39 C 107/2024-53 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobkyně se domáhala rozhodnutí, kterým by byla žalované uložena povinnost zaplatit žalobkyni hyperochu 605 500 Kč s příslušenstvím.Žalobní tvrzení2. Žaloba byla odůvodněna tím, že právní vztah mezi žalovanou a dlužníkem nelze posuzovat jako standardní kupní smlouvu, nýbrž jako zajišťovací převod práva ve smyslu § 2040 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Mezi posledně uvedenými byla sice uzavřena kupní smlouva ze dne 6. října 2021 a následně smlouva o nájmu ze dne 1. listopadu 2021, jejichž předmětem byl pozemek p. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba , adresa, , zapsaná na LV č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, . Obsah daných smluv a související ujednání nicméně podle žalobkyně svědčí o tom, že skutečným účelem transakce bylo poskytnutí finančních prostředků dlužníkovi s tím, že nemovitost bude sloužit jako jistota. Tento závěr podporuje zejména sjednaná možnost zpětného převodu vlastnického práva k nemovitosti na dlužníka za tzv. „transakční poplatek“ ve výši 2 794 500 Kč, který svou výší odpovídá původní kupní ceně 2 675 000 Kč navýšené o úrok. Žalobkyně poukázala na judikaturu Nejvyššího soudu, podle níž je třeba posuzovat celý právní vztah komplexně, nikoli pouze podle označení smluv, a dovodila, že šlo o fiduciární převod práva.3. Žalovaná následně nemovitost prodala třetí osobě, společnosti , právnická osoba, , kupní smlouvou ze dne 14. března 2022 za částku 3 400 000 Kč. Podle žalobkyně tak došlo k realizaci úhradové funkce zajišťovacího převodu a vznikla povinnost žalované vyplatit dlužníkovi hyperochu ve smyslu § 2044 odst. 2 občanského zákoníku, tedy rozdíl mezi obvyklou cenou jistoty a výší zajištěného dluhu. Žalobkyně tvrdila, že obvyklá cena nemovitosti v době prodeje činila nejméně 3 400 000 Kč, což dokládá i následný prodej společnosti , právnická osoba, za tutéž částku a další převod na fyzickou osobu za 3 700 000 Kč. Rozdíl mezi částkou 3 400 000 Kč a výší zajištěného dluhu 2 794 500 Kč představuje hyperochu ve výši 605 500 Kč, kterou žalovaná dosud neuhradila.4. Žalobkyně dále zdůraznila, že žalovaná neunesla důkazní břemeno ohledně tvrzení, že obvyklá cena nemovitosti nepřevyšovala výši zajištěného dluhu, a nepředložila žádné důkazy k prokázání svých tvrzení. Naopak žalobkyně doložila kupní smlouvy, nájemní smlouvu, výzvu k úhradě a záznam o jednání s dlužníkem, z něhož vyplývá, že účelem transakce bylo zajištění pohledávky. Žalobkyně proto navrhla, aby soud žalobě v plném rozsahu vyhověl.Vyjádření žalované5. Žalovaná se žalobou nesouhlasila a navrhla její zamítnutí. Předně popřela existenci jakékoliv hyperochy, neboť podle jejího názoru k jejímu vzniku nedošlo. Smluvní vztah mezi žalovanou a dlužníkem nelze interpretovat jako zajišťovací převod práva, nýbrž jako standardní kupní smlouvu a následný nájemní vztah, jak bylo původně zamýšleno a uzavřeno. Kupní smlouva ze dne 6. října 2021 podle žalované neobsahuje žádné ustanovení, které by naznačovalo, že by šlo o zajišťovací převod práva; byla uzavřena za běžných tržních podmínek a v souladu s právními předpisy. Žádná z uzavřených smluv nezakládá podmínky, které by mohly být vykládány jako zajišťovací převod práva dle § 2040 a násl. občanského zákoníku, a neexistuje žádný důkaz, který by tuto interpretaci podporoval.6. Žalovaná dále uvedla, že kupní cena odpovídala tržním podmínkám a případná odchylka v pozdější prodejní ceně byla způsobena běžným kolísáním trhu a zejména investicemi, které žalovaná do nemovitosti vložila. Nemovitost byla při nabytí ve špatném technickém stavu a vyžadovala rozsáhlé opravy a údržbu. Tyto investice byly nezbytné pro uvedení nemovitosti do prodejného stavu a pro zvýšení její hodnoty. Dosažená prodejní cena tak nebyla výsledkem přirozeného růstu hodnoty, ale přímým důsledkem těchto investic. Žalovaná rovněž poukázala na administrativní a právní náklady spojené s transakcí, včetně poplatků za zápis do katastru, právních služeb a provize realitní kanceláře.7. Pro případ, že by soud dospěl k závěru o existenci hyperochy, žalovaná namítla, že je třeba započíst její pohledávky vůči dlužníkovi, zejména neuhrazené nájemné za období od 1. listopadu 2021 do 14. března 2022 ve výši 119 082 Kč, smluvní pokuty za prodlení ve výši 67 000 Kč, nesloženou jistotu 25 000 Kč, úroky z prodlení 1 654 Kč a náklady na prodej nemovitosti (provize realitní kanceláře 136 000 Kč), celkem 348 736 Kč. Zbývající částka po započtení těchto pohledávek byla