6 C 226/2019-469 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobce se žalobou podanou dne 11. 7. 2019 domáhal na žalovaných zaplacení částky 870 000 Kč s tím, že dne 1. 6. 2015 s žalovanými uzavřel smlouvu o poskytování realitních služeb při zprostředkování prodeje (dále také„ smlouva“). Dle této smlouvy v případě, že na základě činnosti žalobce dojde k uzavření kupní smlouvy na bytovou jednotku [číslo] zapsanou na [list vlastnictví], nacházející se v budově [adresa], stojící na pozemku parc. [číslo] to vše zapsáno v katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce], [katastrální uzemí], vyplatí žalovaní žalobci provizi ve výši 3 % z kupní ceny za bytovou jednotku. Žalobce na základě předmětné smlouvy našel zájemce o koupi bytové jednotky, a to pana [jméno] [příjmení]. S tímto zájemcem uskutečnil žalobce dne 27. 4. 2016 prohlídku bytové jednotky. Druhá prohlídka s přítelkyní pana [příjmení] se pak uskutečnila o pár dní později. Následně dne 20. 7. 2016 byla mezi žalovanými a zájemcem, kterého pro žalované vyhledal žalobce, uzavřena kupní smlouva, na základě které pan [příjmení] nabyl vlastnické právo k bytové jednotce za částku 29 000 000 Kč. Žalobci pak podle smlouvy měla být za obstarání zájemce o koupi bytové jednotky vyplacena odměna ve výši 870 000 Kč, a to ve lhůtě 7 dnů ode dne uhrazení kupní ceny. Do dnešního dne se tak však nestalo, čímž se žalovaní dostali do prodlení. Dle SMS a emailové komunikace je zřejmé, že pana [příjmení] jako zájemce o koupi bytové jednotky, žalovaným zprostředkoval žalobce, čímž mu odměna náleží v plném rozsahu. Ze strany žalobce byli žalovaní opakovaně vyzvání k plnění, naposledy na základě předžalobní výzvy ze dne 12. 3. 2019. Do dnešního dne však žalobci nebylo uhrazeno ze strany žalovaných ničeho. 2. Žalovaní navrhli zamítnutí žaloby, přičemž označili za nesporné, že s žalobcem uzavřeli smlouvu o poskytování realitních služeb (kdy žalobce oslovil žalované), na podkladě které měl žalobce vykonávat pro žalované činnost zprostředkovatele za účelem prodeje bytové jednotky [číslo] v budově [adresa] v ulici [ulice], a že žalovaní prodali byt kupní smlouvou o převodu nemovitých věcí ze dne 20. 7. 2016, a to panu [jméno] [příjmení]. Prodali jej však prostřednictvím jiného zprostředkovatele, tomuto za zprostředkování řádně uhradili provizi a na tomto procesu se nikterak nepodílel žalobce. Byt byl v konečném důsledku prodán za zcela jinou cenu, než jaká byla dohodnuta ve smlouvě o poskytování realitních služeb. Kupní smlouva o převodu nemovitých věcí ze dne 20. 7. 2016 neodpovídá dohodnutým podmínkám mezi žalobcem a žalovanými. Smlouva uzavřená mezi nimi a žalobcem neměla exkluzivní charakter, žalovaní tedy byli oprávněni uzavřít kupní smlouvu o prodeji bytu prostřednictvím zcela jiného zprostředkovatele případně i sami bez jakékoliv zprostředkovávané činnosti. Výběr zprostředkovatele byl tedy ponechán na vůli žalovaných. Vzhledem k této skutečnosti proto prodávali byt prostřednictvím vícero prostředkovatelů. Žalovaní tedy prodali byt za pomoci činnosti toho realitního makléře, který jim poskytl odpovídající služby. Žalovaní se žalobcem smlouvu ukončili z objektivních důvodů, kdy prodej bytu vázl, a byt prodali prostřednictvím zcela jiného prostředkovatele, který jim poskytl jednak zájemce o byt, který se ukázal jako skutečně vážný zájemce, ale poskytl jim i další služby nezbytné pro prodej bytu. Žalovaní se proto domnívají, že právě takovémuto zprostředkovateli náleží provize, nikoliv pak žalobci, který sám jednal oproti [anonymizována dvě slova] [příjmení] zcela rozdílně, resp. neposkytoval stejnou úroveň služeb. I s ohledem na tuto skutečnost pak žalobci nárok na odměnu nemohl vzniknout. V odvolacím řízení vznesli žalovaní námitku promlčení. 3. Ve věci bylo rozhodnuto dne 16. 7. 2021 rozsudkem Obvodním soudu pro Prahu 5, č. j. 6 C 226/2019-235, tak, že žaloba byla zamítnuta. K odvolání žalobce byl usnesením Městského soudu v Praze dne 9. 2. 2022, č. j. 21 Co 321/2021 – 269, rozsudek soudu I. stupně zrušen. Následně bylo ve věci rozhodnuto rozsudkem Obvodním soudu pro Prahu 5, č. j. 6 C 226/2019-359 ze dne 20. 6. 2022, kterým byla žaloba zamítnuta nicméně k odvolání žalobce byl usnesením Městského soudu v Praze dne 11. 1. 