6 C 270/2019-96 — Obvodní soud pro Prahu 3

1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala na žalovaném zaplacení částky 73 500 Kč z titulu dlužného nájemného a poplatku za užívání prostor, spolu s částkou 14 000 Kč, jakožto náhrady škody za měsíce červenec 2019 až říjen 2019, vše ve výši odpovídající nájemnému 2 700 Kč měsíčně a za služby 800 Kč, tj. 14 000 Kč. Svůj nárok žalobkyně odůvodnila tím, že se žalovaným uzavřela dne [datum] Smlouvu o nájmu prostor [číslo] o celkové výměře 15 m², na základě které se žalovaný zavázal hradit měsíčně nájemné ve výši 2 700 Kč a úhrady za služby související s pronájmem prostor ve výši 800 Kč měsíčně. Dne 17. 10. 2017 zaslal žalovaný žalobkyni dopis, ve kterém jí upozornil na poškození nájemních prostor v důsledku vyplavení jižního křídla objektu dne [datum]. Žalovaný provedl sanační práce na uvedení prostor do původního stavu, v těchto však dle žalovaného stále přetrvávala vlhkost a proto žalobkyni oznámil, že nebude až do odvolání hradit nájemné, neboť prostory nejsou způsobilé k řádnému užívání. Ačkoli žalobkyně po prohlédnutí prostor uzavřela, že tyto jsou způsobilé k užívání, nabídla přesto žalovanému slevu na nájemném za celý měsíc říjen 2017, na což žalovaný nijak nereagoval. Dne [datum] proto vyzvala žalobkyně žalovaného k úhradě dluhu na nájemném včetně služeb za období říjen až prosinec 2017 ve výši 10 500 Kč. Na tuto žalovaný reagoval tak, že žalobkyni opětovně vyzval k odstranění vzniklých vad s tím, že prostory jsou vlhké a dále ji upozornil na diskutabilní stav rozvodů elektrické energie. Žalobkyně však rozhodně nesouhlasí s tím, že by prostory nemohly být užívání z důvodu zatečení vody. Dne 20. 6. 2019 zaslala žalobkyně žalovanému předžalobní výzvu na základě, které požadovala uhradit nájemné za měsíce říjen 2017 až červen 2018, tj. 21 měsíců krát 2 700 Kč a úhradu služeb 800 Kč měsíčně krát 21 měsíců, tj. celkem 73 500 Kč. Za červenec 2019 až říjen 2019, žalobkyně požaduje úhradu částky 14 000 Kč, (vše ve výši odpovídající nájemnému 2 700 Kč měsíčně a za služby 800 Kč), za dobu kdy žalobkyně nemohla v uvedeném období prostory užívat ani nabídnout jinému zájemci, čímž jí vznikla jednáním žalovaného škoda. 2. Žalovaný naproti tomu požadoval zamítnutí žaloby s tím, že nárok žalobkyně považuje za zcela nedůvodný, neboť předmětné prostory nebyly způsobilé k užívání z důvodu jejich vytopení, zejména pak na žalobkyni požadoval, aby byla provedena revize elektroinstalace, neboť předmětné prostory byly žalovaným využívány jako hudební zkušebna. Žalovaný navíc zajišťoval až do února následujícího roku vysoušení a větrání prostor, vyčistil koberce, podlahy a podobně. Vzhledem k tomu, že žalobkyně nereagovala na výzvy žalovaného, že prostory nejsou způsobilé k užívání, žalovaný této oznámil, že nebude hradit až do odvolání nájemné, ačkoli má zájem dál na pokračování nájmu a vyřešení celé záležitosti ku prospěchu obou stran. Žalovaný byl zaskočen reakcí žalobkyně dne 25. 2. 2018, která mu zaslala pouze výzvu k úhradě dlužného nájemného a služeb. Následně dne 28. 3. 2018 žalovaný obdržel od žalobkyně ve večerních hodinách (po zahájení dětských velikonočních prázdnin) email nazvaný„ výpověď nájemní smlouvy“ s tím, že konec výpovědní lhůty žalobkyně stanovila nejpozději do (pátku) 31. 3. 2018. Tento email si žalovaný přečetl až v neděli dne 2. 4. 2018. Následně žalovaný odvezl z prostor (hudební zkušebny) veškerou svou aparaturu, přičemž v místnosti zůstaly pouze věci jednoho z členů kapely – bubeníka. Následně žalobkyně opatřila mříž na vstupních dveřích do prostor masivním řetězem a zámkem, čímž žalovanému úmyslně znemožnila nejen užívání prostor, ale i přístup k uloženým věcem. Žalovaný tak má za to, že žalobkyni řádně a důvodně vyzval v zákonné lhůtě k prominutí nájmu a to až do doby, kdy mu tato znemožnila přístup do předmětných prostor opatřením řetězu na mříž, neboť následně již nemohl předmětné prostory fakticky vůbec užívat. 3. Po provedeném dokazování a zhodnocení všech důkazů zjistil soud následující skutkový stav. Žalobkyně uzavřela se žalovaným dne [datum] Smlouvu o nájmu prostor [číslo] o celkové výměře 15 m², na základě které se žalovaný zavázal hradit měsíčně nájemné ve výši 2 700 Kč a úhrady za služby související s pronájmem prostor ve výši 800 Kč měsíčně. Dne 17. 10. 