11 C 136/2024-254 — Obvodní soud pro Prahu 3

1. Žalobce se žalobou ze dne 30. 4. 2024 ve znění jejich úprav a změn, zejména pak podáním doručeným soudu dne 21. 7. 2025 (č. l. 141) a dne 1. 8. 2025 (č. l. 156) (připuštěnou usnesením ze dne 5. 8. 2025, č. j. 11 C 136/20204 -159) domáhal na žalované odstranění závad v předmětu nájmu, které brání řádnému užívání bytu nájemcem, a to 1. opravy nefunkčního ventilátoru (odsavače par) určeného pro WC a koupelnu, 2. opravy odpadávajícího keramického obkladu v koupelně, 3. dodání a nainstalování otopného tělesa do koupelny, 4. opravy poškozené kuchyňské linky tak, že dojde k opravě 4 ks šuplíků, které vypadávají z tzv. kolejnic, opravě pantů zajišťujících otevírání dvou dvířek skřínky pod dřezem a prodloužení pracovní deky na min. rozměr 210 cm.2. V rozsahu požadavku pod bodem 1. žalobce při jednání dne 29. 1. 2026 vzal žalobu zpět, neboť ze strany SVJ byla závada odstraněna. V této části proto soud samostatným usnesením řízení částečně zastavil.3. K odůvodnění žaloby žalobce uvedl, že je nájemcem bytu 1. kategorie č. 6 ve 3. NP s lodžií a sklepem na adrese , adresa, , nacházející se v k. ú. , adresa, (dále jen „předmět nájmu“) od 31. 1. 2014. S odkazem na § 2264 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) žalobce informoval žalovanou o závadách v předmětu nájmu a požádal ji o odstranění těchto závad prostřednictvím elektronické komunikace (emailu). Žalovaná reagovala tak, že závady nebude odstraňovat. Žalobce odkázal na usnesení č. , adresa, s odůvodněním, že vybavení bytu neodpovídá současnému standardu bytů, které se nyní prostřednictvím aktuálních elektronických dražeb za totožné nájemné žalovanou nabízejí. Např. kuchyňská linka včetně pracovní desky má být v rozměrech 210 až 300 cm, zatímco v předmětu nájmu je délka linky pouze 157 cm, jsou v ní nefunkční padající šuplíky a dvířka a její stáří je 30 let. V koupelně absentuje funkční otopné těleso pro zajištění stanovené teploty v místnosti. Předmětné závady na majetku žalované jsou svým rozsahem a náklady nutnými k vynaložení vysoce nad „nákladovostí běžných oprav“ hrazených nájemcem. V podání ze dne 30. 9. 2025 reagujícím na poučení soudem u jednání dne 16. 9. 2025 žalobce upřesnil, že závady hlásil již v roce 2023. Co se týče odpadávajícího obkladu, dle znalce z oboru je jediné realizovatelné řešení obklad odstranit (neboť bude stále odpadávat) a pouze požadovanou standardizovanou technologií (postupem) realizovat nově. Žalobce v této souvislosti odkázal na odborné vyjádření znalce. Vady kuchyňské linky (vypadávající šuplíky z kolejnic a vylomené opotřebované panty) žalobce oznámil žalované v roce 2024. K nefunkčnímu otopnému tělesu umístěnému v koupelně specifikoval, že samotná pracovnice žalované paní , jméno FO, konstatovala, že nefunkční těleso , Anonymizováno, typové označení , Anonymizováno, se již nevyrábí. Sám žalobce oslovil dva největší originální servisy tovární značky , Anonymizováno, , které sdělily, že výrobek (otopné těleso) je již neopravitelným. Pořízení nového infrazářiče odporuje statusu drobných oprav. Žalobce dále ve věci odpadávajícího obkladu uvedl, že koupelnový keramický obklad není chápán jako tzv. drobná oprava, navíc se jedná o havarijní a zdraví ohrožující stav.4. Žalovaná navrhla žalobu zamítnut. Nečinila spornou skutečnost, že žalobce v roce 2023 oznámil mimo jiné závady spočívající v opadávajících obkladech, nefunkční digestoři, nevyhovující lince, rozbité části linky, padající podlaha na WC. V podání ze dne 18. 10. 2024 (č. l. 69) uvedla, že celkovou rekonstrukci bytu nikdy neprováděla, nikdy se nepostupovalo v souladu s usnesením , hodnota, ze dne 22. 4. 2020. Dle tohoto materiálu se v minulosti postupovalo v případě, pokud byt byl volný, tj. toho času bez nájemce, a byla potřeba rekonstrukce před uzavřením další nájemní smlouvy, aby správcovská společnost měla k dispozici podklady a manuál pro případnou rekonstrukci. Žalobce začal opakovaně žádat provedení drobných oprav v bytě od roku 2023. Ze strany správcovské společnosti žalované proběhlo dne 15. 3. 2024 místní šetření v předmětném bytě. Usnesením , hodnota, ze dne 18. 3. 