70 C 272/2024-115 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobkyně se žalobou ve znění zaslaných doplnění domáhala po žalovaném zaplacení částky 45 000 Kč s příslušenstvím s tvrzením, že žalobkyně uzavřela s žalovaným dne 21.6.2024 dohodu o koupi nemovitosti (dále jen „smlouva“) s tím, že smlouva byla podepsána elektronicky žalovaným vložením potvrzovacího kódu do aplikace , Anonymizováno, , a to v souladu s nařízením elDAS (čl. 25 odst. 1) a zákonem č. 297/2016 Sb. o službách vytvářející důvěru pro elektronické transakce). Realitní makléř žalobkyně, , jméno FO, , s žalovaným komunikoval a zasílal dokumenty v rámci procesu uzavření smlouvy na jím sdělenou e-mailovou adresu a telefonní číslo. Postup uzavření smlouvy je dostupný rovněž na webových stránkách žalobkyně a proces také na platformě youtube.com. Proces uzavření smlouvy je aprobován jako souladný s právním řádem také rozhodnutími soudů (viz rozsudek Okresního soudu v Olomouci č.j. 16 C 133/2022-149 ve spojení s rozsudkem Krajského soudu v Ostravě-pobočka v Olomouci č.j. 75 Co 106/2023-191, rozsudek Městského soudu v Brně č.j. 37 C 181/2024-78).2. Ve smlouvě byla sjednána povinnost žalovaného uhradit na účet žalobkyně blokační úhradu ve výši 150 000 Kč, a to do 3 dnů od podpisu smlouvy, přičemž splnění této povinnosti bylo utvrzeno smluvní pokutou ve výši 30 % blokační úhrady. Žalovaný nesplnil povinnost uhradit blokační úhradu, proto vznikl žalobkyni nárok na smluvní pokutu ve výši 45 000 Kč, k jejíž úhradě byl žalovaný vyzván předžalobní výzvou ze dne 15.8.2024 a do dnešního dne ji neuhradil.3. Vedle dlužné smluvní pokuty žalobkyně žádá úhradu zákonného úroku z prodlení ode dne následujícího po splatnosti smluvní pokuty dle smluvních ujednání (splatnost nastává dle smluvního ujednání porušením povinnosti s tím, že ke plnění mělo dojít do 3 dnů s dodatečnou lhůtou k plnění 5 kalendářních dnů).4. K námitkám žalovaného uvedla, že žalovaný byl na prohlídce nemovitosti s realitním makléřem a ve vztahu k zaslanému odstoupení uvedla, že v souladu s čl. 13.2 smlouvy i zákonným ustanovením § 1837 o.z. nemohl žalovaný již platně odstoupit, jelikož žalobkyně obstarala pro žalovaného příležitost k uzavření smlouvy, tj. služba, která byla předmětem smlouvy byla v plném rozsahu poskytnuta, proto právo na odstoupení od smlouvy zaniká. Současně podle ust. § 2005 odst. 2 o.z. odstoupení od smlouvy se nedotýká práva na zaplacení smluvní pokuty, pokud již právo dospělo. Nárok žalobkyně na smluvní pokutu vznikl dne 30.6.2024 a k odstoupení došlo až ke dni 4.7.2024.5. Dále k námitkám žalovaného uvedla, že mezi žalobkyní a žalovaným byla uzavřena smlouva o smlouvě budoucí kupní nikoliv smlouva, na kterou dopadá úprava zákona o realitním zprostředkování zejména ust. § 14 zákona o realitním zprostředkování, neboť se nejedná o smlouvu o zprostředkování, jelikož podstatou zprostředkovatelské smlouvy je závazek zprostředkovatele vyvíjet činnost, která má vést k uzavření určité smlouvy mezi zájemcem a třetí osobou, tj. podstatou je vyhledání budoucího kupujícího, a takový závazek ve smlouvě uzavřené s žalovaným nebyl. Smlouva o zprostředkování byla uzavřena dne 6.6.2024 mezi žalobkyní a vlastníkem nemovitosti (tj. budoucím prodávajícím) a je označena jako výhradní dohoda o zprostředkování, na základě níž vykonávala žalobkyně zprostředkovatelskou činnost v režimu zákona o realitním zprostředkováním. Na posuzovanou věc nedopadá ani rozhodnutí Nejvyššího soudu č.j. 33 Cdo 1507/2022-115, jelikož žalobkyně požaduje smluvní pokutu za to, že žalovaný ve sjednané lhůtě neuhradil blokační úhradu, tedy žalobkyně nepožaduje smluvní pokutu za to, že žalovaný neuzavřel s prodávajícím kupní smlouvu.6. I v situaci, kdy by na smlouvu bylo nahlíženo jako na smlouvu o realitním zprostředkování uzavřenou se spotřebitelem, pak i pokud by ujednání, jehož je obsahem povinnost uzavřít realitní smlouvu, bylo neplatné, nebyla by neplatná celá smlouva a závazek k úhradě smluvní pokuty by proto nadále zůstal zachován, jelikož je nezávislý na zákonem o realitním zprostředkováním zakázaných ujednání. K nároku na smluvní pokutu uvedla, že je v souladu s judikaturou Ústavního soudu (rozhodnutí sp.zn. I. ÚS 2495/23), pokud smlouva obsahuje ujednání vedoucí k ekonomickému vyvážení rizika neúčelně vynaložených nákladů, které by v případě neúspěšného zprostředkování realitní činnosti mohly vzniknout na straně realitních zprostředkovatelů i vlastníků, tj. lze smluvně ošetřit ekonomické riziko spojené s překvapivým rozhodnutím kupujícího bez opodstatněného důvodu