16 C 98/2019-218 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobce se žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne [datum] domáhal po žalované zaplacení částky 236 800 Kč s příslušenstvím s tím, že dne [datum] uzavřel s žalovaným kupní smlouvu, na základě které koupil žalobce od žalovaného nemovitosti, nacházející se v [katastrální uzemí], [územní celek] [obec], okres [okres], a to: 1) pozemkovou parcelu parcelního čísla [číslo], druh pozemku orná půda, 2) stavební parcelu parcelního čísla [číslo], druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba rodinného domu číslo popisné [anonymizováno], v části [územní celek], a 3) stavební parcelu parcelního čísla [číslo], druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba bez čísla popisného nebo evidenčního, způsob využití garáž, za kupní cenu 14 988 000 Kč, kterou žalovanému řádně zaplatil. Na základě této kupní smlouvy nabyl žalobce předmětné nemovitosti do svého vlastnictví. Poté, co žalobce začal užívat koupené nemovitostí, zjistil při jejich užívání skutečnosti, které považuje za vady koupené věci, za které odpovídá žalovaný jako prodávající. Mezi tyto vady náleží i vadné provedení vjezdu do garáže, které neumožňuje její plnohodnotné užívání pro parkování třech osobních automobilů, pro které je garáž rozměrově určena. Skutečnost, že v garáži lze parkovat třemi osobními automobily, byla deklarována v nabídce prodeji nemovitostí, žalovaného, když na fotografii v inzerci prodeje nemovitostí, kterým žalovaný nabízel k prodeji soubor nemovitostí, ke kterým funkčně náleží i garáž, kdy na základě této inzerce se žalobce dozvěděl o možnosti koupě souboru nemovitostí. Vada garáže spočívá v tom, že do garáže nelze vjet třemi automobily. Tři automobily se sice do garáže vejdou, avšak s automobily se musí najíždět v přesně určeném pořadí, a pro vjetí a vyjetí s automobilem na pravé krajní parkovací místo, při pohledu z příjezdové komunikace, se musí vyjet s automobily, parkujícími vedle. Tento stav značně ztěžuje možnost řádného užívání garáže. Žalobce po zjištění této vady ji nejprve žalovanému vytkl telefonicky, a to v měsíci dubnu 2018. Poté ji řešil se zhotovitelem garáže (a ostatních staveb) [právnická osoba] [anonymizováno], [IČO], která provedla stavební úpravy vjezdu do garáže, avšak ani po této úpravě nedošlo k odstranění závadného stavu. Žalobce nechal posoudit faktický stav garáže znalcem z oboru obory stavebnictví, odvětví stavby obytné a ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací na nemovitosti a použité zboží, Ing. Vlastimilem Outlým, se sídlem Doudlevecká 495/22, 301 00 Plzeň, přičemž znalec dospěl k těmto závěrům: 1) Garáž pro parkování tří osobních vozidel je postavena podle Českých technických norem, je však nevhodně zasazena do terénu s ohledem na její napojení na místní komunikace; 2) Garáž není vhodná pro parkování tří osobních vozidel; pravé parkovací stání za předpokladu obsazení garáže dvěma vozidly je obtížně přístupné, pro středně velké nebo velké auto je prakticky nedostupné; 3) Vada vjezdu do garáže je neopravitelná; 4) Vada vjezdu do garáže snižuje její hodnotu o 236 800 Kč Částku 236 800 Kč, o kterou vada vjezdu do garáže snižuje hodnotu garáže, požaduje žalobce po žalovaném jako slevu z kupní ceny souboru nemovitostí. Žalobce vytkl žalovanému vadu vjezdu Garáže písemně, dopisem právního zástupce žalobce ze dne 11.12.2018, ve kterém stanovil žalovanému lhůtu pro zaplacení do 21.12.2018. 2. Podáním ze dne 23.9.2019 žalobce rozšířil žalobu o slevu z kupní ceny nemovitostí, a to o částku 60 000 Kč s příslušenstvím s tím, že vedle vady garáže trpěly nemovitosti i dalšími vadami, které žalobce žalovanému vytknul v dopisu ze dne 11.12.2018. Mezi těmito vadami je vada, spočívající v nesprávném zapojení závlahového systému zahrady, která způsobuje, že nelze zcela vypustit vodu ze závlahového systému, a tím hrozí jeho zničení mrazem v zimním období, a dále vada v systému vytápění garáže, která se projevuje tím, že topné těleso v garáži (radiátor) se nedostatečně zahřívá, a při topení v domě na běžnou pokojovou teplotu není možné dosáhnout v garáži dostatečné teploty, která by alespoň garáž standardně temperovala. Žalobce považuje i tyto vady za neodstranitelné, a požaduje za ně slevu z kupní ceny. Výši slevy požaduje žalobce v částce 60 000 Kč, za každou z vad v částce 30 000 Kč, kdy na tyto částky odhaduje náklady na odstranění vad, a tím za odpovídající slevu z kupní ceny. Toto rozšíření žaloby, učiněné podáním žalobce ze dne 23.9.2019, bylo připuštěno soudem při jednání soudu dne 26.9.2019. 