38 C 82/2020 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobce se domáhal zrušení a vypořádání spoluvlastnictví účastníků k nemovitosti specifikované ve výroku tohoto rozsudku s odůvodněním, že účastníci jsou jejími podílovými spoluvlastníky a to každý v rozsahu ideální jedné poloviny. Na základě jejich společné dohody byla nemovitost zpočátku využívání k pronájmům třetím osobám. Z plodů nájemného byly hrazeny splátky hypotečního úvěru ve výši přibližně [částka] měsíčně a služby spojené s užíváním a vlastnictvím nemovitosti, tedy zálohy za elektrickou energii, vodné, stočné, příspěvky do fondu oprav, daň z nemovitosti apod. a to ve výši cca [anonymizováno] [částka] měsíčně. Zisk pak byl společně žalobcem a žalovanou spotřebováván. Asi na počátku roku [rok] došlo k ukončení partnerského vztahu žalobce a žalované, kteří se společně dohodli na tom, že žalovaná bude dočasně sama ve vztahu k nemovitosti vyvíjet podnikatelské aktivity a nemovitost samostatně nabízet třetím osobám prostřednictvím platformy [anonymizováno] a brát z toho užitky. V této době žalovaná z inkasovaného nájemného splácela splátky na hypoteční úvěr a žalobce pak ze svých výlučných prostředků hradil (a nadále hradí) veškeré služby spojené s užíváním i vlastnictvím nemovitosti. V souvislosti s opatřeními přijatými v návaznosti na vyhlášení nouzového stavu z důvodu ohrožení zdraví ve spojení s epidemií koronaviru SARS CoV-2 na území ČR však žalovaná ztratila o krátkodobé pronajímání nemovitosti zájem a nemovitost k této podnikatelské aktivitě přestala využívat a v návaznosti na to přestala rovněž zcela splácet i hypoteční úvěr, ze kterého jsou oba s žalobcem zavázáni, a to i přes jejich vzájemnou dohodu o dočasném užívání nemovitosti žalovanou a o rozdělení nákladů na ni. Žalovaná vyzvala žalobce, aby hypoteční úvěr začal hradit sám a žalobce tak činil. V současné době tak výlučně žalobce hradí jak veškeré platby související s vlastnictvím a užíváním nemovitosti, tak i splátky hypotečního úvěru. S ohledem na napjaté vztahy mezi účastníky, když bylo zřejmé, že jejich partnerský vztah nelze obnovit, se žalobce rozhodl, že nemá zájem ve spoluvlastnictví nadále setrvávat. Žalobce nabízel žalované opakovaně několik možných řešení vypořádání, např. tak, že byt připadne do výlučného vlastnictví žalované oproti zaplacení částky [částka] žalobci, nebo tak, že nemovitost bude prodána, z kupní ceny zaplacen zbývající hypoteční úvěr a zbytek rozdělen mezi účastníky, když žalobce by žalované navíc vyplatil částku [částka]. Po odmítnutí uvedených návrhů žalovanou jí byla dne [datum] odeslána předžalobní výzva s návrhem na převedení nemovitosti do výlučného vlastnictví žalobce, za tržní cenu stanovenou znaleckým posudkem vypracovaným společně vybraným znalcem s tím, že částka vyplacená žalované by byla rovna [anonymizováno] tržní ceny ponížené o dosud nesplacený zůstatek jistiny hypotečního úvěru. I tento návrh byl žalovanou odmítnut a žalobci nezbylo, než se domáhat vypořádání spoluvlastnictví soudem. Žalobce má o vlastnictví nemovitosti i nadále zájem, kdy po ukončení podnikatelských aktivit žalované sám více začal nemovitost užívat a samostatně hradí veškeré společné závazky související s touto nemovitostí, když žalovaná je platit přestala. Naopak z jejího přístupu je patrné, že o nemovitost, jakož i o plnění povinností s jejím vlastnictvím spojených ztratila zájem. Navrhl proto přikázání nemovitosti do jeho výlučného vlastnictví s tím, že je připraven poskytnout žalované adekvátní finanční náhradu odpovídající jedné polovině tržní hodnoty nemovitosti stanovené znaleckým posudkem ponížené o zůstatek nesplacené jistiny hypotečního úvěru, který žalobce rovněž navrhuje vypořádat ve smyslu § 1148 odst. 1 obč. zák. a tento závazek rovněž přikázat žalobci. 2. Žalovaná s žalobou nesouhlasila. Uvedla, že účastníci skutečně od roku [rok] do [anonymizováno] [rok] žili v partnerském poměru a mimo jiné společně podnikali tak, že měli pronajaté byty, které pak nabízeli ke krátkodobým pronájmům přes aplikaci [anonymizováno]. Takto pronajímali [anonymizováno] až [anonymizováno] bytů, které sami měli v dlouhodobém nájmu a z těchto krátkodobých nájmů generovali značný zisk, který však vykazoval v daňových přiznáních převážně žalobce. V měsíci [anonymizováno] [rok] se účastníci rozhodli zakoupit byt [číslo] v domě [adresa] v [příjmení] ulici v [obec a číslo] o velikosti cca [výměra] za kupní cenu [částka] a to na 100% hypotéku od [právnická osoba] Vzhledem k tomu, že žalovaná v té době neměla dostatečně