2023, č. j. 21 Co 349/2022-387, rozsudek soudu I. stupně zrušen. Městský soud tímto rozhodnutím uložil zdejšímu soudu, aby jednoznačně určil, zda došlo ze strany žalobce k uskutečnění prohlídky předmětného bytu s [jméno] [příjmení] a aby se zabýval i dalšími odvolacím soudem předestřenými skutkovými okolnostmi. Dále bylo zdejšímu soudu uloženo, aby se pokusil zjistit, jaký byl úmysl jednajících stran při uzavírání smlouvy o poskytnutí realitních služeb, co předcházelo jejímu uzavření a zda daly strany následně najevo, jaký význam přikládají svým ujednáním ve smlouvě, přičemž všemi těmito otázkami se tedy zdejší soud dále zabýval. 4. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním: <b>A) Smlouva o poskytování realitních služeb a předsmluvní jednání:</b> 5. Žalobce se zavázal vyvíjet pro žalované jako vlastníky bytové jednotky [číslo] zapsané na [list vlastnictví], nacházející se v budově [adresa], stojící na pozemku parc. [číslo] [katastrální uzemí], a podílu na společných částech o velikosti [číslo] (dále jen„ nemovitost“), vyvíjet činnost tak, aby měli možnost uzavřít smlouvu o převodu uvedené nemovitosti se třetí osobou, přičemž smlouvou ujednaná cena měla činit 270 Kč/m2. Výše kupní ceny mohla být snížena pouze na základě písemné dohody smluvních stran. Žalobce jakožto zprostředkovatel se zavázal vyvinout maximální úsilí k obstarání kupujícího v co nejkratší možné době, a zorganizovat potřebná jednání smluvních stran nezbytná k uzavření kupní smlouvy, případně smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy a zajistit vypracování kupní smlouvy, případně smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy a vypracování návrhu na vklad vlastnického práva k nemovitostem do katastru nemovitostí. Zájemce, tj. žalovaní, se zavázali, že veškeré kontakty se třetími osobami, které zajistí zprostředkovatel, tj. žalobce, budou realizovány výlučně přes něj a že bez jeho vědomí neuzavřou kupní smlouvu či smlouvu o uzavření budoucí kupní smlouvy na nemovitosti s osobou, jež byla vyhledána žalobcem, a to ani v době po skončení platnosti této smlouvy po dobu tří let s tím, že první rok po skončení platnosti této smlouvy je provize 3 % a každým následným rokem se provize snižuje o 1 %. Po třech letech po skončení platnosti této smlouvy měl být závazek zájemce ukončen. Žalobce a žalovaní se dohodli, že pokud dojde k uzavření kupní smlouvy, zaplatí žalovaní žalobci odměnu ve výši 3 % z finální prodejní ceny. Odměna je splatná do 7 dnů od data uhrazení resp. připsání částky v plné výši kupní ceny stanovené dle podmínek kupní smlouvy ve prospěch účtu žalovaných. Dále se dohodli, že vzniku práva žalobce na odměnu nebrání skutečnost, že teprve po zániku smlouvy s žalovanými dojde k uzavření kupní smlouvy, pokud žalobce umožnil prohlídku nemovitosti nebo předal podklady této třetí osobě v době platnosti smlouvy mezi žalobcem a žalovaným. Účastníci se ještě dohodli, že smlouva mezi nimi je uzavřena na dobu určitou do 31. 12. 2015, přičemž její platnost se automaticky prodlužuje o další dva měsíce, pokud jedna ze stran písemně neoznámí, že již na dalším prodloužení nemá zájem (prokázáno smlouvou o poskytování realitních služeb). 6. Smlouvu uzavíral žalobce jako zprostředkovatel identifikovaný [celé jméno žalobce], [ulice a číslo], [obec a číslo] – [část obce] (prokázáno smlouvou o poskytování realitních služeb). 7. V době uzavírání smlouvy byl žalobce poradcem investorů při nákupu nemovitostí v [anonymizováno] ulici. Při této příležitosti měl informace o tom, kdo kde v [anonymizováno] bydlí a kdo tam má zůstat bydlet. Žalovaní na něj měli reference a při jejich setkání žalobce prezentoval to, co v minulosti byl schopen zprostředkovat, zařídit či poradenství, kdo za ním stojí, jakou skupinu investorů zastupuje a jaké nemovitosti je schopen nabídnout svým reálným nejbonitnějším investorům v České republice (prokázáno z výpovědi žalobce). 8. Žalovaní oslovili žalobce, protože věděli, že se mu podařilo prodat byt souseda. Oslovili ho jako prvního zprostředkovatele (prokázáno výpovědí 2. žalovaného). Žalovaní brali žalobce jako experta (prokázáno výpovědí 2. žalovaného). Předpokládali, že má sám nějakou klientelu, které nemovitost nabídne. Říkal jim, že je specialista na prodej bytů v [anonymizováno] (prokázáno výpovědí 1. žalované). 9. Žalovaní s žalobcem dále mluvili o tom, že je schopen zajistit právníka, předložit smluvní dokumentaci a poradit jim, jaké kroky na sebe navazují, protože nikdy žádný byt neprodávali. Dále měli požadavek, aby výtěžek z prodeje šel přes banku (prokázáno výpovědí 1. žalované). 10. Způsob průběhu následné spolupráce žalobce a žalovaných si strany nevyjasnily. Při sepisu smlouvy o tom účastníci nediskutovali (prokázáno výpovědí 1. žalované). Moc konkrétní domluva mezi nimi nebyla (prokázáno výpovědí 2. ž