11 C 210/2024-123 — Obvodní soud pro Prahu 2

1. Žalobce se žalobou došlou soudu dne 21. 12. 2024, ve znění následného upřesnění, domáhal určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu nebytových prostor.2. Žalobce uvedl, že se žalovaným uzavřel dne 30. 4. 2013 smlouvu o nájmu nebytových prostor č. , Anonymizováno, (dále jen „nájemní smlouva“), na základě které mu žalovaný pronajal prostory nacházející se na pozemku parc. č. , Anonymizováno, k. ú. , adresa, , obec , adresa, – , jméno FO, , Anonymizováno, , a to , nebytové prostory, č. , hodnota, o výměře 54 m2 a , nebytové prostory, č. , hodnota, o výměře 56 m2, obě umístěné ve , Anonymizováno, dále jen „nebytové prostory“ či „, nebytové prostory, “), nájem byl sjednán na dobu neurčitou. Nájemní smlouva byla následně revidována celkem 12 dodatky, jimiž byly upravovány smluvní podmínky, výše nájemného a označení , nebytových prostor, . Z nájemní smlouvy vyplývá, že žalovaný na základě příkazní smlouvy zmocnil společnost , právnická osoba, . (dále jen „, zmocněná společnost, “) mimo jiné ke správě nebytových prostor a že , zmocněná společnost, zastupovala žalovaného i při zajišťování povinností nájemců vyplývajících z nájemních smluv. Žalobce je spolkem (nestátní neziskovou organizací, NGO), který na základě předmětné nájemní smlouvy provozuje v nebytových prostorech mj. galerii –, Anonymizováno, , společnost A, , Anonymizováno, . Jedná se o neziskovou činnost, která přispívá ke kulturnímu povědomí návštěvníků , Anonymizováno, , Anonymizováno, , a má tak významnou sociální a kulturní funkci mezi „běžnými“ provozovateli jiných , nebytových prostor, , kteří zpravidla poskytují jen komerční služby. Dne 4. 11. 2024 byla žalobci prostřednictvím , zmocněná společnost, doručena výpověď žalovaného ze dne 24. 10. 2024, č. j. , Anonymizováno, , jejímž důvodem je hrubé porušení smluvního vztahu nájemcem spočívající v tvrzeném neoprávněném přenechání části předmětu nájmu do podnájmu třetí osobě, a to údajně bez písemného souhlasu pronajímatele. Nájemní vztah měl dle výpovědi skončit dne 30. 11. 2024. Dne 12. 11. 2024 zaslal žalovaný žalobci výzvu k předání nebytových prostor po skončení nájmu, ve které též uvedl, že nájemní vztah skončí ke dni 30. 11. 2024, a dále, že výpověď byla doručena žalobci dne 4. 11. 2024 (správně dle dalšího texu žaloby dne 24. 10. 2024 – pozn. soudu), což není pravdivé tvrzení, když dle doručenky z datové schránky byla výpověď doručena až dne 4. 11. 2024. Žalobce s výpovědí nesouhlasil, proto zaslal žalovanému dne 17. 11. 2024 prostřednictvím datové schránky námitky, adresované k rukám , tituly před jménem, , jméno FO, , radního pro oblast majetku, ve kterých uvedl, že výpověď je neoprávněná, jelikož smluvní vztah porušen nebyl. Žalovaný na námitky reagoval prostřednictvím , tituly před jménem, , jméno FO, dopisem ze dne 29. 11. 2024, v němž setrval na názoru, že došlo k porušení nájemní smlouvy. Žalobce následně adresoval své námitky i , zmocněná společnost, , a to dne 4. 12. 2024, tyto námitky byly doručeny jak datovou schránkou, tak osobně, kdy byly předány oprávněné osobě, přestože to , zmocněná společnost, sporuje. V námitkách žalobce zopakoval, že nebyl naplněn důvod pro podání výpovědi, tj. nedošlo k tvrzenému hrubému porušení smluvního vztahu, jelikož část předmětu nájmu nebyla přenechána neoprávněně do podnájmu třetí osobě. Následně žalovaný zaslal žalobci předžalobní výzvu ze dne 5. 12. 2024 k předání vyklizených nebytových prostor do 15 dnů od doručení, ve které mj. znovu uvedl, že výpověď byla žalobci údajně doručena dne 24. 10. 2024 a že nájem skončil dne 30. 11. 2024. Dne 12. 12. 2024 byl žalobci doručen dopis žalovaného z téhož dne, ve kterém žalovaný mj. tvrdí, že námitky žalobce nebyly řádně doručeny, že trvá na řádnosti jím podané výpovědi a na vyklizení a předání předmětu nájmu do 23. 12. 2024.3. Žalobce je toho názoru, že nedošlo k tvrzenému hrubému porušení smluvního vztahu, a že mu tak byla výpověď dána neoprávněně. Pro posouzení oprávněnosti výpovědi je rozhodný dodatek č. , hodnota, nájemní smlouvy ze dne 29. 5. 