2017 zaslal žalovaný žalobkyni dopis, ve kterém jí upozornil na poškození nájemních prostor v důsledku vyplavení části objektu dne [datum] (tyto skutečnosti prokazuje předmětná nájemní smlouva, dopis ze dne 17.10.2017). Žalovaný provedl sanační práce v předmětných prostorách, za účelem jejich uvedení do původního stavu. Jelikož však žalobkyně nereagovala na výzvu žalovaného k odstranění škody z důvodu protečení vody, zejména pak na provedení revize elektroinstalace, oznámil žalobkyni, že nebude až do odvolání hradit nájemné, neboť prostory nejsou způsobilé k řádnému užívání. Žalobkyně nabídla žalovanému slevu na nájemném za celý měsíc říjen 2017, k čemuž nakonec nepřistoupila. Následně dne 25. 2. 2018 vyzvala žalobkyně žalovaného k úhradě dluhu na nájemném včetně služeb za období říjen až prosinec 2017 v celkové výši 10 500 Kč. Na tento dopis žalovaný reagoval tak, že žalobkyni opětovně vyzval k odstranění vzniklých škod s tím, že prostory jsou vlhké a dále upozornil na stav rozvodů elektrické energie v souvislosti právě s protečením vody. Po celou tuto dobu byly prostory žalovanému přístupné. Následně dne 28. 3. 2018 žalovaný již obdržel od žalobkyně pouze email nazvaný„ výpověď nájemní smlouvy“, kde žalobkyně stanovila konec výpovědní lhůty nejpozději do (pátku) 31. 3. 2018. Proto žalovaný odvezl z prostor (hudební zkušebny) veškerou svou aparaturu a v místnosti zůstaly pouze věci jednoho z členů kapely – bubeníka (viz fotografie). V návaznosti na to, žalobkyně opatřila mříž na vstupních dveřích k prostorám masivním řetězem a zámkem, čímž žalovanému fakticky, a to bez ohledu na platnost či oprávněnost výpovědi z nájmu, fakticky znemožnila nejen užívání prostor, ale i přístup k uloženým věcem. Všechny tyto skutečnosti potvrzují listiny Smlouva o nájmu ze dne [datum], email ze dne 28. 3. 2018 – výpověď nájemní smlouvy, výzvy k plnění, dopis žalovaného ze dne 17. 10. 2017 a ze dne 26. 2. 2018 – oznámení o poškození nájemních prostor a výzva k uvedení do původního stavu. 4. Dne 20. 6. 2019 zaslala žalobkyně žalovanému předžalobní výzvu na základě, které na něm požadovala uhradit nájemné za měsíce říjen 2017 až červen 2018, tj. 21 měsíců krát 2 700 Kč a zaplacení za služby 800 Kč měsíčně krát 21 měsíců, tj. celkem 73 500 Kč. Za měsíce červenec 2019 až měsíc říjen 2019 žalobkyně žalovanému vyčíslila náhradu škody ve výši odpovídající nájemnému 2 700 Kč měsíčně a za služby 800 Kč, tj. celkem 14 000 Kč, a to za dobu, kdy žalobkyně nemohla v uvedeném období prostory užívat ani nabídnout jinému zájemci a vznikla jí tak jednáním žalovaného škoda. 5. Mezi účastníky byla nesporná výše měsíčního nájemného 2 700 Kč spolu s částkou 800 Kč za služby, nesporným zůstalo rovněž to, že došlo k vytopení prostor a že do těchto žalobkyně počínaje dubnem 2018 žalovanému znemožnila přístup tím, že na mříž namontovala řetěz se zámkem. Naproti tomu sporným zůstalo, zda byly předmětné prostory po vytopení způsobilé k užívání a zda měl žalovaný nárok na slevu z nájemného, k čemuž soud zaměřil dokazování, přičemž z doložené fotodokumentace (doložené jak na CD, tak v papírové podobě) soud míru poškození prostor jasně a prokazatelně nezjistil, stejně tak tyto důkazy neprokázaly poškození elektroinstalace či nutnost její revize, jak tvrdil žalovaný. 6. Z výpovědí svědků [jméno] [příjmení] a [titul] [jméno] [příjmení] naopak bylo zjištěno, že předmětné prostory byly vytopeny neodbornou manipulací topenářů, kteří v předmětném objektu pracovali, přičemž únikem vody došlo zejména ke zvlnění podlahy a natečení vody do vybavení prostor (věcí). Svědek [příjmení], který je nájemcem několika dalších prostor v předmětném objektu žalobkyně a jehož podnájemcem jednoho z vytopených prostor je pan [příjmení] (který měl být rovněž slyšen jako svědek, avšak k jednání soudu se nedostavil), potvrdil, že prostory musely být zejména intenzivně vysoušeny a nebyly způsobilé k užívání minimálně jeden týden. Vzhledem k této okolnosti on sám odpustil svému podnájemci panu [příjmení] platbu dvou měsíčních nájmů ve výši celkem 7 000 Kč, byť dle názoru svědka byly prostory již po měsíci opět k užívání. Popřel, že by v prostorách po vytopení byl nějaký problém s elektřinou. Svědek [příjmení], jakožto člen kapely žalovaného, který spolu s ním rovněž užíval předmětné prostory, rovněž potvrdil, že po vytopení byly v místnosti zapojeny do elektrické sítě vysoušeče, které normálně fungovaly, v prostorách svítilo světlo, elektřina tedy fungovala. Také dle jeho názoru byly po pár týdnech prostory způsobilé k užívání, avšak s výhradou, že nebyla překontrolována elektřina, která přišla právě do kontaktu s vodou. Výslovně však potvrdil, že vysoušeče v prostorách byly zapojeny prostřednictvím těch samých přípojek, které byly užívá