45 C 175/2019-200 — Obvodní soud pro Prahu 2

I. Změna žaloby, kterou se žalobkyně, nadále domáhá vyhlášení rozsudku ve znění, že výpověď z nájmu bytu č. 3+1 s příslušenstvím, včetně sušárny v půdních prostorách stavby č.p. , Anonymizováno, , objektu k bydlení, která je součástí pozemku p.č. , hodnota, , vše v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , ze dne 24.8.2019, a doručená žalobkyni dne 26.8.2019, je neoprávněná, se připouští.II. Soud určuje, že výpověď z nájmu bytu 3 +1 s příslušenstvím, včetně sušárny v půdních prostorách stavby čp. , Anonymizováno, , objektu k bydlení, která je součástí pozemku p.č. , hodnota, , vše v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , ze dne 24.8.2019, a doručená žalobkyni dne 26.8.2019, je neoprávněná.III. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení, k rukám právního zástupce žalobkyně částku 93 834,29 Kč, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.IV. Žalovaný je povinen zaplatit České republice, Obvodnímu soudu pro Prahu 2 na náhradě nákladů řízení, k rukám Obvodního soudu pro Prahu 2 částku 2 039,-Kč, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.V. Žalobkyni bude vrácena část složené zálohy, ve výši 2.539,70 Kč, a to po právní moci tohoto rozsudku, prostřednictvím účtárny Obvodního soudu pro Prahu 2.Odůvodnění:1. Žalobkyně se domáhala určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu ve 4. nadzemním podlaží v domě č.p. , Anonymizováno, , který je součástí pozemku parc. č. , hodnota, , v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , část obce , adresa, , pozemku zapsaného v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. , hodnota, , vedeném Katastrálním úřadem pro hl. město Prahu, Katastrální pracoviště , adresa, , odeslané žalovaným dne 26.08 2019. Žalobkyně uvedla, že shora uvedená nemovitost, v níž se předmětný byt nachází, je na základě kupní smlouvy ze dne 22.10.2014, uzavřené mezi původním vlastníkem nemovitosti, , adresa, , IČO: , Anonymizováno, a žalovaným ve vlastnictví žalovaného. Žalobkyně byla spolu se svým manželem nájemkyní bytu na základě nájemní smlouvy ze dne 28.11.1997, přičemž s původním vlastníkem nemovitosti ( , adresa, ) uzavřeli manželé smlouvu o vybudování bytové jednotky č. , Anonymizováno, ze dne 15.12.1997, obsahující rovněž ujednání, že nájemné za prvních 25 let trvání nájemního vztahu bylo uhrazeno předem. Po smrti manžela žalobkyně se stala žalobkyně výlučným nájemcem předmětného bytu na základě dodatku k nájemní smlouvě ze dne 01.10.2004. Ačkoliv byly podmínky nájmu bytu, v němž žalobkyně bydlí, známy, žalovaná dne 26.8.2019 odeslala právnímu zástupci žalobkyně výpověď nájemní smlouvy (doručeno 27.08.2019 právnímu zástupci žalobkyně a dne 10.09.2019 rovněž i žalobkyni). Žalobkyně proti výpovědi vznesla , Datum narození advokáta B, , že výpověď nájemní smlouvy je neoprávněná a neplatná, když se odvolává na nezpůsobilý výpovědní důvod. Tím má být závažné a hrubé porušení povinností žalobkyně spočívající v porušení povinností žalobkyně dle čl. V. Nájemní smlouvy, a to neudržování střechy nad bytem, která je součástí celé shora uvedené nemovitosti. Takový výpovědní důvod však není zákonným výpovědním důvodem a dle žalobkyně žalovaný tak nepřípustně rozšířil výpovědní důvody v hrubém a zjevném rozporu se zájmy žalobkyně jako nájemce. V této souvislosti žalobkyně odkázala na judikaturu Nejvyššího soudu (např. rozhodnutí ze dne 11.10.2018, sp. zn. 26 Cdo 4872/2017 či dne 11.10.2018, sp. zn. 26 Cdo 4872/2017) i komentářovou literaturu. Žalobkyně v této souvislosti dále doplnila, že dle jejího názoru k údržbě střechy není povinna, jelikož se nejedná o běžnou údržbu bytu. Údržba střechy je svým rozsahem naprosto mimo rámec obvyklé údržby bytu, nepřípustně rozšiřuje výpovědní důvody nad rámec zákona, výpověď byla žalobkyni zaslána v souvislosti se společnou částí nemovité věci (která není součástí předmětného bytu). K samotnému výpovědnímu důvodu žalobkyně uvedla, že tento se rovněž nezakládá na pravdě, když sama dne 21.08.2018 provedla údržbu střechy, čištění žlabů a revizi krytiny, střecha je v naprostém pořádku. Žalobkyně rovněž nabídla žalovanému spolupráci, jakož i úhradu vyjádření odborníků (úhradu znaleckého posudku), aby byl stav střechy relevantně zjištěn. Žalovaný na to nijak nereagoval a následně zaslal žalobkyni ničím podloženou výpověď. Z té přitom není patrno, z čeho konkrétně žalovaný dovozuje, že stav střechy je neudržovaný, kromě tvrzení o blíže nespecifikované obhlíce střechy. Žalovaný však ke svým tvrzením neuvádí