35 C 19/2020-89 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobkyně se domáhá vůči žalované určení neoprávněnosti výpovědi nájemní smlouvy. 2. Žaloba je založena na tvrzení, že žalobkyně jako nájemce uzavřela dne 1. 7. 2011 se žalovanou jako pronajímatelem nájemní smlouvu k nebytovému prostoru v domě [adresa] umístěném na pozemku parc. [číslo] v katastrální území Nové Město, obec Praha, na adrese [adresa], [PSČ] [obec a číslo], ze dne 23. 10. 2019 (dále„ nájemní smlouva“). Dodatkem č. 2 ze dne 20. 12. 2012 k nájemní smlouvě byl nájem sjednán na dobu neurčitou. Žalobkyně dne 23. 10. 2019 obdržela od žalované výpověď z nájemní smlouvy (dále„ výpověď“) a následně dne 19. 11. 2019 zaslala žalované písemnou námitku proti výpovědi s tím, že ji považuje za neplatnou, neboť v ní nebyl uveden výpovědní důvod. V písemné odpovědi ze dne 29. 11. 2019 žalovaná žalobkyni sdělila, že námitku odmítá a na platnosti výpovědi setrvává. 3. Žalobkyně argumentuje tím, že ve výpovědi je uvedeno, že se nájemní smlouva vypovídá podle článku VII., avšak nájemní smlouva žádný takový článek neobsahuje. Výpověď nemůže být platná, když je opřena o neexistující ustanovení nájemní smlouvy. Případně je výpověď pro svoji zmatečnost zdánlivým právním jednáním, když z ní není zřejmé, podle jakého ujednání nájemní smlouvy k ní bylo přistoupeno. 4. Žalobkyně předložila k důkazu výpověď ze dne 23. 10. 2019 (příloha A), dopis ze dne 15. 11. 2019 adresovaný žalované a jejímu právnímu zástupci (příloha B), podací lístky ze dne 19. 11. 2019 (příloha C) a dopis ze dne 29. 11. 2019 (příloha D). 5. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby. Učinila nesporným, že dne 1. 7. 2011 byla účastnicemi uzavřena nájemní smlouva, která byla následně měněna a doplňována, a to konkrétně dodatkem č. 1 ze dne 20. 12. 2011, dodatkem č. 2 ze dne 20. 12. 2012 a dodatkem č. 3 ze dne 30. 8. 2014. Namítla, že žaloba na určení je namístě pouze tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem, což však žalobkyně netvrdí ani nedokazuje, a proto již z tohoto důvodu by měla být žaloba zamítnuta. Poukázala na to, že dne 19. 11. 2017 zemřel jediný společník a zároveň jeden z jednatelů [příjmení] [jméno]. Weiss, jehož rozhodnutím ze dne 5. 4. 2017 byly jednatelkami jmenovány [příjmení] [příjmení] a [příjmení] [příjmení], které vykonávaly tuto funkci do 28. 6. 2019, kdy byly odvolány rozhodnutím Mgr. [jméno] [příjmení] jako správce části pozůstalosti po zůstaviteli [příjmení] [jméno]. [příjmení], jímž zároveň byli do funkce jednatelů nově jmenováni [příjmení] [příjmení], [příjmení] [příjmení] a [příjmení] [příjmení]. Původní jednatelé neposkytovali nově jmenovaným jednatelům dostatečnou součinnost a dokumenty jim předávali značně nesystematicky. Potvrdila, že dne 23. 10. 2019 zaslala žalobkyni výpověď, přičemž vycházela ze znění nájemní smlouvy předané jí předchozími jednateli, a proto výpověď odůvodnila odkazem na článek VIII. odst. 1 nájemní smlouvy ve znění dodatku [číslo] ze dne 20. 12. 2012, který umožňuje nájemní smlouvu vypovědět kdykoliv bez udání důvodu v dvouměsíční výpovědní lhůtě. Uvedla dále, že nájemní smlouva neobsahuje článek VII., nicméně obsahuje dva články VIII, přičemž obsah prvního z nich byl žalobkyni nepochybně znám. Žalobkyně navíc minimálně dva roky nebytový prostor neužívá a žaloba se tak jeví jako šikanózní. 6. Žalovaná předložila k důkazu nájemní smlouvu ze dne 1. 7. 2011 včetně dodatků č. 1 ze dne 20. 12. 2011, č. 2 ze dne 20. 12. 2012 a č. 3 ze dne 30. 8. 2014 (příloha 1), notářský zápis ze dne 5. 4. 2017 (příloha 2), notářský zápis ze dne 20. 10. 2017 (příloha 3), usnesení ze dne 13. 6. 2019 (příloha 4), notářský zápis ze dne 28. 6. 2019 (příloha 5), záznam ze dne 20. 10. 2017 (příloha 6) a usnesení ze dne 26. 6. 2019 včetně výpisu z obchodního rejstříku (příloha 7). 7. Soud má ze shodných tvrzení účastnic a předložených listinných důkazů za prokázaný následující skutkový stav. 8. Dne 1. 7. 2011 účastnice uzavřely nájemní smlouvu, která byla následně doplněna dodatkem č. 1 ze dne 20. 12. 2011, dodatkem č. 2 ze dne 20. 12. 2012 (dále„ dodatek č. 2“) a dodatkem č. 3 ze dne 30. 