57 C 119/2020-133 — Obvodní soud pro Prahu 4

1. Žalobci se domáhali rozhodnutí, kterým by byla žalovaným uložena povinnost zaplatit žalobcům [částka] s příslušenstvím. Podání žaloby zdůvodnili tím, že s žalovanými uzavřeli dne [datum] kupní smlouvu a smlouvu o úschově. Předmětem kupní smlouvy byly nemovité věci [katastrální uzemí], a to pozemky [parcelní číslo], [parcelní číslo] [parcelní číslo] p. [číslo] p. [číslo] [parcelní číslo] to vše zapsané na [list vlastnictví] pro [katastrální uzemí] v [obec], přičemž žalovaný se zavázali uhradit kupní cenou ve výši [částka], a to nejpozději do [datum] do úschovy Mgr. [jméno] [příjmení]. Žalovaní ve stanovené lhůtě kupní cenu nezaplatili a od kupní smlouvy odstoupili s tím, že nebyli seznámeni s pravou povahou pozemků a byly uvedeny v omyl ohledně jejich možného zastavění. Žalobci mají za to, že odstoupení od kupní smlouvy ze strany žalovaných je neúčinné, když odstoupení nebyl dán legitimní důvod. Argumentovali tím, že žalovaní byli seznámeni se stavem pozemků před podpisem kupní smlouvy, což stvrdili svým podpisem v bodě 4.4 a [číslo] kupní smlouvy. Žalobci dne [datum] odstoupili od kupní smlouvy z důvodu neuhrazení kupní ceny. S odkazem na ustanovení § 1729 OZ žalobci uvedli, že nepoctivým jednáním žalovaných jim vznikla škoda a [částka] [anonymizováno], [částka] sestávající se provize zprostředkovatele ve výši [částka] a částky [částka] za advokátní služby s tím, že žalobci tyto náklady vynaložili. 2. Žalovaní navrhli zamítnutí žaloby. Argumentovali tím, že od kupní smlouvy odstoupili dne 8.4 2020 v souladu s ustanovení § 2002 odst. 1 občanského zákoníku, když po uzavření smlouvy zjistili, že tvrzená zastavitelnost pozemků je nepravdivá a pro plánované využití byly převáděné pozemky pro žalované nepoužitelné. Uplatněný nárok hodnotili jako uměle vykonstruovaný a účelový. Náklady za právní služby neshledali důvodným, když dle inzerátu realitní kanceláře [anonymizována dvě slova] a měl být veškerý právní a finanční servis zdarma. Rovněž tak neuznaly nárok na úhradu provize realitního zprostředkovatele, kdy p. [jméno] [příjmení] žádný služby realitního zprostředkování neposkytla. Prodej předmětných pozemků byl inzerován realitní kanceláři [anonymizována dvě slova], za kterou měl prodej pozemku zprostředkovávat realitní makléř Bc. [jméno] [příjmení], aby tento realitní makléř z důvodu časového vytížení propojeno přímo žalované žalobcem. Za žalobce jednal pan [jméno] [jméno], který neuváděl, že je zástupcem jakéhokoliv zprostředkovatele. Dále uvedli, že pan [jméno] [jméno] v rozhodném období nedisponoval platným živnostenským oprávněním pro realitní zprostředkování, žalovaní v rozporu s § 12 odst. 1 zákona č. 39/2020 Sb. nebyli informováni o konkrétních závadách omezení váznoucích na předmětu převodu, rovněž nebyli informováni o výši provize způsob jejího určení, samotné uzavření smlouvy o zprostředkování ze dne [datum] nebylo žalobci žalovaným nijak doloženo. Sjednaná provize dle smlouvy o zprostředkování ze dne [datum] je zcela neúměrná cenám v místě a čase obvyklým za realitní zprostředkování. Dále namítali, že není dána příčinná souvislost mezi jednáním žalovaných a údajným vznikem škody. Přičemž žalo obci ani neprokázali, že provizi [jméno] [příjmení] před uplatněním nároku vůči žalovaným skutečně uhradili. 3. Žalobci v replice ze dne [datum] uvedli, že p. [jméno] [jméno] v minulosti zprostředkovával prodej dotčených nemovitostí, a to nejprve jako realitní makléř [anonymizována dvě slova] a následně pro společnost [právnická osoba], a to na základě zprostředkovatelské smlouvy ze dne [datum]. Po jeho odchodu ze společnosti [právnická osoba] se na spolupráci s žalobci dohodla [jméno] [příjmení] jako samostatný subjekt a uzavřela s nimi dne [datum] smlouvu o zprostředkování na dobu určitou do [číslo] 2020. Dle bodu 4 smlouvy o zprostředkování byla oprávněná se nechat v rámci své činnosti zastoupit třetími osobami. Pan [anonymizováno] disponoval živnostenským oprávněním pro realitní zprostředkování. Žalovaný bylo nabídnuto a sleva z kupní ceny ve výši [částka], a to na vyčištění prohloubení studny. Žalovaní od kupní smlouvy platně neodstoupili a měli tak povinnost plnit. Dále namítali, že podpis prvého žalovaného na odstoupení od smluv neodpovídá jeho rukopisu a podpisové vzoru. Dle žalobce je zřejmé, že dokument za něj podepsala druhá žalovaná. I z těchto důvodů shledala odstoupení žalovaných za neplatné. Výše požadované provize je opěrná cenám v místě a čase obvyklých za realitní zprostředkování. Provize dosud nebyla paní [příjmení], vzniklá škoda se v důsledku jednání žalovaných zvyšuje o příslušenství pohledávky. 