23 C 43/2020-301 — Obvodní soud pro Prahu 2

1. Žalobci se žalobou ze dne [datum], ve smyslu všech jejích doplnění a částečných zpětvzetí, domáhali po žalovaném zaplacení částky 124 530,50 Kč s příslušenstvím s odůvodněním, že žalovaná částka představuje podíl žalovaného jako oprávněného z věcného břemene užívání na nákladech v souvislosti se správou a údržbou domu a pozemku [anonymizováno] [číslo] [anonymizována dvě slova] [část obce], [anonymizováno] [obec], [anonymizována čtyři slova] [adresa] [anonymizována dvě slova] [ulice], [anonymizována tři slova] [list vlastnictví], kterých jsou žalobci vlastníky. Konkrétně žalobci požadují za rok 2016 úhradu částky 4 049,70 Kč jako nákladů na dodávku a montáž žulových schodnic (I.), tento výdaj byl vynaložen za účelem funkčnosti schodiště v domě a bezpečnosti osob, neboť všechny schodnice v domě jsou žulové a bylo zapotřebí jednu z nich, která vykazovala známky nadměrného opotřebení sešlapáním a drolením hran, vyměnit. Dále žalobci požadují úhradu částky 44 509,70 Kč (II.) jako nákladů za zednické a související malířské a lakýrnické práce, tento výdaj byl vynaložen na opravy omítek, izolace, opravy sádrokartonů, nátěry čel schodnic, nátěry dveří a zárubní, prahy do dveří do sklepa a na dvůr, repas klik, čištění madel včetně demontáže a montáže, vykopání staré rozbité dlažby a pokládku dlažby ve společných prostorách domu za účelem zakrytí otvorů po starém vedení v domě, včetně přeštukování a následného broušení a malování omítek. Dále žalobci požadují úhradu částky 31 987,90 Kč (III.) jako nákladů na výměnu popraskané a ochozené dlažby v přízemí, první mezipodestě a podestě v 1. patře, kdy došlo ke kompletní výměně staré a rozbité podlahové dlažby za novou a k přebroušení a novému nátěru omítek v chodbách. Původní barva byla popraskaná a odlepená, a to mohlo ohrozit bezpečnost osob pohybujících se ve společných prostorách domu. Dále žalobci požadují úhradu částky 1 170,20 Kč (IV.) jako nákladů na montáž sádrokartonové příčky u výtahu na první podestě, kdy se jednalo o výdaj, který byl vynaložen za účelem zajištění ochrany a zakrytí výtahových dveří nefunkčního výtahu tak, aby byla zajištěna bezpečnost osob. Dále žalobci požadují úhradu částky 6 148,20 Kč (V.) jako nákladů za montáž sádrokartonové příčky zakrývající rozvody elektřiny a sítě UPC, kdy se jednalo o výdaj, který byl vynaložen za účelem srovnání stěn a zakrytí rozvodů před možných zásahem třetích osob pro zvýšení bezpečnosti ve společných prostorách v domě. Dále žalobci požadují úhradu částky 3 064,80 Kč (VI.) jako nákladů za montáž sádrokartonového panelu s kováním u výtahu v přízemí, kdy se jednalo o výdaj, který byl vynaložen opět za účelem zajištění ochrany a zakrytí výtahových dveří nefunkčního výtahu v přízemí a zajištění bezpečnosti osob. Vynaložené náklady představují udržovací náklady a nikoliv náklady vynaložené za účelem zhodnocení nemovitosti. Vedle těchto nákladů žalobci požadují úhradu podílu žalovaného na nákladech za správu celé nemovitosti s tím, že jejím výkonem je pověřen žalobce a) jako jeden ze spoluvlastníků, za rok 2017 v částce 16 800 Kč a za rok 2018 v částce 16 800 Kč. Jedná se o správu společné věci a činnost, kterou by bylo zapotřebí jinak hradit třetí osobě. Činnost žalobce a) coby správce zahrnuje zajištění veškerých oprav v domě od identifikace rizik po koordinaci jejich oprav, výběr dodavatelů, zajištění nákupu a dovozu materiálu, přípravy a uzavírání smluv, dozor, kontrolu provedení prací, související komunikaci, zajištění veškerých revizí a sledování lhůt povinných revizí na elektřinu, plyn, plynové spotřebiče, hasicí přístroje, výběr dodavatelů revizích, kontrola revizních zpráv a odstraňování závad, účetní evidence spojená s provozem domu, řešení pojistných událostí a komunikace s pojišťovnou. Vyčíslení těchto dvou nároků vychází z kvalifikovaného odhadu práce žalobce a) a žalobci mají za to, že jde o výplatu tržní na spodní hraně pásma, kterou by jinak bylo nutné hradit třetí osobě. Konkrétně žalobci k vyčíslení dospěli tak, že pronájem obdobné kanceláře by činil 12 000 Kč měsíčně, náklady na provoz kanceláře 4 000 Kč měsíčně a odměna správce za průměrně cca 64 hodin měsíčně v částce 200 Kč za hodinu by činila 12 800 Kč měsíčně. Podíl žalovaného by z této částky činil 8 265 Kč, žalobci si však jsou vědomi, že správní firma by své náklady rozúčtovala mezi více klientů, proto vychází z částky 140 Kč za jednotku za měsíc, což dle jejich názoru odpovídá tržní ceně profesionálního správce. Žalobci dále