11 C 117/2019-111 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobce (resp. žaloba byla podána jeho předchůdcem, [celé jméno původního účastníka], insolvenční správce dlužníka [právnická osoba], [IČO], sídlem [adresa]) se podanou žalobou domáhal vyklizení bytové jednotky [číslo] v budově [adresa], a podílu [číslo] na nebytovém prostoru – garáž [číslo] vše k. ú. [část obce], [územní celek] (vše dále jen“ bytová jednotka“), s tím, že dne 20. 9. 2013 byla mezi dlužníkem a žalovaným uzavřena nájemní smlouvy k uvedené bytové jednotce. Usnesením [název soudu] [anonymizována dvě slova] [datum rozhodnutí], č. j. [spisová značka], byl zjištěn úpadek dlužníka a současně na jeho majetek prohlášen konkurz. Předmětná nemovitá věc byla sepsána do majetkové podstaty dlužníka. Uvedená nájemní smlouva trpí zásadními vadami, nelze ji považovat za platnou, a to v části upravující nájemné a úhradu služeb poskytovaných v souvislosti s nájmem bytu, neboť z ustanovení o úhradě nájemného a služeb nelze ani při respektování priority výkladu nezakládajícího neplatnost smlouvy žádným výkladovým pravidlem dovodit výši úhrad za plnění spojená s nájmem bytu. Žalobce má dále pochybnosti o pravdivosti tvrzení uvedených v nájemní smlouvě, kdy mělo být nájemné uhrazeno na 12 let dopředu pouze za účelem občasných návštěv České republiky, navíc v průběhu několika málo dní – v hotovosti, žalobce má za to, že nájemní smlouva vznikla účelově v průběhu insolvenčního řízení dlužníka. Žalobce žalovaného vyzval k vyklizení, žalovaný více než 3 měsíce nezaplatil nájemné ani služby spojené s užíváním bytové jednotky, z opatrnosti žalobce proto také smlouvu vypověděl pro porušení povinností zvlášť závažným způsobem. Nájemní smlouva je tedy neplatná a žalovaný užívá bytovou jednotku bez právního důvodu. 2. Žalovaný navrhl, aby byla žaloba zamítnuta. Žalovaný si bytovou jednotku pronajal v roce 2013, platnost nájemní smlouvy je do roku 2026, nájemné je již plně zaplaceno až do konce nájemního vztahu ve výši 1 800 000 Kč, na službách žalovaný uhradil dalších 250 000 Kč. Žalovaný byt užívá k občasným návštěvám České republiky, nezdržuje se v něm. Žalovaný užívá bytovou jednotku na základě platné smlouvy, výpočet úhrad za nájemné a služby vždy probíhaly bez problémů. Výše nájemného je přesně označena, pevně stanovena, navíc je nájemné zaplaceno předem. Nájemní smlouva obsahuje všechny zákonné náležitosti, neexistuje důvod k vyklizení. 3. Soud provedl dokazování všemi listinami, které navrhli a předložili účastníci řízení (§ 120 odst. 1 zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o. s. ř.“), přičemž zamítl pro nadbytečnost návrh žalovaného na doplnění dokazování o výslech svědkyně jednatelky dlužníka [anonymizována dvě slova] pro nadbytečnost. 4. Na základě provedených důkazů soud dospěl k následujícím skutkovým zjištěním: 5. Dlužník a žalovaný uzavřeli smlouvu, kterou se dohodli, že dlužník přenechá žalovanému k užívání předmětnou bytovou jednotku na dobu určitou, od 1. 10. 2013 do 31. 3. 2026, s tím, že žalovaný se zavázal za toto užívání platit nájemné ve výši 12 000 Kč bez médií (tj. odběr plynu, el. energie, vody, odpadů, stočného atd.). v čl. IV smlouvy dále strany uvedly, že nájemné bylo předplaceno do 31. 3. 2026 formou finanční účasti na pořízení bytové jednotky specifikované v čl. I a čl. II do vlastnictví pronajímatele, nájemce uhradil k rukám pronajímatele 1 800 000 Kč v platbách: platba v hotovosti dne 14. 7. 2013 ve výši 250 000 Kč, dne 15. 8. 2013 ve výši 300 000 Kč, dne 17. 8. 2013 ve výši 300 000 Kč, dne 18. 8. 2013 ve výši 300 000 Kč, 22. 8. 2013 ve výši 300 000 Kč, 25. 8. 2013 ve výši 300 000 Kč, dne 29. 8. 2013 ve výši 300 000 Kč. Služby a odběry médií spojené s užíváním předmětného nájmu jsou povinností a nákladem nájemce, pronajímatel má přihlášen odběr médií na své jméno, nájemce je povinen každý měsíc platit k rukám pronajímatele pravidelné zálohy ve výši záloh, které jsou na základě přihlášeného odběru povinností pronajímatele vůči dodavatelům médií (prokázáno nájemní smlouvou ze dne 20. 9. 2013, č. l. 55). Žalovaný uplatnil u insolvenčního správce dlužníka předkupní právo sjednané v nájemní smlouvě na předmětnou bytovou jednotku (prokázáno uplatněním předkupního práva ze dne 23. 10. 2019, č. l. 19). Žalobce vyzval žalovaného k okamžitému vyklizení nemovitých věcí s tím, že je užívá neoprávněně bez platného užívacího titulu, jelikož nájemní smlouva ze dne 20. 