žádné konkrétní skutečnosti. Nad výše uvedené označila žalobkyně Výpověď žalovaného za neplatnou mimo jiné i pro rozpor s dobrými mravy. Žalobkyně uhradila v roce 1997 se svým manželem výstavbu celého bytu a momentálně ve svých 56 letech v bytě žije s dcerou Olgou, čímž je naplněna jejich potřeba bydlení. Naléhavý právní zájem žalobkyně na požadovaném přezkoumání spatřuje žalobkyně právě v ohrožení této základní potřeby. Výpovědí je pak dotčena i právní jistota žalobkyně v tom rozsahu, že od počátku trvání nájemního vztahu předmětného bytu je žalobkyni deklarováno a garantováno, že nájem bytu bude po dobu trvání ve výši 25 let bezplatný s ohledem na financování výstavby předmětného bytu žalobkyní. Nad rámec shora uvedeného žalobkyně doplnila, že jednání žalovaného je dlouhodobě účelové, v rozporu s dobrými mravy a nemělo by požívat právní ochrany (nečinnost žalovaného, neochota žalovaného spolupracovat, jednání hraničící se stalkingem, opakované hovory žalovaného žalobkyni, zazdění části přístupového schodiště k bytu žalobkyně, záměr žalovaného byt pronajímat za tržní nájemné, což je znemožněno stávajícím nájemním vztahem žalobkyně). Žalovaný žalobkyni roky až „terorizoval“ svým chováním, kterým se žalobkyni snažil nájem předmětného bytu znepříjemnit, ať již desítkami telefonátů v krátkém časovém intervalu, boucháním na dveře žalobkyně v ranních hodinách a či neustálým vyhrožováním žalobkyni (56-ti leté paní) ohledně vystěhování. Shora uvedené jednání žalovaného skončilo (resp. do velké míry se zmírnilo) až ve chvíli, kdy žalobkyně reagovala na jednání žalovaného prostřednictvím právního zástupce. Dále žalobkyně dodává, že žalovaný jí zazdil část přístupového schodiště k předmětnému bytu žalobkyně, ačkoliv statutárnímu orgánu v osobě , jméno FO, byl přístup k jejímu bytu prostřednictvím schodů ponechán. O účelovosti jednání žalovaného vůči žalobkyni svědčí dle žalobkyně i množství zaslaných absolutně neplatných výpovědí žalovaným bez zákonných náležitostí. Každá přitom uvádí jiné důvody, od absolutní neplatnosti smlouvy, přes možnost pádu střešní lávky až po neudržovaný stav střechy. Na základě shora uvedeného navrhla žalobkyně, aby soud žalobě vyhověl.2. Žalovaný nárok uplatněný žalobkyní v žalobě neuznal ani z části. Konstatoval, že výpověď z nájmu bytu, kterou žalovaný žalobkyni dal, byla učiněna řádně, po právu a platně. Pro vysvětlení geneze vzájemného vztahu mezi účastníky uvedl, že žalovaný byl založen v srpnu 2014 třemi nájemci (z tehdejších celkových 4 nájemců, včetně současné žalobkyně) domu, který byl v té době ve vlastnictví , adresa, . Když se naskytla možnost privatizace domu, žalobkyně se opakovaně odmítla na založení družstva a privatizaci domu účastnit, čímž téměř zmařila samotnou možnost dům privatizovat i všem ostatním. Jednou z podmínek privatizace domu totiž byl souhlas všech nájemců v domě. I přes jednání žalobkyně se však zbývajícím nájemcům podařilo vyjednat výjimku a dům privatizovat za kupní cenu 8.589.536,- Kč. Ta byla uhrazena z úvěru, který si družstvo na zaplacení části kupní ceny domu vzalo a který průběžně splácí všichni jeho členové – ostatní obyvatelé domu. V rámci právních vztahů byla žalovanému postoupena i nájemní smlouva, uzavřená mezi , adresa, coby pronajímatelem a žalobkyní (resp. v té době ještě žalobkyní a jejím manželem) coby nájemcem, která však je velice podivná a značně nestandardní. Namísto sjednaného nájemného totiž obsahuje pouze ujednání o údajné úhradě nájmu nájemcem na prvních 25 let předem, a to s ohledem na prostředky vynaložené nájemcem na vybudování bytu. Žalovaný vyjádřil své pochybnosti o samotné platnosti nájemní smlouvy, když smlouva neobsahuje ujednání o nájemném jako takovém, byť nájemní vztah je dle právní úpravy (ať již platné či již neplatné) z principu vztahem úplatným a ujednání o nájemném je jedním ze základních znaků tohoto právního vztahu. Smlouva přitom zcela pomíjí postup, kterým se budou strany řídit po uplynutí bezplatného („předplaceného“) období, kromě odkazu na platné právní předpisy či zvyklosti. Právním předchůdcem žalovaného, , adresa, , byla smluvní ujednání vysvětlena jako kompenzace finanční investice, kterou tehdejší nájemci (žalobkyně se svým manželem) vynaložili na úpravu původních prostor na předmětný byt (ve výši 354.451,20 Kč) s tím, že byl zároveň sjednáván závazek nájemce (tj. žalobkyně) provádět po dobu bezplatného nájmu na své náklady údržbu a opravy jak bytu, tak střechy nad tímto bytem (s výjimkou oprav způsobených v důsledku živelné události). V této souvislosti z