57 C 93/2021-69 — Obvodní soud pro Prahu 4

1. Žalobkyně se žalobou domáhala nahrazení projevu vůle specifikovaného ve výroku I. a II. rozsudku. Podání žaloby zdůvodnila tím, že od roku od [datum] nájemkyní bytové jednotky [číslo] o velikosti [výměra] nacházející se ve 2. patře budovy [adresa], k.ú. [část obce]. Jednotka vznikla na základě Prohlášení vlastníka ze dne [datum]. Žalobkyni tak dle § 1187 o.z. vzniklo zákonné předkupní právo při jejím prvním převodu. K prvnímu převodu došlo dne [datum], kdy byla předmětná jednotka převedena na žalované. Žalobkyně argumentovala tím, že došlo k porušení jejího předkupní práva, neboť ze strany Žalovaní přitom věděli (nebo přinejmenším museli vědět), že žalobkyni ke dni uzavření kupní smlouvy svědčí předkupní právo k nemovitosti. Žalobkyně od samého počátku deklarovala svůj zájem o koupi nemovitosti, když nejprve [právnická osoba] [číslo] dopisem ze dne [datum] sdělila svůj zájem o koupi nemovitosti za částku [částka]. Následně se shodně vyjádřila i ve svém dopise ze dne [datum]. V dopise ze dne [datum], který žalobkyně adresovala jednateli [obec a číslo], uvedla, že dne [datum] jí doma navštívil znalec za účelem zjištění ceny bytu, přestože sama projevila zájem o zajištění příslušného posudku o ceně bytu, zároveň vyzvala, aby jí sdělil, proč jedná ve věci prodeje nemovitosti s více zájemci, když ona sama má vážný zájem o koupi nemovitosti. V dopise ze dne [datum] adresovaným žalovaným žalobkyně uvedla, že jednání Ing. [příjmení] a RNDr. [celé jméno žalovaného] ohledně prodeje nemovitosti považuje za„ podlé a neseriózní“. Dopisem ze dne [datum] vyzvala žalobkyně žalované k uzavření kupní smlouvy na Nemovitost, a to za cenu [částka]. Tuto výzvu pak žalobkyně opakovala i v dopise ze dne [datum] a v dopise ze dne [datum]. Naposledy před podáním této žaloby pak žalobkyně žalované vyzvala k převodu Nemovitosti za částku [částka] předžalobní upomínkou ze dne [datum]. Zalovaní však na všechny výše uvedené výzvy žalobkyně reagovali zamítavě, když zejm. namítali, že uplatňování předkupního práva žalobkyně považují za jednání v rozporu s dobrými mravy a že se jedná o zjevné zneužití práva. Zjevné zneužití práva odmítla. 2. Žalovaní navrhli zamítnutí žaloby. Nesporovali, že jsou vlastníky dotčené bytové jednotky, kterou nabyli na základě kupní smlouvy ze dne [datum]. Dále uvedli, že jim bylo známo, že žalobkyně užívá dotčenou bytovou jednotku na základ dohody o užívání bytu ze dne [datum]. Prodávající společnost nabídla žalobkyni odkup bytu přípisem ze dne [datum]. Žalobkyně reagovala až přípisem ze dne [datum], tedy po téměř šesti měsících od obdržení nabídky k odkupu. Žalobkyně na nabídku nejprve téměř 6 měsíců vůbec nereagovala, následně nesouhlasila s podmínkami odkupu. Žalobkyně s koupí bytu nesouhlasila, resp. žádala úpravu výše kupní ceny. Společnost následně dopisem ze dne [datum] žalobkyni sdělila, že od první nabídky odkupu uplynulo již více než šest měsíců a vyzvala žalobkyni, aby reagovala nejpozději do [datum] s tím, že po tomto datu již bude jednat s dalšími zájemci o byt. Žalobkyně na tuto výzvu reagovala dopisem ze dne [datum], kdy nesouhlasila s podmínkami odkupu, když navrhovala byt koupit za cenu o [anonymizováno] tisíc Kč nižší. Žalobkyně tak přesto, že velmi dobře věděla o tom, že byt se má prodávat za kupní cenu [částka], což byla v té době reálná tržní cena bytu (a přesto, že prodávající společnost odkup bytu žalobkyni nabídla a dokonce čekala více než půl roku na její vyjádření, nabídku Společnosti neakceptovala, když jejím zjevným cílem bylo licitovat o výši kupní ceny. Jelikož žalobkyně nebyla ochotna byt za nabízenou kupní cenu odkoupit, společnost nabídla byt dalším zájemcům. Žalovaní nabyli vlastnické právo k bytu v dobré víře a v přesvědčení, že kdyby měla žalobkyně zájem na nabytí vlastnického práva k bytu, sama by tento odkoupila, neboť jí byl společností přednostně nabídnut ke koupi. V řízení vedeném nadepsaným soudem pod sp. zn. 24 C 74/2019 bylo nepochybně prokázáno, že žalobkyni byl před prodejem byt nabídnut ke koupi, žalobkyně však této nabídky záměrně a vědomě nevyužila. Vzhledem ke skutečnosti, že žalovaní měli v úmyslu využít byt pro účely zajištění bydlení své dcery, vyzvali žalovaní přípisem ze dne [datum] žalobkyni k jednání o ukončení nájmu. Přes veškeré snahy žalovaných, kdy žalovaní kupříkladu nabízeli žalobkyni úhradu nákladů spojených se stěhováním, se nepodařilo o skončení nájmu bytu s žalobkyní dohodnout. Žalobkyně v reakci na uvedenou výpověď podala u nadepsaného soudu návrh na určení neoprávněnosti výpovědi nájmu bytu. Soud prvního stupně rozsudkem ze dne 13.02.2020, č.j. 24 C 74/2019-132, ve výroku I. žalobu zamítl. Městský soud v Praze jako soud druhého stupně svým rozsudkem ze dne 12. 