10 C 176/2019-149 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobkyně se žalobou podanou k soudu dne 22. 7. 2019 domáhala po žalované vyklizení nemovitosti, budovy [adresa], č. o. [anonymizováno], na adrese [ulice a číslo], [PSČ] [obec a číslo] – [část obce], která je součástí pozemku parc. [číslo] zapsané v katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce], [územní celek], [katastrální uzemí], na listu vlastnictví [číslo] (dále jen„ nemovitost“). Tvrdila, že uzavřela s žalovanou dne 1. 7. 2008 nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl nájem nemovitosti k obecně prospěšným účelům specifikovaným ve smlouvě. Nájem byl sjednán s účinností od 1. 1. 2008 na dobu určitou, 20 let. Nájemní smlouvou bylo ujednáno i zhodnocení předmětu nájmu rekonstrukcí provedenou žalovanou, a to tak, že hodnota stavebních úprav předmětu nájmu činí 1 440 000 Kč, současně se strany dohodly, že tato částka bude započítávána na úhradu nájemného až do vyrovnání této částky, což nastalo v roce 2015. Žalovaná se dostala do prodlení s úhradou nájmu za rok 2018 delšího než 25 dní, žalobkyně tak využila svého práva stanoveného v čl. IX odst. 2 písm. c) smlouvy a od smlouvy odstoupila. Nájemní vztah tak zanikl ke dni 7. 4. 2019. Žalovaná nemovitost nevyklidila, ačkoli k tomu byla vyzvána předžalobní výzvou. 2. Žalobkyně se proto domáhala po žalovaném vyklizení nemovitosti, budovy [adresa], č. o. [anonymizováno], na adrese [ulice a číslo], [PSČ] [obec a číslo] – [část obce], která je součástí pozemku parc. [číslo] zapsané v katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce], [územní celek], [katastrální uzemí], na listu vlastnictví [číslo]. 3. Žalovaná v následném vyjádření nárok žalobkyně neuznala. Uvedla, že nemovitost užívá k provozování ekocentra a k dalším výchovným a vzdělávacím aktivitám od roku 1993, kdy pronajatou nemovitost na své náklady zrekonstruovala. Přípis žalobkyně označený jako odstoupení od smlouvy, ale mající znaky výpovědi z nájmu, byl žalované doručen dne 7. 3. 2019. Žalovaná namítala, že má nemovitost v nájmu již více než 25 let a za celou dobu se o ni stará jako řádný hospodář, užívala ji pouze ke sjednanému obecně prospěšnému účelu a má zájem ji užívat nadále. Do roku 2017 byla mezi stranami zaužívaná praxe placení nájemného započtením části investičních nákladů vynaložených žalovanou k rekonstrukci nemovitosti, následně došlo k rozepřím ohledně výše těchto investic a žalovaná část nájmu uhradila v penězích. Zároveň požádala o snížení nájemného s ohledem k charakteru své činnosti. Kromě uvedeného začalo část nemovitosti bezplatně využívat [anonymizována čtyři slova] [obec a číslo], žalovaná tak vyčkávala na rozhodnutí žalobkyně o snížení nájemného. O žádosti bylo rozhodnuto až dne 19. 12. 2018, přičemž rozhodnutí bylo žalované doručeno až v polovině ledna 2019, tedy po splatnosti nájemného za rok 2018. Žalovaná nájemné uhradila ve třech splátkách dne 6., 7. a 11. 2. 2019. Podle žalované byla mezi stranami zaužívaná praxe, kdy se neaplikovala lhůta podle smlouvy k hrazení nájemného a žalovaná se tak nemohla ocitnout v prodlení s jeho úhradou. Žalobkyně navíc aktivně s žalovanou jednala o výši nájemného, respektive o novém uspořádání rozsahu užívaných prostor, mohla tedy žalobkyni upozornit, že trvá na tom, aby nájemné uhradila již před dosažením dohody o jeho výši. Jednání žalobkyně tak žalovaná považuje za rozporné s dobrými mravy. Žalovaná má navíc za to, že při skončení nájmu je nutné vypořádat žalovanou provedené zhodnocení pronajaté věci, neboť žalovaná se souhlasem žalobkyně provedla nákladnou a rozsáhlou rekonstrukci, přičemž cena prací dosáhla částky 4 000 000 Kč. 4. Z uvedených důvodů navrhla žalovaná zamítnutí žaloby. 5. Soud provedl dokazování listinami, které navrhli a předložili účastníci (ustanovení § 120 odst. 1 o. s. ř., ve spojení s ustanovením § 129 odst. 1 o. s. ř.) a dále výslechem svědků [příjmení] [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] (ustanovení § 126 o. s. ř.) Potřeba provedení důkazů dalších v řízení najevo nevyšla (ustanovení § 120 odst. 3 věta prvá o. s. ř.), na základě provedených důkazů měl soud dostatek podkladů pro rozhodnutí. 6. V řízení byl listinnými důkazy prokázán tento skutkový stav: 7. Žalobkyně je vlastníkem nemovitosti, budovy [adresa], č. o. [anonymizováno], na adrese [ulice a číslo], [PSČ] [obec a číslo] – [část obce], která je součástí pozemku parc. [číslo] zapsané v katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce], [územní celek], [katastrální uzemí], na listu vlastnictví [číslo] (prokázáno výpisem z katastru nemovitostí). 