43 C 316/2017-427 — Obvodní soud pro Prahu 4

1. Žalobkyně se proti žalované domáhala zaplacení částky 847 605,63 Kč s příslušenstvím, za užívání nebytového prostoru v rozsahu [výměra] v 1. podzemním podlaží na adrese [adresa], v budově [adresa], stojící na pozemku parc. [číslo] v k. ú. [část obce], nemovitosti zapsané u [stát. instituce], [stát. instituce], na [list vlastnictví], jednak dlužného nájemného a jednak vydání bezdůvodného obohacení, které vzniklo žalované. Žalobkyně tvrdila, že mezi účastníky byla uzavřena Smlouva o nájmu nebytových prostor [číslo] [rok], ze dne [datum]. Žalobkyně se domáhala jednak dlužného nájemného, původně včetně záloh za služby, za dobu leden až prosinec 2014, měsíčně 18 150 Kč, nájemné 16 940 Kč včetně DPH a měsíční zálohy za služby 1 210 Kč včetně DPH, dále za dobu leden až prosinec 2015 měsíční nájemné 18 217,76 Kč včetně záloha za služby, z toho nájem 17 007,76 Kč včetně DPH, kdy v měsíci březnu 2015 došlo žalobkyní k částečnému započtení pohledávky žalované a dlužná částka pak byla jen 18 104,91 Kč. Dále za dobu od ledna do prosince 2016 požadovala žalobkyně měsíční nájemné 17 058,77 Kč včetně DPH a zálohy za služby 1 210 Kč včetně DPH., měsíčně. Dále požadovala žalobkyně nájemné za dobu leden až červenec 2017 v částce 17 178,19 Kč včetně DPH, měsíčně. Dále se žalobkyně domáhala zaplacení faktury [číslo] splatné [datum], na 315,69 Kč, jako vyúčtování nákladů tepla, TUV, vodného a stočného za dobu [anonymizováno] až [datum], faktury [číslo] splatné [datum], na částku 3 565,51 Kč za úklid od [datum] do [datum], faktury [číslo] splatné [datum], na částku 26 146,23 Kč za odvoz odpadu, za úklid, teplo a TUV za dobu 1. 1. až [datum], elektrickou energii za dobu od 1. 1. do [datum], vodné a stočné od 1. 1. do [datum], faktury [číslo] splatné [datum], na částku 21 663 Kč, za elektřinu za dobu od [datum] do [datum], osvětlení za dobu od [datum] do [datum], vodné, stočné od [datum] do [datum], teplo za dobu od [datum] od [datum], TUV od [datum] do [datum], odpad za dobu od [datum] do [datum], úklid za dobu od [anonymizováno] do [datum]. Dále faktury [číslo] splatné [datum], na částku 6 414 Kč, vyúčtování tepla, TUV, odpadu a úklidu za dobu [anonymizováno] – [anonymizováno] [rok], faktury [číslo] splatné [datum], na částku 8 424 Kč, za elektřinu za dobu od [datum] do [datum], osvětlení od [datum] až [datum], vodné, stočné od [datum] do [datum], odpad za leden až červenec 2016 a úklid za leden 2016. Žalobkyně tvrdila, že dlužná částka,v okamžiku podání žaloby, nebyla uhrazena a poslední předžalobní výzva byla žalované zaslána [datum]. 2. Pokud byl ve věci vydán platební rozkaz, žalovaná proti němu podala odpor. Namítala, že žalobkyně pominula, že nebytové prostory nebyly užíváníschopné. Žalovaná tvrdila, že je nemohla k účelu, ke kterému byly pronajaty,užívat. Místnosti byly zasažené vlhkostí, plísněmi,na podlaze a stěnách, v důsledku netěsnosti potrubí odpadních vod,vedeného pod stropem, ze kterého začala unikat odpadní voda do nebytových prostor a konstrukcí stavby. Stav nebytových prostor byl zdokumentován na videu a fotografiích, od počátku byl naprosto nevyhovující. V prostorách byl také zaznamenán výskyt krys a dalších hlodavců. Dále žalovaná namítala, že žalobkyně pominula, že žalovaná nejprve prostory provizorně zajistila, následně opravila s nemalými investicemi, uvedla prostory do stavu předpokládaného smlouvou. Žalovaná potvrdila, že [datum] skutečně uzavřela smlouvu o nájmu uvedených nebytových prostor, které si pronajala k uskladnění tiskovin, reklamních,propagačních předmětů, zařízení a spotřebního zboží. Výše nájemného byla pro rok 2013 sjednána ve výši 9 000 Kč měsíčně, bez DPH, od počátku roku následujícího, 14 000 Kč měsíčně, bez DPH. Žalovaná původně předpokládala, že prostory vyčistí, vymaluje a od roku 2014 je bude moci užívat. Krátce po uzavření smlouvy, se v místnosti [anonymizováno], objevila u stropu vlhkost, z prosakující vody. Toto žalovaná ohlásila pronajímateli, paní [příjmení] a panu [příjmení], tento zajistil částečnou opravu štukové omítky. Oprava však nebyla provedena dostatečně. Následně bylo zjištěno, že prosakuje odpadní voda a tato prosakovala i nadále tak, že v místnosti [anonymizováno] opadala štuková omítka stropu, i přilehlých stěn a v místnosti [anonymizováno] se štuk od stropu vyvalil, až do půli stěny odpadl, odpadly obklady, vzduly se podlahy a dlažba. V důsledku toho došlo k poškození i pochozí podlahové vrstvy, byl tam rozdroben beton, vznikala plíseň pod krytinou, ve