§ 687 občanský zákoník – Práva a povinnosti z nájmu bytu
Občanský zákoník · 40/1964 Sb. · účinné od 1. 11. 2011 · Občanské právo
Stručně: Paragraf 687 zákona č. 40/1964 Sb. stanovuje základní práva a povinnosti pronajímatele a nájemce bytu, zejména ve vztahu k předání bytu, jeho stavu a úhradě oprav a údržby. Pronajímatel musí byt předat ve stavu, který umožňuje jeho řádné užívání, a zajistit nájemci nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu. (§ 687 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, znění účinné od 1. 11. 2011)
Klíčová fakta
- Předmět úpravy: Práva a povinnosti z nájmu bytu
- Týká se: nájemce, pronajímatel
- Judikatura: na § 687 odkazuje 132 soudních rozhodnutí (NS, ÚS, NSS)
- Účinnost: znění účinné od (předchozí znění: co se změnilo)
- Zdroj: e-Sbírka, 40/1964 Sb.
(1) Pronajímatel je povinen předat nájemci byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání a zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu.
(2) V nájemní smlouvě lze sjednat předání bytu ve stavu nezpůsobilém pro řádné užívání, pokud si nájemce s pronajímatelem současně vymezí práva a povinnosti z toho plynoucí, zejména výši a způsob úhrady nákladů na provedení úpravy.
(3) Nedohodnou-li se pronajímatel s nájemcem jinak, drobné opravy v bytě související s jeho užíváním a náklady spojené s běžnou údržbou hradí nájemce. Pojem drobných oprav a nákladů spojených s běžnou údržbou bytu upravuje zvláštní právní předpis.
(4) Práva a povinnosti nájemce, který je členem bytového družstva, při opravách a údržbě družstevního bytu a hrazení nákladů s tím spojených, upravují stanovy družstva.
Srozumitelný výklad
Co to znamená v praxi
- Pronajímatel musí byt předat ve stavu, který umožňuje jeho řádné užívání, a zajistit nájemci nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu.
- Je možné se dohodnout na předání bytu v horším stavu, ale v takovém případě je nutné sjednat i související práva a povinnosti, například kdo a jak uhradí náklady na úpravy.
- Pokud se pronajímatel a nájemce nedohodnou jinak, drobné opravy a běžnou údržbu bytu hradí nájemce.
- U družstevních bytů se práva a povinnosti ohledně oprav a údržby řídí stanovami družstva.
Na co si dát pozor
- Při sjednávání nájemní smlouvy je důležité jasně vymezit, kdo ponese náklady na případné úpravy, pokud je byt předáván ve stavu nezpůsobilém k řádnému užívání.
- Je vhodné se seznámit se zvláštním právním předpisem, který definuje pojem drobných oprav a nákladů spojených s běžnou údržbou, aby bylo jasné, co spadá pod povinnosti nájemce.
- Členové bytového družstva by si měli prostudovat stanovy družstva, aby znali svá práva a povinnosti týkající se oprav a údržby družstevního bytu.
Generováno z textu ustanovení, orientační – nenahrazuje radu advokáta.
Judikatura k § 687
Jak soudy aplikují § 687
Dospěl k závěru, že podle § 687 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále též jen „obč. zák.“, popř. „starý občanský zákoník“), je pronajímatel povinen zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu a v jeho rámci má povinnost zajistit nájemci služby (v projednávaných věcech se jednalo o dodávku pitné vody).
… požadavky, jež by nebyly schopni reálně splnit, odporuje předpokladu racionálního zákonodárce. 7) Avšak pokud stanovy družstva již úpravu podmínek, práv a povinností uvedených v § 731 odst. 1 z. o. k. (byť i jen částečně) obsahovaly (ať již proto, že to ukládala dříve účinná úprava – srov. zejména § 685 odst. 2 a § 687 odst. 4 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku – anebo proto, že ji družstvo začlenilo do stanov dobrovolně), nebylo zapotřebí, aby se družstvo v rozsahu, který již mělo ve stanovách upraven, přizpůsobovalo postupem podle § 777 odst. …
Stejný závěr pak platí i o úpravách, které nelze považovat za běžnou údržbu a ani za drobné opravy (§ 687 odst. 3 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. prosince 2013 – dále jen „obč. zák.“; nyní § 2257 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů – dále jen „o. z.“) a které nájemce (se souhlasem pronajímatele) provedl v bytě na své náklady (na nichž se pronajímatel po dobu trvání nájemního vztahu nepodílel) a které zvýšily jeho užitnou hodnotu.
Související
§ 2280 (Zákon občanský zákoník)§ 2254 Jistota a smluvní pokuta (Zákon občanský zákoník)§ 731 (Zákon o obchodních společnostech a družs)§ 2282a (Zákon občanský zákoník)§ 2281 (Zákon občanský zákoník)Dostal jsem výpověď z nájmu bytu – co dělat – postup krok za krokem