30 C 138/2021-57 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobou, jež byla zdejšímu soudu doručena dne 6.4.2021, požadují žalobci zaplacení částky ve výši 250 000 Kč s příslušenstvím specifikovaném v návrhu žalobního petitu. 2. Žalobci tvrdí, že mezi žalovanou a žalobci došlo dne 26. 2. 2020 k uzavření Dohody o zprostředkování koupě nemovitosti a poskytování služeb (dále jen jako„ Dohoda“), na jejímž základě mělo následně, nejpozději však do 26. 3. 2020, dojít k uzavření kupní smlouvy, a jejímž předmětem byla bytová jednotka č. [rok], zapsaná na [list vlastnictví] na adrese [adresa]. [anonymizováno] [jméno] [jméno] [rok] (dále„ Byt“) za kupní cenu 2 490 000 Kč. 3. Žalobci taktéž potvrzují následné uzavření dodatku číslo 1 a 2 k Dohodě, čímž došlo k prodloužení rezervační doby do 10. 5. 2020. 4. Žalovaná byla v závazkovém vztahu s vlastníkem bytu, který nabízel byt k prodeji, tímto vlastníkem byla [právnická osoba] [anonymizována tři slova] [právnická osoba]: [číslo], jež spadá do holdingu žalované. 5. Dle čl. II dohody se žalobci jakožto zájemci zavázali při podpisu smlouvy (dohody) uhradit blokační úhradu uvedenou v čl. III a složili tuto zálohu ve výši 250 000 Kč s tím, že tato bude odpočtena od kupní ceny. 6. K uzavření kupní smlouvy na byt do 26.3.2020 nedošlo, neboť na bytě byly závady bránící jeho převzetí jako bytu po celkové rekonstrukci, neboť byt byl nabízen v inzerci jako nový po celkové rekonstrukci s novými elektrospotřebiči a o jiné dispozici. Z tohoto důvodu byly uzavřeny dva dodatky k dohodě, kdy se smlouva ke zprostředkování koupě bytu prodloužila až do 10.5.2020, následně žalovaná předložila žalobcům třetí dodatek s prodloužením zprostředkování koupě bytu do 10.6.2020 s tím, že následně bude odstraněna závada na podlaze v kuchyni. Tu již žalobci odmítli podepsat s tím, že nejen závada podlahy, ale též odlišnost faktické dispozice bytu lišící se od udávané dispozice bytu oproti jeho popisu v inzerované nabídce, brání žalované splnit závazek prodeje bytu v bezvadném stavu o dispozici popsané v nabídce na jeho koupi. 7. Přes opakované výzvy k vrácení uhrazené rezervační zálohy včetně předžalobní výzvy žalovaná požadovanou jistinu žalobcům nevrátila. 8. Žalovaná potvrzuje tato žalobní tvrzení, však nesouhlasí s tvrzením žalobců, že důvodem podpisu dodatku č. 1 a 2 bylo nedokončení rekonstrukce. Žalovaná nerozporuje skutečnost, že v době podpisu dodatku č. 1 stále docházelo k dokončování rekonstrukce, avšak dalším důvodem pro prodloužení rezervační doby bylo zajištění financování žalobců. Na základě článku I. odst. 1.4. Dohody, měli žalobci povinnost, prokázat v době trvání Dohody schopnost financovat cenu za Předmět převodu, avšak tuto svoji povinnost nesplnili. Ze strany žalované byla žalobcům nabídnuta možnost zprostředkování hypotečního úvěru, avšak tato možnost byla ze strany žalobců odmítnuta. Banka, jež měla žalobcům poskytovat hypoteční úvěr, opakovaně požadovala doplnění či změnu smluvní dokumentace a nikdy tak nedošlo k prokázání, zda žalobcům hypoteční úvěr byl, bude či nebude udělen. Žalovaná je tedy toho názoru, že ze strany žalobců došlo k porušení ustanovení článku I., odst. 1.4. Dohody, když v rámci doby trvání Dohody neprokázali svoji schopnost financovat kupní cenu. 9. Žalovaná dále uvádí, že neuznává argumentaci žalobců, na základě které tvrdí, že bylo z jejich strany platně odstoupeno od Dohody. Žalovaná poukazuje, že první žádost žalobců, v rámci které údajně odstoupili od Dohody, byla žalované doručena až dne 11. 5. 2020, tedy již po skončení platnosti Dohody. Je tedy zjevné, že se tak jednalo o účelové jednání žalobců, neboť k neuzavření kupní smlouvy v době platnosti Dohody došlo ve skutečnosti z důvodu na jejich straně, když nebyli v době platnosti Dohody součinní a zejména neprokázali svou schopnost financovat kupní cenu, jak se zavázali v ustanovení čl. I. odst. 1.4. Dohody. 10. Žalovaná dále vyjadřuje svůj nesouhlas s tvrzením žalobců, že drobná odstranitelná vada na podlaze v kuchyni, kdy se na několika místech podlaha zvedala, zakládá žalobcům nárok na odstoupení od Dohody. Dle vyjádření odborného projektanta je zvedání podlahy zapříčiněno příliš malými dilatačními mezerami u stěn, v důsledku čehož po zatížení podlahy nábytkem došlo k jejímu zvednutí. O této drobné opravitelné vadě žalobci věděli a mezi žalovanou a žalobci bylo dohodnuto, že dojde k jejímu odstranění ze strany prodávající. Z tohoto důvodu bylo do návrhu kupní smlouvy, po domluvě všech smluvních stran, přidáno ujednání, na jehož základě se prodávající k opravě vady zavázal. U takovýchto drobných vad vzniká nárok zejména na odstranění vady (k čemuž také došlo), ale nikoliv na odstoupení od Dohody jako takové či neplnění povinností, které smluvním stranám z Dohody vyplývají. 