od záměru koupě nemovitosti upustit. Dále ze smlouvy uzavřené s vlastníkem nemovitosti o zprostředkování plynuly žalobkyni některé povinnosti, zejména opatřit bonitního kupce a blokační úhrada je základním aspektem k prokázání bonity a vážného zájmu. Je proto legitimní povinnost úhrady blokační zálohy utvrdit smluvní pokutou, neboť tato povinnost je základním aspektem k prokázání bonity, důvěryhodnosti a reálného zájmu, když žalobkyně nesmí prodávajícímu navrhnout osobu, u níž má pochybnosti, zda povinnosti ze smlouvy splní.7. Zdůraznila, že mezi zasláním smlouvy a jejím podpisem byl dostatečný časový odstup a k tíži žalobkyně nemůže být kladeno to, aby zjišťovala míru pochopení obsahu smluvní dokumentace ze strany zájemců o koupi nemovitost. Smlouva byla zaslána ve formulářové podobě, je dostatečně srozumitelná a obsahuje rovněž i ustanovení týkající se odstoupení. Ve vztahu k odstoupení dále uvedla, že SMS zpráva ze dne 24.6.2024 není výslovným odstoupením, žalovaný měl ještě do 30. 6. 2024 možnost odstoupit řádně, což neučinil, navíc na následné zprávy od realitního makléře nereagoval. Pro uvedené navrhla, aby soud žalobě vyhověl a žalobkyni přiznal náhradu nákladů řízení.8. Žalovaný se k žalobě vyjádřil tak, že dne 21.6.2024 reagoval na internetovou nabídku na prodej pozemku parc. č. , hodnota, , jehož součástí je stavba č.e. , Anonymizováno, a parc. č. , Anonymizováno, , obě zapsané na LV č. , hodnota, pro k.ú. , adresa, (dále jen „nemovitost“), které byly inzerovány na internetových stránkách žalobkyně. Makléř přesvědčil žalovaného, že je velké množství zájemců o nemovitost a že by měla být podepsána co nejrychleji rezervační smlouva a pokud se mu nebude nemovitosti líbit, je možné od smlouvy odstoupit. Zprvu žalovaný uvedl, že není schopen popsat, zda a jakým způsobem došlo k podpisu smlouvy digitální cestou a současně uvedl, že nemovitost neviděl, znal pouze údaje z inzerátu a data z katastru nemovitostí, teprve následující den si žalovaný prohlédl nemovitost na místě a zjistil, že příjezd k nemovitosti je v podstatě nemožný, když komunikace, která kolem pozemku vede, nemá charakter běžné příjezdové komunikace. Následně na základě provedeného dokazování žalovaný zdůraznil, že byla uskutečněna pouze krátká prohlídka, ještě za přítomnosti jiných zájemců a žalovanému nebyly poskytnuty žádné materiály ani podrobnější informace. Smlouva byla následně podepsána s odstupem asi 2 hodin od prohlídky nemovitosti. Současně zdůraznil, že s ohledem na skutečnost, že žalovaný je cizinec měl realitní makléř postupovat jako profesionál a dbát na zřetel jazykovou bariéru a žalovaného dostatečně poučit.9. Dále žalovaný uvedl, že od smlouvy odstoupil v souladu s ustanoveními na ochranu spotřebitele a zákona o realitním zprostředkování, včetně ustanoveními týkající se uzavření smluv mimo provozovnu a současně uvedl, že smluvní ujednání, která právo spotřebitele odstoupit od smlouvou omezují, jsou neplatné s ohledem na ochranu práv spotřebitele. Žalovaný od smlouvy odstoupil již dne 24.6.2024, kdy poslal makléři zprávu, že nemá zájem o pozemek. Makléř na tuto zprávu bezodkladně nereagoval a v následné komunikaci vůli žalovaného odstoupit od smlouvy nereflektoval. Žalovaný tak odstoupil ještě v době, kdy nedospěla smluvní pokuta splatnosti.10. Dále uvedl, že v rezervační smlouvě uzavřené s realitním zprostředkovatelem nemůže být platně sjednána povinnost k uzavření smlouvy, která je utvrzena smluvní pokutou, a to s odkazem na ust. § 14 zákona o realitním zprostředkování a judikaturu (rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 13. 6. 2023, sp. zn. 33 Cdo 1507/2022). Ustanovení § 14 zákona o realitním zprostředkování výslovně upravuje, že ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze zájemci uložit povinnost uzavřít realitní smlouvu, popřípadě smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy, přičemž podle důvodové zprávy toho zákona o realitním zprostředkování jde o reakci na nežádoucí praxi realitních zprostředkovatelů, kteří se obdobné povinnosti snaží ve smlouvách uvádět, přestože to odporuje povaze zprostředkovatelských smluv. Účelem smlouvy je jednoznačně povinnost právního zprostředkovatele vykonávat činnost směřující k uzavření realitní smlouvy a smluvní pokuta označená jako blokační úhrada nemůže být na základě smlouvy o reálním zprostředkování zájemci o nemovitost uložena.11. Žalovaný následně jako námitku proti žalobě také uvedl, že žalobkyně prostřednictvím realitního zprostředkovatele úmyslně uvedla žalovaného v omyl ohledně jeho práv, včetn