podle žalované investována do oprav a údržby nemovitosti, které byly nezbytné pro její obyvatelnost a prodejnost.8. Žalovaná rovněž namítla, že žalobkyně nepředložila žádné věrohodné důkazy prokazující vznik a výši hyperochy. Podle žalované je důkazní břemeno na žalobkyni, která měla svá tvrzení doložit znaleckým posudkem stanovujícím tržní hodnotu nemovitosti v době jejího prodeje. Bez takového důkazu jsou tvrzení žalobkyně spekulativní a nemají právní základ. Žalovaná proto navrhla, aby soud žalobu v plném rozsahu zamítl a přiznal jí náhradu nákladů řízení.Skutkový stav9. Z usnesení , Anonymizováno, soudu v , Anonymizováno, ze dne 12. října 2023, č. j. , spisová značka, , vyplývá, že soud zjistil úpadek dlužníka , Jméno žalobkyně B, a povolil jeho řešení oddlužením. Insolvenčním správcem byl ustanoven subjekt , Jméno žalobkyně A, a spol., IČO , IČO žalobkyně A, . Účinky rozhodnutí o úpadku nastaly okamžikem zveřejnění tohoto rozhodnutí v insolvenčním rejstříku. Soud uložil insolvenčnímu správci povinnost předložit zprávu pro oddlužení a o přezkumu a soupis majetkové podstaty, přičemž výslovně stanovil požadavky na obsah zprávy. Věřitelé byli vyzváni k přihlášení pohledávek ve lhůtě dvou měsíců a k případnému uplatnění zajišťovacích práv. Dlužníkovi byla uložena povinnost hradit zálohu na odměnu a náhradu hotových výdajů insolvenčního správce a poskytovat součinnost v průběhu řízení.10. Z usnesení , Anonymizováno, soudu v , Anonymizováno, ze dne 14. února 2024, č. j. , spisová značka, , vyplývá, že soud schválil oddlužení dlužníka , Jméno žalobkyně B, plněním splátkového kalendáře se zpeněžením majetkové podstaty. Součástí majetkové podstaty určené ke zpeněžení je mimo jiné pohledávka dlužníka za žalovanou odpovídající nároku na doplacení hodnoty poskytnuté jistoty dle § 2044 odst. 2 občanského zákoníku. Tato pohledávka byla zařazena do soupisu majetkové podstaty pod poř. č. IV.2 a její zpeněžení bylo soudem výslovně nařízeno. Dlužník je povinen tuto pohledávku vydat insolvenčnímu správci ke zpeněžení.11. Z výpisu z katastru nemovitostí pro stav evidovaný k datu 20. října 2020 vyplývá, že , Jméno žalobkyně B, byl výlučným vlastníkem parcely p. č. st. , Anonymizováno, o výměře 115 m², jejíž součástí je stavba , adresa, , zapsaná na LV č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, . Pozemek je veden jako zastavěná plocha a nádvoří, nachází se v památkově chráněném území a stavba je určena k bydlení. Na nemovitosti vázlo věcné břemeno ve prospěch společnosti , právnická osoba, ., a zástavní právo smluvní ve prospěch , právnická osoba, spořitelny, a.s., k zajištění dluhů do výše 2 600 000 Kč s příslušenstvím. Výpis dále obsahuje závazek nezajistit zástavní právo ve výhodnějším pořadí nový dluh a závazek neumožnit zápis nového zástavního práva namísto starého.12. Z kupní smlouvy ze dne 6. října 2021 vyplývá, že dlužník jako prodávající uzavřel s obchodní společností , Jméno žalované, ., IČO , IČO žalované, , jako kupující, kupní smlouvu, jejímž předmětem je nemovitost – parcela p. č. st. , Anonymizováno, , jejíž součástí je stavba , adresa, , zapsaná na LV č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, . Kupní cena byla sjednána ve výši 2 675 000 Kč. Prodávající výslovně prohlásil, že si je vědom, že obvyklá tržní cena nemovitosti může být o 25–35 % vyšší než sjednaná kupní cena, a výslovně se vzdal práva požadovat zrušení smlouvy z důvodu nevýhodnosti ceny. Kupní cena byla rozdělena do pěti plateb na různé účty a částečně uhrazena v hotovosti. Smlouva dále obsahuje prohlášení prodávajícího o právním a faktickém stavu nemovitosti, včetně absence právních vad, probíhajících řízení, trvalého bydliště třetích osob a dalších omezení. Smluvní strany výslovně vyloučily sjednání výhrady vlastnického práva, práva zpětné koupě, zákazu zcizení či zatížení, předkupního práva a koupě na zkoušku.13. Ze zprávy pro oddlužení a o přezkumu ve věci dlužníka ze dne 9. ledna 2024, sp. zn. , spisová značka, , vyplývá, že dlužník při jednání s insolvenčním správcem potvrdil uzavření kupní smlouvy ze dne 6. října 2021, na jejímž základě prodal parcelu p. č. st. , Anonymizováno, se stavbou , adresa, společnosti , Jméno žalované, . za částku 2 675 000 Kč. Dlužník uvedl, že část kupní ceny byla použita na úhradu hypotečního úvěru, stavebního spoření, odměny zprostředkovatele a část byla uhrazena přímo jemu. Obdržené prostředky použil jako vklad do společnosti , právnická osoba, . Dále uvedl, že s kupujícím byla sjednána možnost zpětné koupě nemovitosti,