35 C 171/2019-137 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Předmětem řízení je spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/5 na jednotce 318/12, způsob využití jiný nebytový prostor, vymezené v budově [adresa] bytový dům, v části obce Staré Město, postavené na pozemku parc. [číslo] v katastrálním území Staré Město, obec Praha, spoluvlastnický podíl vztahující se k jednotce č. 318/12 o velikosti id. 662/11081 na společných částech budovy [adresa] bytový dům, v části obce Staré Město, postavené na pozemku parc. [číslo] v katastrálním území Staré Město, obec Praha, spoluvlastnický podíl vztahující se k jednotce č. 318/12 o velikosti id. 662/11081 na pozemku parc. [číslo] v katastrálním území Staré Město, obec Praha, to vše zapsáno v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro hlavní město Praha, Katastrální pracoviště Praha, pro katastrální území Staré Město, obec Praha, přičemž jednotka je zapsána na [list vlastnictví], budova a pozemky na [list vlastnictví] (dále jen„ předmětná nemovitost“). 2. Žalobce se domáhá určení, že žalovaní č. 1 a č. 2 (SJM) jsou vlastníky spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/5 na předmětné nemovitosti a určení, že žalovaná č. 3 není vlastníkem spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/5 na předmětné nemovitosti, eventuálně uložení povinnosti žalované č. 3 převést na něj vlastnické právo ke spoluvlastnickému podílu o velikosti id. 1/5 na předmětné nemovitosti za kupní cenu 1 400 000 Kč. 3. Žaloba je založena na tvrzení, že dne 30. 5. 2019 žalovaní č. 1 a č. 2 uzavřeli s žalovanou č. 3 kupní smlouvu o převodu spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/5 na předmětné nemovitosti. Nabídkou spoluvlastníka ke koupi spoluvlastnického podílu ze dne 30. 5. 2019 pak žalovaní č. 1 a č. 2 učinili nabídku ke koupi podílu o velikosti id. 1/5 ostatním spoluvlastníkům předmětné nemovitosti za kupní cenu 1 400 000 Kč. Žalobce nedokáže určit přesné datum, kdy mu byla nabídka doručena, nicméně vzhledem k datu podpisu dne 30. 5. 2019, který připadl na čtvrtek, lze předpokládat, že k jejímu odeslání žalovanými č. 1 a č. 2 došlo následující pracovní den, tedy v pátek 31. 5. 2019 nebo v pondělí 3. 6. 2019 a k doručení někdy v týdnu od 3. 6. 2019 do 7. 6. 2019. Dne 24. 6. 2019 sdělil žalobce žalovaným č. 1 a č. 2, že uplatňuje předkupní právo a nabídku přijímá. Přijetí nabídky bylo žalovaným č. 1 a č. 2 doručeno dne 25. 6. 2019. Předkupní právo uplatnili rovněž další spoluvlastníci předmětné nemovitosti. Dne 5. 9. 2019 zaslal žalobce žalovaným č. 1 a č. 2 dopis, kterým je vyzval k uzavření kupní smlouvy a sdělení místa plnění pro úhradu kupní ceny. Žalovaní č. 1 a č. 2 však požadované informace žalobci neposkytli. Z výpisu z katastru nemovitostí vyplynul převod na žalovanou č. 3, což žalobce považuje za neplatné, neboť uplatnil své zákonné předkupní právo v souladu s navrhovanými podmínkami. Z čl. VI odst. 6.1 kupní smlouvy vyplývá, že smlouva byla uzavřena s tzv. rozvazovací podmínkou ve vztahu k uplatnění předkupních práv ostatních spoluvlastníků. Jelikož žalobce své předkupní právu uplatnil, nemohla být kupní smlouva s žalovanou č. 3 platně uzavřena. Podle žalobce byla splatnost kupní ceny v kupní smlouvě ujednána tak, že kupní cena bude uhrazena do 5 pracovních dnů ode dne, kdy kupující obdrží ve vztahu ke všem předkupníkům písemné odmítnutí nabídky, či písemné vzdání se předkupního práva předkupníky, či jiný dokument akceptovatelný pro stranu kupující. Vzhledem k tomu, že uplatněním zákonného předkupního práva žalobcem přijme předkupník podmínky vyplývající z kupní smlouvy, byla by splatnost kupní ceny stanovena totožně jako v kupní smlouvě. Takto stanovená splatnost kupní ceny se však pro předkupníka neuplatní, neboť takové smluvní ujednání ve vztahu k předkupníkovi je neurčité. Navíc žalobce nenakládal s informacemi, které by se týkaly postupu ostatních předkupníků. Žalobce nemohl složit kupní cenu ani ve formě advokátní úschovy, neboť nebyl smluvní stranou smlouvy o advokátní úschově a schovatel by nutně musel kupní cenu vrátit. Možnost složit kupní cenu do soudní úschovy rovněž nebyla možná, neboť tuto lze využít pouze při nedostatku informací o platebním místě. Žalobce proto očekával, že po uplatnění svého zákonného předkupního práva bude žalovanými č. 1 a č. 2 informován o platebních údajích a výši kupní ceny podle podílu, který by mu při uplatnění předkupních práv ostatních spoluvlastníků náležel. Žalovaní č. 1 a č. 2 však tyto informace žalobci neposkytli, a to ani po výzvě žalobce k uzavření kupní smlouvy ze dne 5. 