2020, prostřednictvím nějž byl mimo jiné upraven článek VIII.2, který obsahuje výčet vážných důvodů, které zakládají právo pronajímatele (žalovaného) vypovědět smlouvu v jednoměsíční výpovědní době. Z tohoto článku plyne, že důvodem pro vypovězení nájemní smlouvy by bylo jednání žalobce, jenž by přenechal nebytové prostory (nebo jejich část) do podnájmu bez předchozího souhlasu pronajímatele. Dle uvedeného ustanovení nebylo nutné, aby nájemce získal písemný souhlas pronajímatele, tak jak ve výpovědi a v předžalobní výzvě mylně uvádí žalovaný. Nájemce tak byl oprávněn část nebytových prostor přenechat do podnájmu třetímu subjektu, pokud žalovaný s tímto jednáním udělil předchozí souhlas. K tomu pak žalobce předně namítl, že k jemu pronajatému předmětu nájmu neuzavřel žádnou podnájemní smlouvu, jak tvrdí žalovaný, a výpovědní důvod tak již z tohoto důvodu není dán. Dále žalobce uvedl, že část nebytových prostor provozoval ve spolupráci s , jméno FO, , Anonymizováno, , jenž na základě smlouvy o spolupráci z roku 2020 zajišťoval v , nebytovém prostoru, č. , hodnota, gastro provoz - tj. kavárnu , společnost A, , Anonymizováno, . Uvedená spolupráce byla smluvně upravena mezi žalobcem a , Anonymizováno, , osoba A, již od roku 2009 a žalovaný s tímto jednáním souhlasil. Souhlas žalovaného vyplývá z e-mailové komunikace s panem , jméno FO, , kurátorem , Anonymizováno, z , zmocněná společnost, , ze dne 19. 3. 2019, ze které jednoznačně plyne, že žalovaný byl o spolupráci žalobce a , Anonymizováno, , osoba A, prokazatelně informován již v roce 2019, resp. měl povědomí o tom, že předmětná spolupráce žalobce a , Anonymizováno, , osoba A, trvá již od roku 2009. Žalovanému i , zmocněná společnost, tedy byla spolupráce žalobce s , Anonymizováno, , osoba A, dlouhodobě známá, informace o této spolupráci sdělená žalobcem se opakovaně prokazatelně dostala do dispozice žalovaného, který s předmětnou spoluprací (kterou nyní nazývá podnájmem) souhlasil. Žalovaný jak ve vztahu k žalobci, tak i k , Anonymizováno, , jméno FO, jednal tak, že nebylo pochyb o jeho souhlasu s existencí spolupráce/podnájmu mezi žalobcem a , Anonymizováno, , osoba A, .4. S ohledem na uvedené se tak žalobce podanou žalobou domáhal určení neoprávněnosti předmětné výpovědi z nájmu.5. Žalovaný žalobou uplatněný nárok neuznal a navrhl zamítnutí žaloby. Žalovaný předně namítl, že žalobce zaměňuje dvě výpovědi a jejich data doručení. Výpovědí ze dne 11. 10. 2024, č. , Anonymizováno, ukončil žalovaný (coby pronajímatel) s žalobcem (coby nájemcem) nájem restaurační zahrádky, a to s odkazem na čl. VII odst. 2 Smlouvy o nájmu restaurační zahrádky ve spojení s § 2309 písm. b) o. z. z důvodu, že žalobce užíval pronajatý prostor ve větším rozsahu, než bylo mezi stranami ujednáno. Výpověď zahrádky byla žalobci doručena do datové schránky fikcí dne 24. 10. 2024, žalobce proti ní nevznesl žádné námitky, a nájem tak skončil ke dni 30. 11. 2024. Výpovědí ze dne 24. 10. 2024, č. , Anonymizováno, ukončil žalovaný s žalobcem nájem , nebytových prostor, , jelikož žalobce dal předmět nájmu do podnájmu třetí osobě bez souhlasu žalovaného. Tato výpověď byla doručena žalobci do datové schránky dne 4. 11. 2024. Tvrzení žalobce ohledně doručení výpovědí se proto nezakládá zcela na pravdě. Pokud jde o tvrzení o námitkách proti výpovědi adresovaných dne 17. 11. 2024 k rukám , tituly před jménem, , jméno FO, , žalovaný uvedl, že přípis, který žalobce označuje za námitky, je datován ke dni 10. 11. 2024, nevztahuje se k výpovědi z nájmu , nebytové prostory, , ale obsahuje vyjádření k „, Anonymizováno, , Anonymizováno, “. , jméno FO, tento přípis reagoval , tituly před jménem, , jméno FO, dopisem ze dne 29. 11. 2024, přičemž podstatná část jeho vyjádření pojednává právě o břehové hraně a umístění plavidla. Z obsahu odpovědi , tituly před jménem, , jméno FO, plyne, že se žalobcem (jakožto nájemcem) jsou dlouhodobě problémy, když žalobce odmítá respektovat smluvní ujednání a dodržovat obecně závazné právní předpisy. Opakovaným problémem, na který byl žalobce často upozorňován, je nadužívání předmětu nájmu a nerespektování práv ostatních nájemců. Z předmětného vyjádření rovněž plyne, že žalovaný byl k žalobci dost dlouhou dobu vstřícný. Příkladem lze zmínit zavedení krátkodobých smluv ve prospěch žalobce. Žalobci rovněž bylo umožněno, aby přihlásil svou nabídku pro pronájem , Anonymizováno, , avšak žalobce toto odmítl. Z uvedeného přípisu , tituly před jménem, , jméno FO, tak jednoznačně plyne, že mezi žalobcem a žalovaným je sporů více, žalobce je problematickým nájemcem, jenž odmítá dodržovat smluvní podmínky, nerespektuje práva ostatních nájemců, odmítá postupovat v souladu se zákonem, když namísto toho, aby jako každý jiný zájemce přihlásil svou nabídku pro pronájem , Anonymizováno, a postupoval v souladu s transparentními pravidly soutěže, staví se do pozice osoby, jež nemusí dodržovat žádná pravidla s odkazem na své tvrze