11 C 12/2019-377 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobkyně se domáhala zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k pozemku parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, součástí kterého je stavba [adresa], k pozemku parc. [číslo] zahrada, k pozemku parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, vše zapsáno na [list vlastnictví], k. ú. [část obce], [územní celek] (dále jen„ předmětné nemovité věci“), přičemž každý z účastníků vlastní polovinu. Účastníci jsou sourozenci, nedokážou se však shodnout na správě společných věcí a na jejich způsobu užívání, nemovitosti nelze rozdělit, neboť rodinný dům nelze technicky-stavebně rozdělit. Účastníci nemovité věci získali na základě darovací smlouvy po matce v roce 2016, rodinný dům zde postavili předci účastníků a rodina zde následně bydlela, do své smrti zde žili jejich rodiče. Účastníci zde vyrůstali. Matka si vždy přála, aby nemovité věci zůstaly rodinným majetkem a dům se neprodal, žalobkyně vnímá nemovité věci jako rodinný majetek, který by měl být zachován, žije nedaleko. Žalovaný žije v Německu a nehodlá nemovité věci užívat, navrhoval, aby je prodali, s čímž žalobkyně nesouhlasí. Žalobkyně navrhla žalovanému vypořádání s tím, že mu zaplatí 1 500 000 Kč, žalovaný souhlasil s tím, že se výlučným vlastníkem stane žalobkyně, ale nesouhlasí s výší vypořádacího podílu. Dle znaleckého posudku vypracovaného [anonymizováno] [jméno] [příjmení] činí hodnota předmětných nemovitostí 4 535 000 Kč, dle dodatku č. 1 k posudku ze dne 25. 6. 2018 činí hodnota id. ½ nemovitosti částku 1 814 000 Kč. S ohledem na to žalobkyně navrhla žalovanému, že mu vyplatí 2 250 000 Kč s tím, že se mu v rámci jeho předkupního práva zaváže, že v případě prodeje nemovité věci prodá žalovanému zpět za cenu dle znaleckého posudku navýšenou pouze o inflaci, čímž ho chtěla ujistit, že je v žádném případě nehodlá prodat. Žalovaný s touto částkou ale nesouhlasil a požadoval za svůj vypořádací podíl zaplatit 4 500 000 Kč. 2. Žalovaný souhlasil s tím, aby bylo spoluvlastnictví vypořádáno. Účastníci se nedokážou domluvit na správě, nemovité věci nejsou reálně dělitelné. Žalovaný také žije dlouhodobě v zahraničí, nemá v úmyslu nemovité věci užívat, jeho záměrem je svůj spoluvlastnický podíl prodat. Mezi účastníky také proběhla jednání, kdy žalovaný primárně navrhoval prodej nemovitých věcí (nesouhlasí s tím, že bylo přáním maminky zachovat rodinný majetek a aby nemovité věci neprodali). Žalovaný nesouhlasí s hodnotou nemovitostí 4,5 mil Kč a nepovažuje ji za odpovídající skutečné tržní hodnotě v daném místě a čase. Žalovaného oslovilo několik zájemců za cenu 9 mil Kč, právě podáním inzerátu žalovaný zjišťoval reálnou hodnotu nemovitosti. Následně žalovaný uvedl, že se hodlá přestěhovat zpět do České republiky a požádal, aby byly nemovité věci přikázány do jeho vlastnictví. 3. Rozsudkem ze dne 21. 3. 2023, č. j. 11 C 12/2019-290, soud rozhodl tak, že přikázal nemovité věci do výlučného vlastnictví žalobkyně a rozhodl o nákladech řízení účastníků i státu. 4. Usnesením Městského soudu v Praze jako soudu odvolacího ze dne 25. 7. 2023, č. j. 19 Co 179/2023 -318, byl rozsudek zdejšího soudu zrušen s tím, že je potřeba prokázat solventnost žalobkyně ke dni vyhlášení rozsudku, přičemž se má soud prvého stupně zabývat také protinávrhem žalovaného, tj. přikázání nemovitých věcí do jeho výlučného vlastnictví. 5. Následně žalobkyně doplnila, že je dostatečně solventní k výplatě vypořádacího podílu i ve výši dle znaleckého posudku [anonymizováno] [celé jméno znalkyně]. Žalobkyně od počátku řízení uvádí, že podala žalobu právě proto, že se s žalovaným nedokázali dohodnout na správě společných nemovitostí a na způsobu užívání. Žalovaný chtěl nemovitosti prodat, s čímž žalobkyně nesouhlasila, až do března tohoto roku o nemovitosti nejevil zájem, nelze tedy uvěřit jeho vážnému zájmu o přikázání nemovitostí. Žalobkyně o nemovitosti má zájem od samého počátku, své matce, o kterou se zde několik let osobně starala, slíbila, že dům neprodá. S manželem se tedy dohodli, že dům zrekonstruují a využijí k bydlení pro sebe nebo své syny. Žalobkyně žije nedaleko s manželem a dospělými syny, v blízkosti předmětných nemovitostí udržuje dobré sousedské vztahy. Rovněž tvrzení žalovaného o návratu do České republiky na důchod je účelové. Žalovaný žije desítky let s širší rodinou v Německu a nikdy o návratu do České republiky nehovořil. Jeho manželka je vlastníkem rodinného domu se zahradou – pozemek parc. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa], k. ú. [obec]. Žalovaný o nemovitosti nejeví žádný zájem a nepodílí se na jejich údržbě, veškeré nutné práce spojené s domem zajišťuje výlučně žalobkyně s manželem, žalovaný se odmítl také podílet na nákladech spojených s chodem domu a rovněž polovinu platby za elektřinu zaslal až na opakovanou výzvu. 6. Následně žalovaný doplnil, že uzavřel s panem [jméno] [příjmení] smlouvu o zápůjčce ze dne 25. 4. 2023 na částku 3 500 000 Kč, která je účelově vázána na vyplacení vypořádacího podílu žalobkyni. Žalovaný tak je rovněž dostatečně solventní k výplatě vypořádacího podílu žalobkyni. Je zcela přirozené, že žalovaný změnil své stanovisko stran způsobu vypořádání spoluvlastnictví k nemovitostem, a to v souvislosti s jeho plánovaným návratem do rodiště v České republice, kde žádnou jinou nemovitost nevlastní. Žalovaný dosud žije a pracuje v zahraničí, ale chce se vrátit do České republiky v místě, kde žil a vyrůstal a kde má i nyní dobré vztahy se sousedy. Žalobkyně sama vlastní rodinný dům v obci [obec], avšak žalovaný žádnou takovou nemovitost v České republice nevlastní a tedy nemůže o své vůli užívat. Žalovaný při svých cestách do České republiky nemovitosti kontroluje a pokud je třeba údržba, tuto sám zajistí, naopak žalobkyně se údržbě nemovitostí zcela vyhýbá ve snaze hodnotu nemovitostí co nejvíce snižovat. Údržba nemovitosti od úmrtí matky účastníků leží na žalovaném, který zde natíral všechna okna, opravoval celý plot, pravidelně dům luxuje a vytírá, stará se o zahrádky a vyřezává výhony náletů. Podíl na nákladech s běžným provozem zcela uhradil, ačkoli bez jeho vědomí a souhlasu žalobkyně z domu odnesla hodnotné věci cca ve výši 40 000 Kč. 7. Soud provedl dokazování listinami, které navrhli a předložili účastníci řízení (§ 120 odst. 1 zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, dále jen„ o. s. ř.“, ve spojení s § 129 odst. 1 o. s. ř.), znaleckými posudky včetně znalecké výpovědi znalkyně [příjmení] [celé jméno znalkyně], znalkyně [příjmení] [celé jméno znalkyně] a znalkyně [příjmení] [celé jméno znalkyně] (§ 127a o.s.ř.). Rovněž provedl účastnický výslech žalovaného (§ 131 o. s. ř.). 8. Na základě provedených důkazů soud dospěl k následujícím skutkovým zjištěním: 9. Žalobkyně a žalovaný jsou spoluvlastníky pozemku parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, součástí kterého je stavba [adresa], k pozemku parc. [číslo] zahrada, a pozemku parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, vše zapsáno na [list vlastnictví], k. ú. [část obce], [územní celek], (prokázáno seznamem nemovitostí na [list vlastnictví], k. ú. [část obce]). 10. Účastníci se na vypořádání spoluvlastnictví nedohodli (prokázáno e-mailovou komunikací ze září 2018 – ledna 2019). 11. Dle znaleckého posudku [celé jméno znalkyně] byla obvyklá cena ke dni 19. 4. 2018 stanovena 4 535 000 Kč. Znalkyně vycházela z porovnávací metody, z ceny obdobných nemovitostí v obdobných lokalitách, a to jak z nabídek realitních kanceláří, tak skutečně provedených prodejů. [část obce] je lokalita pro bydlení atraktivní (prokázáno znaleckým posudkem ze dne 19. 4. 2018, č. 271/12/ 2018, včetně doplňující znalecké výpovědi znalkyně). Dle dodatku č. 1 k tomuto posudku ke dni 25. 6. 2018 byla cena obvyklá ideální ½ předmětných nemovitostí určena 1 814 000 Kč (prokázáno dodatkem č. 1 ke znaleckému posudku č. 271/12/ 2018 ze dne 25. 6. 2018). 12. Ze znaleckého posudku [anonymizováno] [celé jméno znalkyně] soud zjistil, že znalkyně dospěla k závěru o obvyklé ceně předmětných nemovitostí 4 316 550 Kč. Znalkyně vycházela jednak z ceny administrativní a dále určila cenu obvyklou na základě porovnávací metody na obdobné nemovitosti, které byly nabízeny v lednu 2020, znalkyně vycházela z obdobných nemovitostí v místě a čase. Cena, která vyplývá z předchozího posudku, 8 000 000 Kč, není dle znalkyně možná, neboť tato by odpovídala nemovitosti se zahradou, kterou ale předmětná nemovitost nemá, je tam jen 53 m2, jen taková předzahrádka. Vnitřní vybavení zásadní hodnotu nemá, dům je 100 let starý, nepodsklepený, chybí izolace proti vlhkosti, není tam rozvod plynu, elektrika je zastaralá, zchátralost má velký vliv na cenu. V rámci lokality je zde dobrá občanská vybavenost. Znalkyně měla jen dva vzorky, protože tyto byly nejobdobnější posuzované nemovitosti, jsou tam i další objekty, ale ty už mají obrovské zahrady, což už není obdobná nemovitost (prokázáno znaleckým posudkem ze dne 22. 1. 2020 č. 2741-008/ 2020 na čl. 42 včetně doplňující výpovědi znalkyně). Dle znaleckého posudku ze dne 6. 10. 2021 pak znalkyně [příjmení] [cel