši. Žalobkyně s ohledem na pandemickou situaci a opatření s tím spojená považuje podanou výpověď za rozpornou s dobrými mravy, neboť důvodem výpovědi byla především snaha pronajímatelů dosáhnout zrušení předmětné nájemní smlouvy z důvodu, aby mohli užívat předmětné prostory za jiným účelem. 3. Žalovaná s žalobou nesouhlasila a navrhovala její zamítnutí, současně ve věci uplatnila vzájemný návrh na vyklizení předmětných nebytových prostor. Povinnost žalobkyně hradit nájemné nebyla žádným vládním opatřením vydaným v souvislosti s onemocněním Covid-19 zrušena, ani nijak omezena nebo zmírněna. Naopak zák. č. 210/2020 Sb. zcela jasně vymezil práva a povinnosti nájemců a pronajímatelů v souvislosti s dopady pandemie onemocnění Covid-19, přičemž omezení pro výpověď z nájmu bytu stanovil citovaný zákon pouze na tzv. ochrannou dobu, jež uplynula dne [datum]. Po uvedeném okamžiku již bylo možné ze strany žalované přistoupit k výpovědi z nájmu bez omezení, jelikož byla žalobkyně v prodlení s úhradou nájemného za měsíce leden, březen, duben, květen, červen, srpen, říjen, listopad a prosinec 2020 a za leden 2021, tj. jak za období před ochrannou dobou, tak za období po ochranné době. Výpověď přitom byla žalobkyni doručena dne [datum], tj. až po uplynutí ochranné doby. Tvrzení, že žalobkyně„ objektivně“ nemohla nájemné hradit, považuje žalovaná za zcela účelové, jelikož ekonomická situace žalobkyně nemá vliv na její povinnost hradit nájemné. Vyúčtování za služby za rok 2019 bylo žalobkyni předáno osobně právním předchůdcem žalované v březnu 2020, navíc skutečnost, zda toto vyúčtování žalovaná obdržela či nikoliv, je pro posouzení jejího prodlení právně nevýznamná se zřetelem k § 1968 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“). K vzájemnému návrhu na vyklizení žalovaná uvedla, že žalobkyně nadále užívá nebytové prostory bez právního důvodu, jelikož nájemní smlouva, jejíž výpověď je předmětem tohoto řízení, byla žalovanou oprávněně vypovězena z důvodu nehrazení nájemného a služeb. Žalovaná žalobkyni vyzvala k vyklizení dopisem ze dne [datum]. 4. Soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že žalobkyně a právní předchůdci žalované uzavřeli dne [datum] smlouvu o nájmu nebytových prostor, na základě které byla žalobkyně oprávněna předmětné nebytové prostory užívat. Ze shodných tvrzení účastníků řízení ve spojení s výpovědí nájemní smlouvy ze dne [datum] měl soud prvního stupně za zjištěné, že právní předchůdci žalované předmětnou nájemní smlouvu vypověděli z důvodu, že žalobkyně byla v prodlení s úhradou nájemného a záloh na služby související s užíváním předmětných nebytových prostor za měsíce leden, březen, duben, květen, červen, srpen, říjen, listopad a prosinec 2020 a za leden 2021, tj. za 10 měsíců, když měsíční nájemné podle shora citované nájemní smlouvy činilo 110.000 Kč a zálohy na úhradu služeb související s užíváním předmětných nebytových prostor činily měsíčně 10.000 Kč. Podle článku 6.5 nájemní smlouvy je výpovědní doba 3 měsíční a začíná běžet od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po doručení písemné výpovědi druhé smluvní straně. Výpověď byla žalobkyni doručena dne [datum]. Žalobkyně doposud dlužné nájemné ani zálohy na služby neuhradila, avšak předmětné nebytové prostory i po uplynutí výpovědní doby nadále užívá. Žalobkyně podala dne [datum] proti výpovědi námitky, ve kterých uvedla, že z důvodu„ vládních a faktických omezení spojených s pandemií Covid-19“ nemohla dlužné platby uhradit, že jí vlastníci předmětné nemovitosti dosud nevyúčtovali zálohy na služby za rok 2019, když