uvedli, že je vykonávána technická a provozní správa [jméno] [příjmení] (§ 7 nařízení vlády č. 366/2013 Sb.) a správa z hlediska správních činností žalobcem a) (§ 8 nařízení vlády č. 366/2013 Sb.), náklady technické správy žalovaný uhradil. Žalobci dále zdůraznili, že je nutno rozlišit jejich vlastnické právo od oprávnění žalovaného z titulu věcného břemene, a dále skutečnost, že oprávněný z věcného břemene je povinen se podílet na udržení a zachování věci včetně zachování estetické a funkční hodnoty, jinak by došlo k diskriminaci samotných vlastníků, kteří jsou povinni strpět výkon věcného břemena, kdy je jejich vlastnické právo ve velkém rozsahu omezeno oprávněním žalovaného, který by s takto zhodnocené věci profitoval, aniž by se musel podílet na její údržbě, což by nebylo v souladu s principem spravedlnosti. Žalovaný řadu nákladů uznal dopisem ze dne [datum], uznal i výši podílu 28,7 %, k úhradě však ani přes opakované upomínky nepřistoupil. Námitku promlčení vznesenou žalovaným žalobci považují za nedůvodnou, neboť bylo standardní praxí mezi stranami, že vyúčtování bylo předloženo vždy za uplynulý rok v období od března do konce května následujícího roku, a promlčecí doba tak nemohla začít plynout dříve než po uplynutí tohoto období. Mezi účastníky byla zavedena dlouhodobá praxe o zasílání vyúčtování nákladů ve smyslu § 627 obč. zákoníku, žalovaný zaslaná vyúčtování mimo těch, která jsou předmětem žaloby, vždy akceptoval a hradil. Tato argumentace z pohledu žalobců je podpořena i tím, že ustanovení v § 7 zákona č. 67/2013 Sb. upravující otázky spojené s poskytováním služeb v rámci bytového a jiného vlastnictví jasně stanoví, že vyúčtování služeb se provádí do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Žalobci závěrem uvedli, že mezi účastníky byla uzavřena dohoda ze dne [datum], ve znění dodatku, ale tato byla vypovězena ze strany žalobců pro nespolupráci žalovaného. Dohoda z pohledu žalobců byla koncipovaná s úmyslem, aby žalovaná strana měla dostatečnou informaci o tom, že může vzniknout povinnost přispívat na opravu a údržbu. V žádném případě však ne v tom smyslu, aby žalovaný mohl vetovat, co se vlastník rozhodne realizovat. K námitce nedostatku aktivní legitimace žalobci uvedli, že jsou jako spoluvlastníci společné věci oprávněni a povinni společně a nerozdílně a určili si jednoho, kterého pověřili správou. 2. Žalovaný ve vyjádření k žalobě, ve smyslu všech doplnění, uvedl, že nezpochybňuje zákonný závazek podílet se na nákladech na údržbě nemovitosti, ale poukazuje na to, že zákonný závazek vyjádřený v § 151e starého občanského zákoníku byl rozvíjen uzavřenou dohodou účastníků, která byla platná ke dni, kdy se vyúčtovávaly náklady, a která stanovila principy rozúčtování. Část nákladů žalovaný žalobcům v průběhu řízení uhradil, aby projevil dobrou vůli ukončit spor mimosoudně. Dle dohody ze dne [datum], ve znění dodatku ze dne [datum], která již byla vypovězena, se žalovaný mj. podílí v rozsahu 28,7 % na nákladech na údržbu a opravy nemovitosti na základě faktury se splatností 21 dnů od jejího doručení. Žalobci mají podle dohody také povinnost nejpozději do 31. 5. následujícího roku vyúčtovat vyfakturované náklady. Žalobci dohodu porušili, nebyla dodržena formální náležitost faktury, proto byla faktura žalobcům vrácena k opravě, což se nikdy nestalo, nebyly dodrženy ani náležitosti vyúčtování, neboť toto je nepřezkoumatelné, výpočet nevychází a splatnost není správně určena. Dohoda jednoznačně říká, že celkové náklady přesahující 10 000 Kč musí být předem odsouhlaseny, což nebylo dodrženo, a že pokud budou vznikat náklady vyšší než 150 000 Kč, bude o jejich úhradě uzavřena separátní dohoda, k čemuž také nedošlo. Ze strany žalobců tak došlo k porušení sjednané dohody. Žalovaný opakovaně žádal žalobce o konkretizaci prací a potřebnosti oprav a doložení dokladů o realizaci, k čemuž žalobci částečně přistoupili až v rámci tohoto soudního řízení. Žalovaný má za to, že žalobci se z něho snaží udělat neplatiče, aby měli výhodnější pozici v dalších sporech, které spolu účastníci vedou. Žalovaný odmítá, aby byl nucen se podílet na veškerých nákladech, které si žalobci jako vlastníci vymyslí. Co se týká nároků na náhradu nákladů spojených se správou domu vykonávanou žalobcem a) žalovaný namítl, že není jasné, co je mu účtováno, a že žalobce a) mu žádné služby neposkytoval, proto ani není možné, aby tento nárok po něm požadovali všichni tři žalobci pro nedostatek věcné legitimace. Co se týká nároku na náhradu nákladů za provedené práce, žalo