9. 2013 je zjevně neplatná (prokázáno výzvou k okamžitému vyklizení nemovitých věcí ze dne 15. 6. 2021 čl. 98 včetně podacího lístku čl. 81). Předchůdce žalobce vyzval žalovaného k odstranění závadného stavu – úhradě dlužného nájemného a služeb spojených s užíváním bytu s tím, že v opačném případě bude nájem vypovězen (prokázáno 2x výzvou k odstranění závadného stavu ze dne 10. 7. 2021 čl. 96 a 97 včetně podacího lístku čl. 88). Žalobce nájemní smlouvu vypověděl dopisem ze dne 12. 7. 2021 s tím, že tuto výpověď žalovanému zasílá pro případ, že by smlouva byla soudem posouzena jako platná, neboť žalovaný dlouhodobě nájemní smlouvu porušuje, jelikož za 7 let nezaplatil žádný nájem či úhrady spojené s dodávkami jednotlivých služeb do bytu (prokázáno výpovědí z nájmu ze dne 12. 7. 2021, čl. 95, včetně dodejky). Ke dni 1. 4. 2021 byl jako vlastník bytové jednotky zapsán v katastru nemovitostí žalobce (prokázáno výpisem z katastru nemovitostí ze dne 1. 4. 2021, čl. 63). Žalovaný na výpověď z nájmu reagoval tak, že s ní nesouhlasí, proto vznáší písemné námitky, neboť výpověď je neoprávněná a neplatná – žalovaný neporušil žádnou povinnost ze smlouvy takovým způsobem, který by opravňoval vypovědět nájemní smlouvu za použití ustanovení § 2291 odst. 1 o. z., neboť žalovaný bezprostředně před uzavřením nájemní smlouvy zaplatil tehdejšímu pronajímateli – dlužníkovi – částku 2 050 000 Kč, přičemž dle dohody stran 1 800 000 Kč se použilo na předplacení nájemného po celou dobu nájmu – tedy 12 000 Kč měsíčně za období 12 let a 6 měsíců, zbývající částka 250 000 Kč sloužila jako kauce pro případ nedoplatků, poškození zařízení bytu apod. (prokázáno námitkami nájemce proti výpovědi ze dne 12. 8. 2021, čl. 103). Společenství vlastníků [ulice a číslo], [obec a číslo], přihlásila do insolvenčního řízení pohledávku z titulu nezaplacených příspěvků na správu domu a pozemku v celkové výši 185 543,89 Kč (prokázáno přihláškou pohledávky ze dne 28. 8. 2018, čl. 90). 6. Na základě shora uvedených skutkových zjištění soud dospěl ke skutkovému závěru, že žalovaný užíval bytovou jednotku na základě nájemní smlouvy ze dne 20. 9. 2013, přičemž žalobce se domáhal vyklizení této bytové jednotky s tím, že nájemní smlouva je neplatná s ohledem na neurčité ujednání o nájemném a úhradách za služby spojené s užíváním této jednotky. Žalovaný odmítl bytovou jednotku vyklidit s tím, že nájemní smlouva je bezvadná. 7. Dle ust. § 3074 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, (dále jen„ o. z.“) se nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht. 8. Podle ust. § 685 odst. 1 zák. č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění do 13. 12. 2013, (dále jen„ obč. zák.“) nájem bytu vzniká nájemní smlouvou, kterou pronajímatel přenechává nájemci za nájemné byt do užívání, a to na dobu určitou nebo bez určení doby užívání. Nájemní smlouvu lze sjednat také na dobu výkonu určité práce nájemce. Podle ust. § 686 odst. 1 obč. zák. nájemní smlouva musí obsahovat označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jejich užívání a způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši. Nájemní smlouva musí mít písemnou formu. 9. Po právní stránce soud věc posoudil tak, že dlužník a žalovaný uzavřeli smlouvu podle ust. § 685 a násl. obč. zák., kterou si dohodli, že dlužník přenechá žalovanému k užívání shora specifikovanou bytovou jednotku a žalovaný se zavázal platit nájemné a hradit služby spojené s užíváním této bytové jednotky (ve smlouvě označeno jako„ média“). Vlastnictví k bytové jednotce v průběhu řízení přešlo na žalobce, což má soud za prokázáno výpisem z katastru nemovitostí k předmětné bytové jednotce. Žalobce v prvé řadě namítal neplatnost nájemní smlouvy z důvodu neurčitě sjednaného nájemného, resp. ujednání o úhradě služeb spojených s užíváním bytové jednotky. Podle shora cit. ust. § 686 odst. 1 obč. zák. jsou podstatnými náležitostmi smlouvy o nájmu bytu mj. ujednání o způsobu výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo o jejich výši, a to obě tyto skutečnosti, rovněž s přihlédnutím k tomu, že každá z nich má sama o sobě význam pro práva a povinnosti pronajímatele a nájemce v existujícím nájemním vztahu. Smlouva o nájmu bytu musí proto obsahovat zvlášť stanovení nájemného a zvlášť stanovení úhrady za služby (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ČR ze