pouze na sankcích spojených s nevyúčtováním jsou vlastníci povinni uhradit žalobkyni částku 14.000 Kč, kterou žalobkyně započetla oproti svému závazku na úhradu dlužného nájemného a dále, že není postaveno najisto, kolik činila spotřeba služeb a zda tedy neexistuje další pohledávka žalobkyně, případně v jaké výši; podle žalobkyně je výpověď v rozporu s dobrými mravy, neboť zastírá snahu pronajímatelů dosáhnout zrušení předmětné nájemní smlouvy z důvodu, aby mohli užívat nebytové prostory za jiným účelem. Žalovaná na námitky nereagovala. Žalobkyně měla možnost využít vládní program„ COVID-Nájemné“, realizovaný Ministerstvem průmyslu a obchodu, jenž žalobkyni umožňoval čerpat na placení nájemného a služeb dotace od [datum]. Žalovaná doručila žalobkyni dne [datum] výzvu k vyklizení předmětných nebytových prostor, žalobkyně však i přes výzvu nebytové prostory nevyklidila a nadále je užívá. 5. Prvostupňový soud nejprve konstatoval, že v projednávané věci je ve smyslu § 80 o. s. ř. dán naléhavý právní zájem žalobkyně na určení, že je výpověď neplatná, když tento vyplývá přímo ze zákona, konkrétně z § 2314 odst. 3 o. z., jenž upravuje právo vypovídané strany žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi. Dále soud prvního stupně zjištěný skutkový stav posoudil podle právní úpravy nájmu obsažené v ustanovení § 2201 a násl. o. z., konkrétně dle ustanovení upravujících nájem prostoru sloužícího k podnikání (§ 2302 a násl. o. z., a současně na věc aplikoval úpravu obsaženou v zákoně č. 210/2020 Sb., o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na nájemce prostor sloužících podnikání, podle které pronajímatel nemůže v ochranné době (od [datum] do [datum]) nájem jednostranně ukončit pouze z důvodu, že je nájemce v prodlení s placením nájemného spojeným s užíváním prostoru sloužícího k podnikání, pokud prodlení nastalo a) v rozhodné době (od [datum] do [datum]) a b) v důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii, které mu znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo provozování podnikatelské činnosti. Po právním posouzení skutkového stavu dospěl nalézací soud k závěru, že v projednávaném případě byla výpověď pro neplacení nájemného a záloh na služby dána žalobkyni zcela v souladu s právními předpisy, neboť bylo v řízení prokázáno, že žalobkyně je v prodlení s dlužnými platbami nájemného za měsíce leden, březen, duben, květen, červen, srpen, říjen, listopad a prosinec 2020 a za leden 2021, tj. jak za období před rozhodnou dobou, tak i po ní. Uvedl, že povinnost žalobkyně hradit dlužné nájemné nebyla žádným vládním opatřením vydaným v souvislosti s onemocněním Covid-19 zrušena ani omezena nebo zmírněna. Jediným důsledkem vyplývajícím ze zákona č. 210/2020 Sb. při prodlení s placením nájemného v rozhodné době tedy je, že pronajímatel nemůže v ochranné době nájem z důvodu prodlení s placením nájemného vypovědět. Po uplynutí ochranné doby však již bylo možné nájem z důvodu prodlení s placením nájemného (včetně nájemného za rozhodnou dobu) vypovědět bez omezení. Výpověď nájemní smlouvy byla žalobkyni doručena řádně dne [datum], tj. po uplynutí ochranné doby v souladu se zákonem č. 210/2020 Sb. 6. Soud prvního stupně nepřisvědčil námitce žalobkyně, podle které se nemohla dostat do prodlení s dlužnými platbami, neboť jí nebylo právními předchůdci žalované doručeno vyúčtování záloh na služby spojené s užíváním předmětných nebytových prostor za rok 2019. K tomu s odkazem na § 1968 o. z. soud prvního stupně uvedl, že i kdyby žalobkyně vyúčtování záloh na služby spojené s užíváním předmětných neb