11 C 352/2021-216 — Obvodní soud pro Prahu 3

1. Žalobce se žalobou doručenou soudu dne 7. 10. 2021 domáhal na žalovaném zaplacení částky 9 500 Kč s příslušenstvím představující nevrácenou jistotu. K odůvodnění žaloby uvedl, že uzavřel s žalovaným dne 31. 12. 2020 nájemní smlouvu (dále jen„ nájemní smlouva“), jejímž předmětem byl pronájem místnosti v bytové jednotce [číslo] na adrese [adresa]. Dle čl. V. písm. a) smlouvy složil žalobce při jejím podpisu jistotu ve výši 9 500 Kč. V souladu s ustanovením § 2254 občanského zákoníku byl pronajímatel povinen vrátit jistotu žalobci jako nájemci při skončení nájmu. Dne 26. 4. 2021 byl mezi žalobcem a žalovaným podepsán předávací protokol místnosti a byla ukončena nájemní smlouva. V předávacím protokolu žalovaný svým podpisem potvrdil, že místnost byla předána v dobrém (nepoškozeném) stavu. V souladu s tímto má tak žalobce právo na vrácení jistoty v plné výši. Žalobce vyzval žalovaného k úhradě dlužné částky předžalobní výzvou ze dne 12. 7. 2021 se lhůtou k plnění nejpozději do dne 21. 7. 2021. Žalovaný však požadovanou částku neuhradil. 2. Žalovaný ve vyjádření k žalobě ze dne 19. 2. 2022 (č. l. 36) a ze dne 29. 8. 2022 (č. l. 90) navrhl žalobu zamítnout a současně uplatnil vzájemný návrh o zaplacení částky 44 860 Kč. Žalovaný odmítl, že by byl povinen vrátit žalobci jistotu, neboť je to žalovaný, který má za žalobcem pohledávku několikanásobně převyšující údajnou pohledávku žalobce, neboť mezi žalobcem a žalovaným byla uzavřena nájemní smlouva již dne 1. 8. 2019 na shodný předmět nájmu, dle článku IV. nájemní smlouvy bylo mezi účastníky ujednáno:„ Nájemce dále pronajímateli do 5. dne v měsíci hradí zálohu za služby spojené s užíváním místnosti, vodné, stočné, ústřední vytápění, spotřebu elektrické energie a plynu, měsíční úklid společných prostor bytu, odvoz odpadu a správa a údržba společných částí domu v celkové výši 1 500 Kč měsíčně. Všechny platby poukazuje na výše uvedený účet nebo v hotovosti do rukou pronajímatele a pronajímatel předává tyto peníze dodavatelům služeb a energií. Nájemce je zodpovědný za poměrnou část těchto nákladů podle počtu nájemců v bytě. Vyúčtování se provádí vždy jednou ročně podle dodavatele služby. Většinou na konci května následujícího kalendářního roku.“ Nájemní vztah trval na základě nájemní smlouvy od 1. 8. 2019 do 31. 12. 2020, kdy došlo k uzavření nové nájemní smlouvy na přání žalobce. Žalovaný kontrolou dokumentů zjistil, že žalobce v době od měsíce května 2020 do prosince 2020, celkem 8 měsíců nehradil zálohy na služby spojené s užíváním předmětu nájmu. V měsíci dubnu 2020 pak žalobce krom zálohy nezaplatil ani část nájemného ve výši 1 500 Kč. Dlužné zálohy činí částku 1 500 Kč měsíčně. S výše uvedeným souvisí i další pohledávka z nedoplatku za služby spojenými s užíváním předmětu nájmu v roce 2020, především dluh za spotřebu vody, plynu a elektrické energie, přičemž s ohledem na to, že v předmětu nájmu bydlelo celkem 5 nájemníků, byl žalobce dle čl. IV. písm. b) nájemní smlouvy zodpovědný jen za poměrnou část těchto nákladů. Žalobce byl dle nájemní smlouvy povinen hradit zálohy na vodné, stočné, měsíční úklid společných prostor bytu, odvoz odpadu a správu a údržbu společných částí domu, dle řádného vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu za období od 1. 2020 do 12. 2020 činily v roce 2020 výše uvedené náklady na bytovou jednotku [číslo] tyto sumy: poplatek za správu domu 2 163,48 Kč, odvoz domovního odpadu 2 383,68 Kč, elektřina společných prostor 1 936,06 Kč, úklid 2 674,07 K, vytápění 14 927,71 K, ohřev teplé a užitkové vody 27 713,86 Kč, záloha SV pro TUV 21 445,31 Kč, záloha SV ve výši 198 342,67 Kč. Výše nákladů na předmět nájmu dle řádného vyúčtování činila v roce 2020 celkem částku 271 559,84 Kč, přičemž jedna pětina, vycházející na žalobce, činí 54 312 Kč. Pokud jde o celkovou spotřebu elektřiny, v roce 2020 tato činila dle výpočtu žalovaného částku 12 178,28 Kč; s ohledem na to, že vyúčtování od dodavatele [právnická osoba] chodí vždy v měsíci září, dle vyúčtování za spotřebu elektřiny v době od 27. 8. 2019 - 24. 8. 2020 byla vyúčtována částka 11 993,48 Kč, za spotřebu elektřiny v době od 25. 8. 2020 až 19. 8. 2021 byla vyúčtována částka 12 614,14 Kč, žalovaný tak spočítal poměrnou spotřebu v každém roce podle dní a dospěl k celkové spotřebě elektřiny v roce 2020, která činí 12 178,28 Kč, jedna pětina připadající na žalobce představuje 2 435,60 Kč. Pokud jde o celkovou spotřebu plynu v předmětu nájmu v roce 2020, tato činila dle výpočtu žalovaného částku 3 063,01 Kč; s ohledem na to, že vyúčtování od dodavatele [právnická osoba] chodí vždy v měsíci dubnu, za spotřebu plynu v době od 21. 