8. Žalovaná vyhrála výběrové řízení ohledně pronájmu nemovitosti, a to k dlouhodobému pronájmu a s podmínkou provedení celkové rekonstrukce budovy (prokázáno sdělením [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] ze dne [datum]). Podmínka generální rekonstrukce nemovitosti plyne i ze smlouvy o uzavření budoucí nájemní smlouvy ze dne 6. 1. 1994 (prokázáno smlouvou o uzavření budoucí nájemní smlouvy ze dne 6. 1. 1994). 9. Dne 1. 7. 2008 byla mezi účastníky uzavřena smlouva, na základě které se žalobkyně zavázala přenechat výše uvedenou nemovitost k užívání žalované (prokázáno nájemní smlouvou čl. I bod 3.), a to na dobu určitou 20 let (prokázáno nájemní smlouvou čl. II bod 1.). Žalovaná se zavázala hradit žalobkyni nájem ve výši 191 136 Kč ročně, a to do 30. dne šestého měsíce příslušného kalendářního roku (prokázáno nájemní smlouvou čl. V bod 1., 3.). Ve smlouvě byla na základě znaleckého posudku stanovena částka provedených rekonstrukcí na nemovitosti na výši 1 440 000 Kč (prokázáno znaleckým posudkem ze dne 25. 1. 2008, [anonymizováno] [jméno] [jméno], nájemní smlouvou čl. VI bod 1.) Tato částka pak byla započítávána vůči nájemnému až do roku 2015 (prokázáno nájemní smlouvou, čl. VI. bod. 2.), kdy rada [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] dne [datum] neschválila navýšení nákladů na rekonstrukci (prokázáno rozhodnutím rady [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] ze dne [datum]) a vyzvala žalovanou k úhradě zbylého nájemného za rok 2015 a nájemného za rok 2016 (prokázáno dopisem ze dne [datum]). 10. Podle rozpočtu skutečně provedených prací činila částka vložená do rekonstrukce nemovitosti žalovanou 4 074 771 Kč (prokázáno rozpočtem skutečně provedených prací ze dne [datum]). 11. Žalovaná měla aktivní snahu o úpravu smluvního vztahu se žalobkyní zejména v souvislosti sdílení budovy s jinými organizacemi, spolupracovala se spolky či organizacemi, kterým zde poskytla zázemí, budovu následně sdílela s detašovaným pracovištěm pro [anonymizována čtyři slova] [obec] [anonymizováno] zřízeným žalobkyní, to bylo i důvodem žádosti o snížení nájemného ze strany žalované; proběhla schůzka mezi zástupci [obec a číslo] a žalovanou, kde došlo k ujištění, že žalobkyně nemíní žalovanou z objektu vystěhovat, ale je zapotřebí udělat stavební revizi a následně rekonstrukci (prokázáno prohlášením [anonymizováno] [jméno] [příjmení] ze dne [datum]). 12. Dne 2. 1. 2017 podala žalovaná žalobkyni žádost o snížení nájemného (prokázáno dopisem ze dne 2. 1. 2017). 13. Dne 22. 5. 2017 vznikla z podnětu žalované petice za změnu nájemní smlouvy k nemovitosti, kterou by bylo sníženo nájemné (prokázáno peticí ze dne 22. 5. 2017). 14. V průběhu roku 2018 pořádala žalovaná pod záštitou [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] mimo jiné dny [obec a číslo], dále přednášky a procházky uskutečněné ve spolupráci s [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] (prokázáno harmonogramem akcí a letáky na č. l. 98 –111). 15. Ode dne 11. 6. 2018 užívalo část prostor nemovitosti [anonymizována čtyři slova] [obec a číslo] (prokázáno smlouvou o bezplatném užívání prostor ze dne 11. 6. 2018). 16. Usnesením [anonymizována tři slova] [obec a číslo] ze dne 23.1.2019 bylo schváleno odstoupení od nájemní smlouvy se žalovanou a dále schváleno uzavření splátkové dohody na pohledávku vůči žalobkyni, navrhovatelem byl [anonymizováno] [jméno] [příjmení] (prokázáno usnesením ze dne 23.1.2019). 17. Žalobkyně zaslala dne [datum] žalované dopis, kterým odstoupila od smlouvy od nájmu, neboť žalovaná byla v prodlení s úhradou nájmu více než 184 dnů (prokázáno dopisem ze dne 31. 1. 2019, doručenkou). 18. Žalovaná s odstoupením od smlouvy nesouhlasila, žalobkyně na ukončení smlouvy trvala (prokázáno dopisem žalované z 10.3.2019, námitkami ze dne 1.4.2019, usnesením [anonymizována tři slova] [obec a číslo] ze dne 24.4.2019). 19. Žalobkyně žalovanou k vyklizení nemovitostí vyzvala (prokázáno předžalobní výzvou ze dne [datum], doručenkou). 20. Svědek [příjmení] [jméno] [příjmení] při své výpovědi uvedl, že je obeznámen se situací ohledně předmětné nemovitosti od roku 2006, neboť byl určitou dobu zastupitelem žalobkyně. V roce 2018 se konala schůzka za účasti zástupce radnice [anonymizováno] [jméno] [příjmení] a dalších osob, kde byla uzavřena dohoda, že objekt bude využit více způsoby pro další blíže nespecifikované aktivity [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] a žalované zůstane k užívání jen část objektu. Svědek uvedl, že