08. 2020, č. j. 13 Co 136/2020-205, potvrdil ve výroku I. rozsudek soudu prvního stupně. Dále argumentovali tím, že k nedošlo k porušení předkupního práva, když předmět předkupního práva může však být předkupníkovi nabídnut již v okamžiku obdržení oferty od koupěchtivého ([příjmení], Sedláček/Kubeš § [číslo], marg. č 9). Žalovaní odkázali na bod 32. odůvodnění rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 12.08.2020, č.j. 13 Co 136/2020-205, v kterém odvolací soud dospěl k závěru, že se žalobkyně své předkupního práva vzdala. Žalobkyně měla tedy již od října 2017 až do uzavření kupní smlouvy mezi společností a žalovanými dostatek času na to, aby vyjádřila svůj zájem za daných podmínek byt odkoupit do svého vlastnictví. Žalobkyně této možnosti vědomě a záměrně nevyužila, když sice vyjádřila v obecné rovině přání byt koupit, avšak za cenu, která byla pro prodávajícího nepřijatelná a jak se ostatně ukázalo, byla značně pod cenou tržní. Za těchto okolností se tedy žalobkyně nemůže dodatečně dovolávat předkupního práva, kterého se svým jednáním vzdala. Pro případ, že by soud dospěl k závěru, že došlo k porušení předkupního práva namítali, že uplatnění uplatňování nároků žalobkyně z titulu porušení předkupního práva je jednáním v rozporu s dobrými mravy, kterému nemůže být přiznána právní ochrana. Žalovaní poukázali na to, že žalobkyně začala svých údajných nároků z tvrzeného porušení předkupního práva domáhat, až v reakci na její procesní neúspěch v řízení vedeném u Obvodního soudu pro Prahu 4 pod sp. zn. 24 C 74/2019. Zároveň odkázali na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 08. 2007, sp. zn. 22 Cdo 364/2007. <b>3. Soud v řízení provedl dokazování v následujícím rozsahu a učinil tato jednotlivá skutková zjištění:</b> 4. Žalobkyně byla od [datum] nájemkyní jednotky [číslo] byt, nacházející se v budově [adresa], která je součástí pozemku parc. [číslo] vše zapsáno na [list vlastnictví] a [číslo] v k. ú. [část obce], obec Praha, u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, o velikosti 1+1, ve 2. patře o velikosti [výměra] (dále též jen„ předmětný byt“). Nájem byl sjednán na dobu neurčitou. (viz shodná tvrzení účastníků, která vzal soud za svá skutková zjištění, rozhodnutí o schválení dohody o výměně bytů ze dne [datum], dohoda o užívání bytu ze dne [datum] a protokol o směně bytu ze dne [datum]). 5. Nájemní poměr žalobkyně k dotčenému bytu zanikl uplynutím tříměsíční doby tj, ke dni [datum] na základě výpovědi ze dne [datum] doručené žalobkyni dne [datum] (viz. rozsudek zdejšího soudu ze dne 13. 2. 2020 čj. 24C 74/2019-132, rozsudek Městského soudu ze dne 12. 8. 2020 čj. 13 Co 136/2020-205, rozsudek zdejšího soudu 51C 33/2020 -142 ze dne 16. 9. 2021). 6. Jednotka vznikla na základě Prohlášení vlastníka [obec a číslo] s.r.o., [IČO], se sídlem [adresa] (dále jen„ [obec a číslo]“) ze dne [datum] rozdělením vlastnického práva k nemovité věci (pozemku a domu) na vlastnické právo k jednotkám a určením společné části nemovité věci. Příslušný zápis v katastru nemovitostí byl proveden pod č. j. V - [číslo] - 101 s právními účinky vkladu ke dni [datum] (Prohlášení vlastníka ze dne [datum]). 7. Žalovaní jsou vlastníky bytové jednotky [číslo] na základě kupní smlouvy ze dne [datum], a to ode dne [datum], kterou nabyli od [právnická osoba] [číslo] s.r.o., za částku [částka] (shodná tvrzení účastníků, který vzal soud za svá skutková zjištění, kupní smlouva ze dne [datum], výpis z katastru nemovitostí ze dne ze dne [datum] LV. [číslo]). 8. Žalovaní věděli, že na předmětném bytě vázne nájemní právo žalobkyně a že prodávající ([právnická osoba] [číslo] s. r. o.) s žalobkyní jednala o prodeji bytu s ohledem na realizaci předkupního práva žalobkyně (viz shodná tvrzení účastníků, který vzal soud za svá skutková zjištění, kupní smlouva ze dne [datum], čl. IV. 2). 9. Společnost [obec a číslo] s. r. o. nabídla dne [datum] žalobkyni odkup jednotky [číslo] byt, za cenu [částka]. V případě, že nabídku žalobkyně nepřijme, byla žalobkyně požádána o podání takové informace s tím, že v takovém případě [právnická osoba] [číslo] s.r.o. zahájí jednání s třetími stranami o odkup bytu obsazeného nájemníkem (viz nabídka odkupu bytu [číslo] ze dne [datum]). 10. Žalobkyně dopisem ze dne [datum] sdělila [právnická osoba] [číslo]