3. Žalovaný navrhl zamítnout žalobu jako nedůvodnou, když co do tvrzené vady z důvodu vjezdu do garáže uvedl, že vjezd do garáže ani samotná garáž žádné vady nevykazují. Garáž byla postavena v souladu s projektovou dokumentací vypracovanou [anonymizováno] [jméno] [příjmení], a to na základě rozhodnutí [stát. instituce] ze dne [datum], č.j. MUTE [číslo] STO/BHa, kterým bylo rozhodnuto o umístění stavby stejně jako o stavebním povolení. Po zhotovení stavby garáže bylo sdělením [stát. instituce] ze dne [datum], č.j. MUTE [číslo] STO/BHa, rozhodnuto o tom, že stavbu lze užívat. Stavba garáže tak odpovídá projektové dokumentaci a všem obecně závazným předpisům, přičemž její užívání bylo povoleno příslušným orgánem veřejné moci. Stavba garáže vykazuje takové vlastnosti, které jsou vhodné pro obvyklý účel jejího určení, a je možné ji tedy řádně užívat k parkování tří vozidel. Z uzavřené kupní smlouvy pak jednoznačně vyplývá, že mezi stranami nebyly ujednány ani vymíněny žádné zvláštní vlastnosti garáže nebo způsobu jejího užívání. Žalovaný při prodeji nemovitosti tak v kupní smlouvě žalobci nijak negarantoval, že žalobce bude moci s jednotlivými vozidly zajíždět do garáže v jakémkoliv pořadí a z libovolné strany. K závěrům znaleckého posudku žalovaný uvedl, že dle znalce je vadný nájezd do garáže, neboť neodpovídá normě ČSN 736110 řešící podélný sklon komunikací. V této souvislosti však žalovaný upozornil, že uvedená technická norma aplikovaná znalcem upravuje podélný sklon místních komunikací, a nelze ji proto použít na posouzení náležitostí vjezdu do garáže. Nájezd do garáže totiž není možné ve smyslu zákona o pozemních komunikacích podřadit pod součást ani příslušenství pozemní komunikace, a proto jej nelze za místní komunikaci vůbec považovat. Závěr znalce o vadnosti nájezdu do garáže tak vychází z aplikace české technické normy, kterou však nelze na uvedený případ použít, závěr znalce je proto nutné odmítnout jako nesprávný. Navíc má žalovaný za to, že nárok žalobce je nedůvodný i z toho důvodu, že je tvrzena vada vjezdu do garáže, avšak vjezd do garáže nebyl vůbec předmětem převodu podle uzavřené kupní smlouvy. Předmětem převodu byly dle kupní smlouvy pozemky parc. [číslo] v k.ú. [anonymizováno], vjezd do garáže však není součástí ani jednoho z těchto pozemků. Co do uplatněné slevy z kupní ceny za tvrzenou vadu v systému vytápění garáže žalovaný uvedl, že tvrzená skutečnost není vadou garáže, resp. systému jejího vytápění. Ohledně vlastností garáže si účastníci v kupní smlouvě nevymínili žádné její zvláštní vlastnosti nebo způsob jejího užívání, proto je nezbytné vlastnosti garáže posuzovat pouze s ohledem na jejich vhodnost pro obvyklý účel takové stavby. Garáž je určena k parkování vozidel a nejedná se tudíž o obytnou místnost. S přihlédnutím k tomu tak nemůže být považována za vadu skutečnost, že systém vytápění v garáži neumožnuje vytápění garáže v takové míře, jakým je vytápěn rodinný dům. Za obvyklou vlastnost garáže totiž zcela jednoznačně nelze považovat její vytápění na obdobnou teplotu jako v obytných místnostech. Pro stavby garáží je s ohledem na jejich účel naopak obvyklé, že nejsou vytápěny vůbec, proto nevytápění garáže nelze hodnotit jako nevhodnou vlastnost nebo vadu garáže. Žalovaný dále poukázal na projektovou dokumentaci (souhrnná technická zpráva), dle níž objekt garáže nemá být vytápěn, přičemž podle projektové dokumentace bylo příslušným orgánem veřejné moci rozhodnuto o umístění a povolení stavby garáže, stejně jako následně bylo rozhodnuto o povolení užívání stavby garáže. I vzhledem k těmto skutečnostem tak není možné dojít k závěru, že by nedostatečné vytápění garáže mohlo být považováno za její vadu. I pokud by se však mělo jednat o vadu, tato nebyla uplatněna včas. [příjmení] byla poprvé vytčena dopisem ze dne [datum], nicméně žalobce převzal nemovitosti již v lednu 2018 a od té doby tyto plnohodnotně užíval; při řádně péči tedy žalobce mohl zjistit i skutečnosti týkající se vytápění garáže. Co do tvrzené vady závlahového systému žalovaný uvedl, že rovněž tato byla uplatněna opožděně, a to teprve dopisem ze dne [datum], zjištěna však byla již [datum]. 4. V řízení bylo provedeno dokazování listinnými důkazy předloženými oběma účastníky řízení včetně žalobcem předloženého znaleckého posudku, dále pak výslechy účastníků, svědků a znalce. Navrhl-li žalobce doplnit dokazování znaleckým posudkem z oboru stavebnictví za účelem posouzení tvrzených vad a rovněž pak stanovení nákladů na jejic