4. Na základě poučení soudu dle § 118a odst. 1,3 o.s.ř. žalobci doplnili svá skutková tvrzení v tom směru, že [jméno] [příjmení] pověřila [jméno] [jméno] k zastupování ve věci obstarání prodeje nemovitostí na základě plné moci ze dne [datum]. Žalobce [jméno] [příjmení] zastupovala na základě Smlouvy o zprostředkování ze dne [datum]. Veškerá její činnost směřovala k obstarání příležitosti pro žalobce k uzavření kupní smlouvy do vlastnictví koupěchtivé třetí osoby, případně k uzavření budoucí kupní smlouvy. Činnost této realitní makléřky spočívala zejména v těchto úkonech: komunikace s žalobci, seznámení se s předmětem prodeje a příprava smluvní dokumentace pro zprostředkování, seznámení se s ÚP a kontrola případných právních vad, poradenství v oblasti správného nastavení – určení tržní ceny, příprava inzerce (popis, fotografie, atd.), inzerování na nejznámějších realitních portálech, práce s poptávkami a nabídkami nemovitostí, zejména sledování poptávek, zajištění spolupráce a zastupování dalšími třetími osobami za účelem obstarání příležitosti pro klienta, k uzavření kupní smlouvy do vlastnictví koupěchtivé třetí osoby, případně k uzavření budoucí kupní smlouvy, komunikace se spolupracujícími třetími osobami, výběr a selekce vážných zájemců o nemovitost, organizování prohlídek nemovitostí a prohlídky nemovitostí se zájemci, zajištění partnerů pro financování bankami pro zájemce, kteří nemají celou částku k dispozici, komunikace a průběžné raportování klientovi ohledně zájemců o nemovitost, zajištění co největšího výnosu z prodeje nemovitosti – výběr zájemce, který nabídne za nemovitost nejvyšší částku, zajištění veškerých podkladů pro přípravu smluvní dokumentace (kupní smlouvy, smlouvy o advokátní úschově, listin potřebných pro zápis nového vlastníka do katastru nemovitostí, příprava termínu podpisu kupní smlouvy a výběr právní kanceláře, která zajistí potřebný právní servis k nabytí nemovitosti koupěchtivou třetí osobou. Tyto výše uvedené činnosti vykonával i pan [jméno] [jméno], a to na základě výše uvedené plné moci. Předmětné nemovitosti byly již dříve inzerovány prostřednictvím [anonymizována dvě slova], kde pan [jméno] [jméno] pracoval jako makléř (OSVČ), a to v letech 2017 a 2018, poté v roce 2019 byly inzerovány prostřednictvím společnosti [právnická osoba], pro kterou pan [jméno] [jméno] pracoval jako realitní makléř. Ani v jedné z výše uvedených společností se v té době nepodařilo předmětné nemovitosti prodat. V roce 2020 byly předmětné nemovitosti inzerovány panem [jméno] [jméno] a třetí osobou, kterou byl makléř [právnická osoba] 11, pan [příjmení] [jméno] [příjmení]. K podpisu kupní smlouvy na předmětné nemovitosti mezi žalobci a žalovanými došlo na základě činnosti, které vykonala sama [jméno] [příjmení] a taktéž prostřednictvím třetích osob. Jako zprostředkovatel v souladu se zprostředkovatelskou smlouvou zajistila příležitost k uzavření kupní smlouvy a vznikl jí tak nárok na provizi, která byla sjednána. Celkem jí tak vznikl nárok na provizi ve výši [částka], kterou žalobci k dnešnímu dni dluží paní [jméno] [příjmení], a kterou po nich vymáhá. 5. Žalovaní ve svém vyjádření ze dne [datum] namítali, že žalobci ohledně zprostředkovatelské činnosti p. [příjmení] nepředložili žádné důkazy. Proti plné moci ze dne [datum] vznesli žalovaní námitku její pravosti a správnosti. S tím, že shora uvedené listiny mohly být antedatovány. V této souvislosti poukázali na rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. 6. 2006, sp. zn. 33 Odo 988/2004. Nad rámec žalovaní uvedli, že dosud že žalobci ani nadále netvrdí, že by pí [příjmení] údajně nárokovanou provizi ve výši 158.593,50 Kč uhradili a tím méně k této skutečnosti navzdory poskytnutému poučení předložili jakýkoliv důkaz. Výzva k úhradě provize ze dne [datum] vznik škody na straně žalobců, aniž by tato byla jakkoliv oprávněně přičítána žalovaným, neprokazuje. 6. Realitní kancelář [anonymizována dvě slova] inzerovala prodej předmětných pozemků o celkové výměře [výměra], z toho tvoří [výměra] stavební pozemek a [výměra] trvalý travní porost za částku [částka] s tím, že veškerý právní a finanční servis je zdarma, jako odpovědný makléř Bc. [jméno] [příjmení]. Součástí inzerátu byl výňatek z územního plánu včetně popisu možného využití ploch smíšených obytných tak i ploch smíšeného nezastavitelného území, v kterém posedů a krmelců a včelínů nebylo přípustné využití k jiným