vysoké prokazatelné příjmy v daňových přiznáních a nebyli s žalobcem manželé, byl byt koupen pouze na jméno žalobce a rovněž tak byla uzavřena na jeho jméno hypoteční smlouvy, i když žalobce žalovanou vždy ujišťoval, že je to byt určený pro jejich společné bydlení a také se do tohoto bytu nastěhovali. Ze společného podnikání v době soužití účastníků do [anonymizováno] [rok] byla uhrazena na tuto hypotéku částka převyšující [částka]. V [anonymizováno] [rok] se objevila možnost koupit ve stejném domě byt [číslo] o velikosti [výměra] a účastníci jej tedy koupili do podílového spoluvlastnictví s tím, že kupní cena byla hrazena částečně z hypotečního úvěru od [právnická osoba] ve výši [částka] a zůstatek kupní ceny a náklady spojené s koupí tohoto bytu ve výši [částka] byly uhrazeny z půjčky od otce žalované. Tato půjčka byla pak v průběhu vlastnictví bytu otci žalované uhrazena. Splátky hypotéky na tento byt byly mimo období [anonymizováno] [rok] až [anonymizováno] [rok] hrazeny výlučně žalovanou z jejího účtu. Za toto období do současnosti uhradila žalovaná na tyto splátky částku [částka]. Ve shora uvedeném období hradil splátky žalobce, neboť žalovaná se v této době dostala do finančních potíží, které jí znemožňovaly splátky hypotéky hradit. Od [anonymizováno] [rok] však nadále platí hypoteční splátky žalovaná. Od počátku pořízení předmětného bytu existovala mezi žalobcem a žalovanou dohoda, že předmětný byt bude v budoucnosti výlučným vlastnictvím žalované s tím, že zpočátku jej bude pronajímat ke krátkodobým pronájmům a poté si ho nechá pro svoji vlastní potřebu. Z tohoto důvodu také žalovaná hradila výše uvedené splátky hypotéky. Spoluvlastnictví žalobce k předmětnému bytu bylo dáno pouze tím, aby bylo možné získat úvěrování od banky. Přes dlouhodobé soužití si žalobce našel novou známost a partnerský vztah účastníků ukončil. Po rozpadu vztahu v [anonymizováno] [rok] byla mezi účastníky uzavřena předběžná dohoda, že si předmětný bytu ponechá žalovaná s tím, že žalobce požadoval vyplatit částku cca [částka]. Žalovaná sice souhlasila s tím, že si byt ponechá, avšak v rámci širšího vypořádání chtěla s žalobcem uzavřít i dohodu o společných investicích do jeho výše uvedeného bytu, auta a dalšího majetku, který si v průběhu soužití pořídili a který si ponechal v držení žalobce. S tím, žalobce nesouhlasil, uzavření dohody odmítl a vznesl požadavek, že se stane výlučným vlastníkem on. S tímto návrhem však žalovaná nemůže souhlasit i s ohledem na jejich počáteční dohodu a na to, že současná bytová situace žalované je taková, že se do předmětného bytu musela nastěhovat a užívat jej, neboť nemá jiný vlastní byt. Předmětný byt také chce žalovaná nadále užívat pro svoji bytovou potřebu. Žalobce přitom vlastní bytovou jednotku o velikosti [výměra], kterou fakticky užívá a pokud uplatňuje svůj nárok na předmětný byt, může to být pouze z důvodu, že v něm chce podnikat nebo jej prodat. Žalovaná má tedy za to, že neexistují žádné podstatné důvody pro to, aby byl přikázán do výlučného vlastnictví žalobce. Prostřednictvím svého právního zástupce jednala žalovaná se žalobcem a dohodli se, že nechají předmětný byt znalecky ocenit a na základě toho byl vypracován znalecký posudek znalcem [jméno] [příjmení] ze dne [datum], který stanovil cenu předmětného bytu na částku [částka], s níž vyslovili souhlas oba účastníci a v rámci sporu to bude nesporná skutečnost. Navrhla, aby předmětný byt byl určen do jejího výlučného vlastnictví a uložena jí povinnost uhradit žalobci přiměřená náhrada a rovněž dluh ze smlouvy o hypotečním úvěru. Dále svá tvrzení ještě žalovaná doplnila v rámci svého vyjádření k druhému návrhu žalobce na vydání předběžného opatření a to tak, že po ukončení známosti a společného bydlení s žalobcem v bytě [číslo] musela žalovaná se odstěhovat do svého bytu [číslo] v [anonymizováno] ulici, [obec a číslo], zakoupený za hypoteční úvěr poskytnutý její matce [příjmení] [jméno] [celé jméno žalované], která jej také splácela a to z jeho krátkodobých pronájmů do doby, než se do něj byla nucena přestěhovat žalovaná. Nicméně matka žalované v současné době již odmítla tyto hypoteční splátky financovat, když z uvedeného bytu nešel žádný výnos z pronájmů. Za tohoto stavu matka žalované rozhodla, že buď žalovaná musí převést byt na její osobu a ona s ním bude nakládat dle svého rozhodnutí anebo bude muset žalovaná převést na svoji osobu hypoteční úvěr vázaný na tento byt a tento také zaplatit. Proto došlo k tomu, že žalovaná převedla byt v [anonymizováno] ulici na svo