11. Pro úplnost žalovaná dodává, že dle ustanovení § 1923 občanského zákoníku platí, že je-li vada odstranitelná (jako v tomto případě) může se žalobce domáhat opravy nebo přiměřené slevy z kupní ceny, nikoliv však odstoupení od Dohody. 12. Žalovaná dále uvádí, že žalobci byly opakovaně přítomni v předmětu převodu a s jeho stavem a postupem rekonstrukce tak byli detailně seznámení. Ze strany žalované byli také seznámeni se stavem inkriminované podlahy a její opravy. Za účelem dalšího jednání byla dohodnuta také schůzka ohledně předmětu převodu, na kterou se však žalobci již nedostavili. Z výše uvedených důvodů žádá zamítnutí žaloby. 13. Soud zjistil z Dohody o zprostředkování koupě nemovitosti a poskytování služeb [číslo] ve znění Dodatku č. 2 ze dne 15.4.2020 a Dodatku č. 2 ze dne 8.5.2020, že dne 26.2.2020 žalobci jakožto zájemci uzavřeli se žalovanou jako se zprostředkovatelem smlouvu na dobu určitou, do 30 dnů od její uzavření (tedy do 29. 3. 2020), dle Dodatku č. 1 k Dohody o zprostředkování koupě nemovitosti a poskytování služeb [číslo] na dobu určitou do 15.4.2020 a dle Dodatku č. 2 k Dohodě do 10.5.2020, že žalovaná zprostředkuje za kupní cenu 2, 490 000 Kč, pro žalobce uzavření kupní smlouvy, jejímž předmětem byla jednotka č. [rok], zapsaná na [list vlastnictví] na adrese [adresa]. [anonymizováno] [jméno] [jméno] [rok]. V bodě 1.4. Smluvního ujednání Dohody se žalobci zavázali poskytnout žalované veškerou součinnost potřebnou k převodu, poskytovat součinnost při vyřizování hypotečního úvěru a prokázat schopnost financovat cenu za předmět převodu a do konce doby trvání Dohody uhradit zbývající část ceny předmětu převodu. Dle bodu 2.1. (čl. II Smluvních ujednání) se žalobci zavázali uhradit žalované„ blokační úhradu“, uvedenou v bodu III. smlouvy ve výši 250 000 Kč na č. účtu ve smlouvě uvedené, která jim bude uzavřením zprostředkovávané smlouvy započtena na cenu předmětu převodu nebo vrácena. 14. V čl. IV. Smluvního ujednání, konkrétně v bodě 4.5., se žalovaná zavazuje při porušení jakékoli povinnosti uvedené 1.3. (neuzavřít obdobnou dohodu s jiným zájemcem, příprava návrhu zprostředkovávané smlouvy a návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí) uhradit žalobcům smluvní pokutu ve výši 20 % blokační úhrady. 15. Žalobci se zavazují v bodě 4.3. při porušení povinnosti uvedené 2.1. (uhrazení blokační úhrady) uhradit žalobcům smluvní pokutu ve výši 20 % blokační úhrady a dále v bodě 4.2. při porušení jakékoli povinnosti uvedené 1.4. (povinnost žalobců poskytnout žalované veškerou součinnost potřebnou k převodu, poskytovat součinnost při vyřizování hypotečního úvěru a prokázat schopnost financovat cenu za předmět převodu a do konce doby trvání Dohody uhradit zbývající část ceny předmětu převodu) uhradit žalobcům smluvní pokutu ve výši blokační úhrady. 16. Z Dodatku č. 3 k Dohodě, soud zjistil, že tento dodatek prodlužující dobu trvání smlouvy do 10.6.2020, žalobci již nepodepsali. 17. Z karty nemovitosti k zakázce [číslo] soud zjistil, že nabízený byt byl inzerován cihlový o velikosti 70 m² a o dispozici 3 + kk s balkonem ve 3. NP (2.patro) po zdařilé rekonstrukci se sklepem 13 M s elektrickým kotlem, kuchyňskou linkou vybavenou elektrospotřebiči. 18. Z návrhu kupní smlouvy mezi účastníky soud zjistil, že jednotka nebyla v návrhu vymezena (rukopisná poznámka o změně disposice a půdorys podlaží). 19. V bodě 2.1. čl. III. je uvedeno, že záloha na kupní cenu ve výši 250 000 Kč byla složena u zprostředkovatele (žalované) dne 28.2.2020 a že bude započtena v celém rozsahu jako součást kupní ceny. 20. Ze smlouvy o převodu vlastnictví jednotky podle § 6 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů mezi [územní celek] a [jméno] [příjmení] ze dne 16.3.2009 a návrhu na zahájení řízení o povolení zápise vkladem do katastru ze dne 16.3.2009, Prohlášení vlastníka dle § 5 zákona č. 72/1994 Sb. k budově [adresa] v obci [obec], že byt (zprostředkovávaná jednotka) se nachází ve 4. NP a byla vymezena jako jednotka č. [rok], jako byt 2 + 1 o kuchyni, předsíni, koupelny, EC, dvou pokojů, sklepu a balkonu. 21. Z Potvrzení [příjmení] [příjmení] [příjmení] [anonymizována dvě slova] [právnická osoba] ze dne 5.11.2020 soud zjistil, že banka písemně prohlásila, že její klient, žalobce ad a) žádost o hypoteční úvěr pod