8. 2014 Nájemní smlouva obsahuje celkem osm článků, přičemž z důvodu písařské chyby v ní není žádný z článků označen jako článek VII. a namísto toho obsahuje dvakrát článek označený jako článek VIII. V pořadí prvém článku nájemní smlouvy, který je označen jako článek VIII., si účastnice v odst. 1 ujednaly, že„ Nájem skončí uplynutím doby, na kterou byl sjednán, písemnou dohodou smluvních stran nebo výpovědí, kdykoliv bez udání důvodu v tříměsíční výpovědní lhůtě, která začíná běžet prvním dnem měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď druhé straně doručena.“ V pořadí druhý článek nájemní smlouvy, který je označen jako článek VIII., obsahuje„ Závěrečná ustanovení“. Dodatkem č. 2 byla nájemní smlouva změněna tak, že doba nájmu se„ mění z doby určité na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou dva (2) měsíce, nedohodnou-li se smluvní strany jinak.“. Dopisem ze dne 23. 10. 2019 žalovaná dala žalobkyni výpověď, v níž uvedla, že nájemní smlouvu vypovídá podle článku VII. odst. 1 nájemní smlouvy. Dne 19. 11. 2019 žalobkyně zaslala žalované námitky ze dne 15. 11. 2019 proti výpovědi, v nichž konstatovala, že žalovaná neuvedla, z jakého důvodu se nájem vypovídá, a proto považuje výpověď za neplatnou. V dopise ze dne 29. 11. 2019, který byl reakcí na námitky ze dne 15. 11. 2019, žalovaná uvedla, že výpověď je založena na článku VII. odst. 1 nájemní smlouvy, přičemž zároveň doslovně odcitovala ujednání účastnic, že„ Nájem skončí uplynutím doby, na kterou byl sjednán, písemnou dohodou smluvních stran nebo výpovědí, kdykoliv bez udání důvodu v tříměsíční výpovědní lhůtě, která začíná běžet prvním dnem měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď druhé straně doručena.“ (viz přílohy žalobkyně A až D, příloha žalované 1). 9. Tento skutkový stav shledal soud dostatečným pro rozhodnutí o věci. 10. Ostatními provedenými důkazy se soud z důvodu nadbytečnosti nezabýval. 11. Podle ustanovení § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, který nabyl účinnosti dnem 1. 1. 2014, nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht. 12. Soud posoudil věc po právní stránce podle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále„ občanský zákoník“), neboť k doručení výpovědi došlo po nabytí účinnosti tohoto zákona. 13. Podle ustanovení § 2302 odst. 1 občanského zákoníku ustanovení tohoto pododdílu se vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen„ prostor sloužící podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu. 14. Podle ustanovení § 2312 občanského zákoníku jedná-li se o nájem na dobu neurčitou, má strana právo jej vypovědět v šestiměsíční výpovědní době; má-li však strana k výpovědi vážný důvod, je výpovědní doba tříměsíční; trvá-li nájem po dobu delší než pět let a vzhledem k okolnostem strana nemohla předpokládat, že druhá strana nájem vypoví, je výpovědní doba vždy šestiměsíční. 15. Podle ustanovení § 2314 odst. 1 občanského zákoníku vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu. 16. Podle ustanovení § 2314 odst. 2 občanského zákoníku nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne. 17. Podle ustanovení § 2314 odst. 3 občanského zákoníku vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi. 18. Podle ustanovení § 1 odst. 2 občanského zákoníku nezakazuje-li to zákon výslovně, mohou si osoby ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona; zakázána jsou ujednání porušující dobré mravy, veřejný pořádek nebo právo týkající se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti. 19. Pokud jde o námitku naléhavého právní zájmu, soud je toho názoru, v této věci jde o specifický případ určovací žaloby, kdy žalobkyně (nájemce) nemusí tvrdit naléhavý právní zájem na požadovaném určení, jako je tomu u určovací žaloby podle ustanovení § 80 o. s. ř. Nedostatek tvrzení stran naléhavého právního zájmu na určení neoprávněnosti výpovědi proto nemůže být důvodem k zamítnutí žaloby. Podporu pro tento názor nalézá soud např. v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 17. 3. 2020 sp. zn. 26 Cdo 1524/2019, v němž bylo v souvislosti s ustanovením § 2314 občanského zákoník