2024 byla schválena doporučení Bytové komise spočívající v nedoporučení provedení jakýchkoliv oprav v bytě. K jednotlivým hlášeným závadám žalovaná uvedla, že u a) odpadávajícího keramického obkladu není zřejmé, čeho se žalobce domáhá, zda odstranění odpadávajícího keramického obkladu nebo doplnění chybějícího obkladu. Ohledně b) nefunkčního teplometu v koupelně žalovaná uvedla, že v souladu s uzavřenou nájemní smlouvou a nařízením vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu (§ 4 písm. g)), se jedná o běžnou údržbu, kterou hradí nájemce; navíc se nejedná o závadu bránící řádnému užívání předmětu nájmu. Nicméně skutečnost, že infrazářič je nefunkční, nečinila spornou. U c) nevyhovující délky pracovní desky kuchyňské linky se nejedná o závadu, která brání řádnému užívání předmětu nájmu, ale spíše o subjektivní požadavek žalobce. Nic žalobci nebránilo a nebrání, pokud mu délka pracovní linky kuchyňské linky nevyhovuje, aby požádal žalovanou o souhlas s (částečnou) rekonstrukcí bytu, následně po provedené rekonstrukci se obvykle postupuje tak, že nájemce požádá o přiznání slevy z nájmu, která obvykle odpovídá polovině prokazatelně vynaložených nákladů na provedenou rekonstrukci. Ani argumentace žalobce ohledně vybavení jiných bytů („současné standardy bytů”) ve vlastnictví/správě žalované za totožné nájemné není na danou věc přiléhavá, když u elektronických dražeb se jedná u bytů o minimální nájemné ve výši , částka, /m2/měsíčně, kdy minimální výše neznamená, že za minimální vyvolávací výši nájemného je pak nájemní smlouva uzavřena, a u běžných komerčních bytů o výši nájmu v rozmezí , částka, - , částka, /m2, což zdaleka nedosahuje výše nájmu, který platí žalobce. V případě d) nefunkčních šuplíků a dvířek se v souladu s uzavřenou nájemní smlouvou a nařízením vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu (§ 4 písm. g), jedná o běžnou údržbu, kterou hradí nájemce; nejedná se navíc o závadu bránící řádnému užívání předmětu nájmu. Ve vyjádření ze dne 21. 10. 2025 (č. l. 200) pak žalovaná upřesnila svou obrannou argumentaci tak, že oprava obkladů zahrnuje přichycení několika kusů odpadnutého obkladu v koupelně, což je drobná oprava (a to z důvodu nákladů, které nepřesáhnou 1000 Kč dle § 5 nařízení č. 308/2015 Sb.). Žalovaná chápe žalobní návrh ohledně obkladů tak, že se žalobce domáhá přilepení několika odpadlých dlaždic, které jsou k dispozici a nejsou rozbité.5. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním.6. Mezi účastníky bylo nesporným a soud má prokázáno nájemní smlouvou ze dne 31. 1. 2014 včetně evidenčního listu (č. l. 56 a 72), že žalobce je nájemcem předmětného bytu, jehož pronajímatelem je žalovaná. Byt je označen jako „standardní kvality,“ nájem byl sjednán na dobu neurčitou od 1. 2. 2014. Započitatelná plocha dle evidenčního listu činí 74,53 m2. Dle čl. VI. odst. 1 se práva a povinnosti stran nájemního vztahu řídí občanským zákoníkem. Dle čl. VI odst. 3 nájemce provádí a hradí běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu, a to v následujícím rozsahu: 3.1. drobné opravy, což jsou opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele, zejména (mimo jiné) pod bodem g) opravy infrazářičů, kuchyňských linek, h) výměny drobných součástí předmětů uvedených v bodech a) – g).7. Z evidenčního listu ze dne 15. 5. 2024 plyne, že započitatelná plocha bytu činí 74,53 m2 (lodžie a sklep jsou zahrnuty do započitatelné plchy jako ½ skutečné plochy).8. Z rozsudku zdejšího soudu ze dne 29. 6. 2023, č. j. 6 C 410/2021-157, který nabyl právní moci dne 24. 8. 2023, soud zjistil, že tímto rozsudkem bylo určeno, že výpověď, kterou dala žalovaná žalobci dne 7. 7. 2022 z nájmu předmětného bytu, je neplatná. Žalobce je tedy nadále nájemcem předmětného bytu.9. Z usnesení , podezřelý výraz, včetně důvodové zprávy (č. l. 43 a 44) soud zjistil, že , adresa, dne 22. 4. 2020 vydala usnesení č. , hodnota, , kterým schválila standardy opravy bytů ve vlastnictví , adresa, . Z důvodové zprávy vyplývá, že dle tohoto usnesení bude postupováno při rekonstrukcích bytů. Dále je zde uvedeno, že u některých bytů mohou nastat drobné odchylky od uvedených standardů a v případě, že se budou se v bytových jednotkách nacházet kvalitní původní konstrukce, bude upřednostněna jejich repase.10. Z emailové korespondence z 21. 8. 2025 (č. l. 165) mezi paní , jméno FO, a , Anonymizováno, soud zjistil, že provozní technička žalované paní , jméno FO, byla na místním šetření v bytě žalobce, a to dne 20. 8. 2025. Dlaždice v koupelně jsou nalepené na umakartovém jádru, které nechali nalepit prarodiče pana , Anonymizováno, , pan , jméno FO, byl v bytě prarodičů evidován od 7. 11. 1990 do 23. 7. 2012 a od 1. 2. 2014 se stal nájemcem před