9. 2019. Žalobci nelze klást k tíži neurčitost jednání žalovaných č. 1 a č. 2, když zcela důvodně očekával, že po uplatnění předkupního práva mu budou poskytnuté potřebné údaje a výše kupní ceny dle podílu. Žalobce uzavřel, že doba splatnosti kupní ceny sjednaná ve smlouvě běžet nezačala a jeho zákonného předkupní právo proto nemohlo zaniknout. Uplatněním předkupního práva zároveň zanikla kupní smlouva ze dne 30. 5. 2019 a převedení nemovitosti do vlastnictví žalované č. 3 bylo provedeno na základě neplatné kupní smlouvy. Z tohoto důvodu vznikla právní nejistota stran vlastnictví předmětné nemovitosti. 4. Žalobce navrhl k důkazu kupní smlouvu ze dne 30. 5. 2019 (příloha B), nabídku spoluvlastníka ke koupi spoluvlastnického podílu ze dne 30. 5. 2019 (příloha A), smlouvu o úschově ze dne 30. 5. 2019 (příloha D), výpis z katastru nemovitostí k datu 30. 5. 2019 (příloha C), dopis ze dne 24. 6. 2019 (příloha F), dopis ze dne 11. 7. 2019 (příloha H), kupní smlouvu ze dne 11. 7. 2019 (příloha G), dopis ze dne 5. 9. 2019 (příloha I), výpisy z katastru nemovitostí k datu 5. 11. 2019 (přílohy J a K), předžalobní výzvu ze dne 25. 10. 2019 (příloha E), informace z katastru nemovitostí ze dne 23. 1. 2023 (příloha L) a potvrzení ze dne 11. 11. 2019 (příloha„ M“). 5. Žalovaní č. 1, č. 2 a č. 3 navrhli zamítnutí žaloby z důvodu zániku zákonného předkupního práva žalobce, nesprávného uplatnění zákonného předkupního práva žalobcem a nedostatku naléhavého právního zájmu žalobce na určení. V prvé řadě poukázali na to, že žalobce ve lhůtě tří měsíců po učinění nabídky žalovaných č. 1 a č. 2 neuhradil kupní cenu. Platební místo k úhradě kupní ceny bylo žalobci známo z čl. III odst. 3.2. kupní smlouvy, která tvořila přílohu nabídky spoluvlastníka ke koupi spoluvlastnického podílu ze dne 30. 5. 2019. Navíc žalobce mohl složit kupní cenu jak do advokátní úschovy, tak úschovy soudní, což žalobce potvrzuje, neboť mu byla známa jak splatnost kupní ceny, tak platební místo. Pokud jde o nesprávné uplatnění zákonného předkupního práva žalobcem, vyjádřili názor, že je nepřípustné uplatnit eventuálním petitem nárok v závislosti na soudem právním posouzení věci samé, jinému vymezení okruhu účastníků řízení a konečně z důvodu nesprávné pasivní věcné legitimace na straně žalovaných č. 1 a č. 2, neboť tito nejsou v katastru nemovitostí uvedení jako vlastníci předmětné nemovitosti. Primární petit žaloby nesměřuje k určení neplatnosti kupní smlouvy uzavřené mezi žalovanými č. 1, č. 2 a č. 3, nýbrž k tomu, že žalovaní č. 1 a č. 2 mají být vlastníky a dále, že žalovaný č. 3 není vlastníkem. Na určení vlastnictví ve vztahu k žalovanému č. 3 nemá žalobce naléhavý právní zájem, neboť to jsou výlučně žalovaní č. 1 a č. 2. Žalobce se může domoci převodu vlastnického práva k nemovitosti pouze žalobou na nahrazení projevu vůle, a to jedině po žalovaném č. 3. Primárnímu petitu nemůže být vyhověno z důvodu absence naléhavého právního zájmu na straně žalobce. 6. Žalovaný č. 3 navrhl k důkazu odpovědi doc. JUDr. [jméno] [příjmení], Ph.D. ze dne 30. 3. 2021 na položené otázky (příloha 1) a prohlášení Ing. [jméno] [příjmení], Ing. [jméno] [příjmení], Ing. [jméno] [příjmení] a Ing. [jméno] [příjmení] ze dne 12. 4. 2021 (příloha 2). 7. Z provedeného dokazování má soud za zjištěný následující skutkový stav věci. 8. Z kupní smlouvy ze dne 30. 5. 2019 soud zjistil, že byla uzavřena mezi žalovanými č. 1 a č. 2 jako prodávajícími a žalovanou č. 3 jako kupující ohledně spoluvlastnického podílu žalovaných č. 1 a č. 2 o velikosti 1/5 na předmětné nemovitosti za kupní cenu ve výši 1 400 000 Kč s ujednáními: - v čl. III odst. 3.2, že kupní cena bude složena žalovanou č. 3 z vlastních zdrojů bezhotovostním převodem do advokátní úschovy u advokátky Mgr. [jméno] [příjmení] [příjmení], sídlem [adresa] (dále jen„ advokáta Mgr. [jméno] [příjmení] [příjmení]“), zřízené na základě smlouvy o úschově uzavřené mezi smluvními stranami a advokátkou Mgr. [jméno] [příjmení] [příjmení] dne 30. 5. 2019, a to na zvláštní účet úschovy blíže tam specifikovaný nejpozději do 5 pracovních dnů ode dne, kdy obdrží ve vztahu ke všem předkupníkům písemné odmítnutí nabídky předkupního práva či písemné vzdání se předkupního práva ve znění akceptovaném pro stranu kupující prokazující marné uplynutí lhůty pro uplatnění předkupního práva a úhradu kupní ceny předkupníky (kterýmkoliv z nich); - v čl. III. odst. 3.3, že konkrétní podmínky složení a výplaty kupní ceny jsou upraveny ve smlouvě o advokátní úschově; - v čl. VI. odst. 6.1, že s ohledem na