4. 2019 - 20. 4. 2020 byla vyúčtována částka 1 895,28 Kč, za spotřebu plynu v době od 21. 4. 2020 až 13. 4. 2021 částka 3 581 Kč, žalovaný spočítal poměrnou spotřebu v každém roce dle jednotlivých dní a dospěl k celkové spotřebě elektřiny v roce 2020, která činí 3 063 Kč. Jedna pětina odpovídající podílu žalobce představuje 612,60 Kč. Celková částka, již byl povinen žalobce v roce 2020 uhradit za služby spojené s užíváním předmětu nájmu, tak činí částku 57 360 Kč. Žalobce uhradil v roce 2020 na zálohách pouze částku 4 500 Kč, proto činí celková pohledávka žalobce vůči žalovanému 52 860 Kč. K této částce je třeba přičíst částku 1 500 Kč coby dlužné nájemné za měsíc duben 2020 a odečíst kauci ve výši 9 500 Kč, kterou žalovaný žalobci nevrátil s ohledem na čl. V. písm. b) nájemní smlouvy. Pohledávka žalovaného za žalobcem tedy činí 44 860 Kč. Žalovaný proto uzavřel, že žalobci jistotu nevrátil zcela v souladu s nájemní smlouvou a tuto použil na úhradu nákladů na služby spojené s užíváním předmětu nájmu. Žalovaný pouze uvádí, že nájemníci v pronajímané bytové jednotce (včetně žalobce) spotřebovali za rok 2020 celkem 2 500 m³ vody, kdy takováto spotřeba je zcela mimo rámec běžné spotřeby a tuto mnohonásobně převyšuje. Žalovaný zaslal žalobci dne 26. 7. 2021 předžalobní upomínku, kdy se zároveň jednalo o reakci na předžalobní upomínku žalobce, na tuto však nebylo ze strany žalobce reagováno, resp. reagováno bylo jeho právní zástupkyní tak, že byla podána žaloba. S ohledem na shora uvedené žalovaný navrhl, aby byla zamítnuta žaloba a žalobce na podkladě vzájemného návrhu zaplatil žalovanému 44 860 Kč. 3. Žalobce ke vzájemnému návrhu strany žalované ze dne 5. 4. 2022 (č. l. 64) a ze dne 15. 9. 2022 (č. l. 105) uvedl, že hradil nájemné a zálohy na služby měsíc dopředu bankovním převodem v měsíčních intervalech vždy řádně a včas. K odchýlení došlo pouze v době, kdy žalobce akceptoval nabídku žalovaného a ujal se úklidu společných prostor, za což mu náležela sleva z nájmu ve výši 1 500 Kč. Sleva na nájemném byla poskytnuta od měsíce dubna 2020, jelikož žalobce platil společně nájemné a zálohy na služby měsíčně dopředu ve výši 7 500 Kč, následujícího měsíce (v měsíci dubnu 2020 za měsíc květen 2020) žalobce poslal na účet žalovaného o to sníženou částku, tedy 4 500 Kč odpovídající nájmu ve výši 6 000 Kč sníženém o 1 500 Kč dle dohody mezi žalobcem a žalovaným. Následující měsíce žalovaný řádně posílal nájemné a zálohy ve výši 6 000 Kč, jež byla tvořena nájmem ve výši 4 500 Kč a zálohou za služby ve výši 1 500 Kč. Žalobce dále uvedl, že vyúčtování služeb mu bylo doručeno dne 1. 8. 2021 prostřednictvím právní zástupkyně žalovaného coby dodatečná příloha předžalobní upomínky ze dne 26. 7. 2021. Žalovaný zaslal prostřednictvím aplikace messenger dne 13. 4. 2021 pouze zprávu sdělující nájemníkům výši dlužných služeb. Žalobce prostřednictvím právního zástupce podal předžalobní výzvu na vrácení jistoty, jelikož nesouhlasil s tím, aby jím poskytnuta jistota byla použitá na úhradu dlužných služeb. Žalovaný zpochybňuje, že se v případě enormní spotřeby vody jedná o částku, která vznikla v důsledku poškození toalety, jak uvádí strana žalovaná, ale jedná se o částku, která vznikla v důsledku narůstajícího dluhu za dobu posledních 2-3 let z důvodu, že žalovaný zanedbal svoji povinnost a v průběhu 2-3 let řádně a včas nesdělil společenství vlastníku hodnoty na vodoměrech. Žalovaný souhlasí s tím, aby služby byly rozpočítané na 5 osob podle skutečné spotřeby za dobu platnosti nájemní smlouvy tak, jak je to stanoveno v čl. IV. b) nájemní smlouvy. Žalobce je přesvědčen, že žalovanému nic nebránilo v tom, aby se domáhal kontroly vodoměru [číslo] celkového odečtu, když i hodnoty na druhém měřiči za roky 2017 až 2020 nesedí. O tom, že žalobce řádně plnil své povinnosti úklidu, svědčí i to, že žalovaný nikdy nevyzval ani nenapomenul žalobce, že je nespokojený s jeho provedenou prací, nikdy neupozornil ani nepohrozil, že za nedodržení podmínek dohody poskytnutá sleva mu bude odebraná, rovněž nikdo z nájemníků neupozornil žalovaného, že žalobce zanedbává úklid společných prostor. Žalobce navíc uvádí, že v bytě protékala voda na WC, s čímž byl žalovaný seznámen již od roku 2019. Žalobce z výše uvedených informací vyvozuje, že žalovaný byl plně seznámen se stavem toalety a zároveň byl srozuměn s tím, že protékání toalety může způso