všech prostorách. Tyto vrstvy na podlaze se ukázaly natolik nesoudržnými, že neumožňovaly ani pohyb manipulační techniky, tedy ani zavezení materiálu, který tam žalovaná chtěla uskladnit. Jednatel žalované tvrdil, že situaci řešil se zástupcem pronajímatele, panem [příjmení], bylo dohodnuto, že žalovaná uvede prostory do užíváníschopného stavu,namísto pronajímatele, provede opravy podlah odstraněním nesoudržných vrchních vrstev, ošetří je nátěry proti vlhkosti, plísním, opraví štuky v místnosti [anonymizováno], obklady, dlažby, odpady z umyvadla, sprchy, vymění nefunkční vrata, vše podle zpracovaného položkového rozpočtu s tím, že po dobu oprav,bude nájemné sníženo na úroveň roku 2013, nebude účtováno a nájemcem bude placeno následně, po dokončení oprav,uvedení prostoru do užíváníschopného stavu. Mělo být provedeno vzájemné vypořádání nákladů oprav, oproti nájemnému, případně měl být uzavřen dodatek nájemní smlouvy. Žalovaná podle této dohody postupovala a v průběhu roku 2014 nechala,z větší části stavební firmou [právnická osoba], zčásti svépomocí,vlastními zaměstnanci a drobnými dodavateli,opravy provést. Za práce a dodávky stavební firmy žalovaná zaplatila více než 430 000 Kč a v druhé polovině roku 2014, žalovaná do skladu nastěhovala své věci a inventář. S měsíčním odstupem pak žalovaná zjistila, že v důsledku rozsáhlého úniku odpadní vody,shora, do místnosti [anonymizováno] došlo k trvalému poškození uskladněných věcí, i v ostatních místnostech bylo patrné zavlhání stěn a stropů,zřejmě z prasklého odpadního potrubí. Proto žalovaná všechny své uskladněné věci odstěhovala,do náhradních provizorně najatých prostor, tvrdila, že od roku 2014 prostory nemohla užívat, pro únik odpadních vod z provozovny fast foodu,umístěné ve vyšším podlaží budovy. [ulice] firma, která prováděla opravy pro žalovanou, odmítla,bez požadavku vlastníka, do odpadního systému zasahovat. Žalovaná tvrdila, že se znovu obracela na pronajímatele, aby učinil nějakou nápravu a jednatel žalované jednal s panem [příjmení], panem [příjmení] a panem [příjmení]. U žalobkyně docházelo k častým personálním změnám a žalovaná tvrdila, že přestože se již v roce 2014 tehdejším ředitelem,panem [příjmení], dohodla na uzavření dodatku nájemní smlouvy, který by, po provedení oprav, vyřešil nějaký zápočet provedené investice žalované, nebo vzájemné vypořádání, tak i když o to žalovaná usilovala, tak žádný takový dodatek ke smlouvě uzavřen nebyl,ani v roce následujícím. Jeho uzavření přislíbil i nový ředitel žalobkyně, pan [jméno] [příjmení], který byl ovšem ve funkci jen krátce. Další ředitel žalobkyně, pan [anonymizováno] s věcí obeznámen nebyl. Žalovaná tvrdila, že v rozporu s dohodnutým postupem, účtovala žalobkyně stále žalované nájem, následně žalobkyně od smlouvy,z důvodu neplacení nájemného ze strany žalované, odstoupila. 3. Žalobkyně se k odporu žalované vyjádřila tak, že odkazovala na smlouvu o nájmu nebytových prostor, na ustanovení, že si nájemce prostor prohlédl a byl mu znám jeho stavebně technický stav. Pokud žalovaná,tvrdila že provedla nějaké opravy a úpravy v tom prostoru, tak se mezi účastníky konalo [datum] jednání, na kterém byla žalovaná vyzvána, aby svá tvrzení doložila. Žalobkyně tvrdila, že žalovaná žádné závady,na pronajatém prostoru, žalobkyni písemně nehlásila. Vyjádřila se tak, že je překvapena, že žalovaná do předmětu nájmu investovala, protože bez písemného souhlasu žalobkyně, nebyla žalovaná oprávněna, žádné takové investice provádět. Namítala, že žalovaná nikdy nežádala žalobkyni o slevu z nájemného, nebo prominutí nájemného, takový požadavek musí nájemce uplatnit bez zbytečného odkladu, což žalovaná neučinila. 4. V průběhu řízení žalobkyně částečně žalobu rozšířila, podáním ze dne [datum], celkem na částku 847 605,63 Kč s přísl., v průběhu řízení pak vzala žalobu zpět, podáními ze dne [datum] a [datum], vzala žalobkyně žalobu zpět, celkem do částky 60 722,90 Kč a části příslušenství pohledávky, jednak za služby, které žalobkyně žalované neměla poskytovat a neposkytovala, dále pokud bylo soudem sděleno, že v době, kdy mělo být provedeno vyúčtování služeb, nemohla žalobkyně žalovat zálohy za služby, navíc ve fakturách za nezaplacené služby žalobkyně počítala se zálohami, jako kdyby žalovanou byly zaplaceny, přestože zaplaceny nebyly. Proto i v částce odpovídající těmto zálohám vzala žalobkyně žalobu zpět, řízení v této části bylo zastaveno usnesením č.j. [číslo jednací], doplněno usnesením při jednání dne [datum]. 5. Žalovaná provedla zápočet na jisti