13 C 331/2018-304 — Obvodní soud pro Prahu 6

1. Žalobce se žalobou došlou zdejšímu soudu dne 17.12.2018 ve znění rozšíření žaloby učiněného podáním ze dne 22.12.2020, kterou soud připustil usnesením ze dne 17.2.2021, č.j. 13C 331/2018-120, které nabylo právní moci dne 11.3.2021, domáhal stanovení povinnosti žalovanému zaplatit žalobci částku ve výši 79 755,28 Kč s příslušenstvím v podobě zákonného úroku z prodlení. Žalobce v žalobě a dalších svých podáních uvedl, že žalobce a žalovaný jsou bytová družstva, oba účastníci jsou podílovými spoluvlastníky pozemku parc. [číslo] včetně budovy [adresa] a pozemku parc. [číslo] včetně budovy [adresa], to vše v k.ú. [část obce], kdy žalovaný je podílovým spoluvlastníkem v rozsahu [číslo] k celku a žalobce je podílovým spoluvlastníkem v rozsahu [číslo] k celku. Nemovité věci jsou zapsány v katastru nemovitostí na LV č. [rok], katastrální pracoviště Praha. Žalobce a žalovaný uzavřeli dne 20.12.2005 smlouvu o užívání společné věci v podílovém spoluvlastnictví vlastníků, kdy se žalobce a žalovaný dohodli, že žalovaný má právo užívání 8 bytových jednotek v 1. nadzemním podlaží a ve 2. nadzemním podlaží s příslušenstvím k uvedeným jednotkám, které tvoří sklepy a sklepní kóje v PP – suterénu uvedených nemovitostí a žalobce má právo užívání 4 bytových jednotek vestavěných v podkroví uvedených nemovitostí včetně lodžií a prostoru nad čtyřmi bytovými jednotkami. V odst. 4.3. poslední věta tohoto ustanovení si účastníci ujednali, že společnými částmi nemovitostí jsou rovněž společné prostory s celkovou plochou 59,2 m2 a další místnosti umístěné ve společných prostorách v 1. podzemním podlaží. Z přílohy [číslo] k uvedené smlouvě – náčrt společných částí a prostor, je zřejmé, že části vyznačené tmavě jsou místnosti vymezené jako společné prostory nemovitostí, které mají celkovou výměru 59 m2. Mezi takto vyznačenými částmi je také místnost nazvaná prádelna, která je podle dohody účastníků součástí společných prostor bez určení užívání žalovanému nebo žalobci. Prostor nazvaný v příloze [číslo] jako prádelna má dle vlastního měření žalobce výměru 11,07 m2 (v průběhu řízení opraveno na 11 m2), avšak užívá jí od roku 2010 pouze žalovaný. V této místnosti totiž zřídil plynovou kotelnu výlučně pro své potřeby, tj. pro potřeby svých členů, uživatelů bytových jednotek a žalobci do této místnosti svévolně zamezil přístup. Žalovaný dále svévolně částečně užívá také prostor nazvaný v příloze [číslo] citované smlouvy jako Sklep BDNŠ, vedle prádelny, který však byl smlouvou o užívání společné věci určen do výlučného užívání pouze žalobci. Z celkové výměry tohoto prostoru 1,43 m2 (v průběhu řízení opraveno na 1,37 m2) nyní využívaného ve prospěch obou účastníků jako sklad pro úklid, tak žalovaný užívá neoprávněně 0,9 m2. V průběhu řízení pak žalobce upravil výměru ploch neoprávněně užívaných žalovaným, místnosti označené jako sklep z výměry 0,9 m2 na 0,86 m2 a u místnosti označené jako prádelna (kotelna) z výměry 4,1 m2 na 4,07 m2. Požadovaná výše bezdůvodného obohacení za období od 1.12.2015 do 30.11.2018 tak po přepočtení za užívání těchto místností nově činí 42 249,60 Kč. Dále žalobce uvedl, že místnost označenou jako Subcentrála o výměře 15,50 m2, žalovaný užívá nejméně od roku 2010 výlučně sám. Zákonný podíl žalovaného na užívání uvedené místnosti činí 63%, čemuž odpovídá výměra ve výši 9,76 m2. Ve zbytku, tj . 5,74 m2, tak užívá žalovaný tuto místnost nad rámec svého spoluvlastnického podílu. Za období od 22.12.2017 do 30.6.2019, tj. do vypovězení smlouvy ze strany žalovaného požaduje žalobce po žalovaném vydání bezdůvodného obohacení v celkové výši 25 209,68 Kč. Dále, co se týče sklepních prostor, tak podle žalovaného činí celková plocha společných prostor 98,81 m2, přičemž žalovaný skutečně užívá 65,15 m2 a žalobce 33,66 m2. Po vypovězení smlouvy k 30.6.2019 spoluvlastnickému podílu žalobce odpovídá plocha 36,56 m2, tj. o 2,90 m2 méně, než jakou plochu ve skutečnosti žalobce užívá. Žalobce tedy za nadužívání prostor v rozsahu 2,9 m2 po žalovaném požaduje za období od 1.7.2019 do 22.12.2020 vydání bezdůvodného obohacení v celkové výši 12 296 Kč. Co se týká výše bezdůvodného obohacení, odpovídá běžnému nájemnému v dané lokalitě za pronájem nebytového prostoru, které podle zjištění žalobce činí 240 Kč/1m2 měsíčně. Žalobce žalovaného vyzval k vydání bezdůvodného obohacení předžalobní výzvou ze dne 8.11.2018, kdy mu stanovil lhůtu k zaplacení do 30.11.2018. Žalobce v dalších podáních ještě uvedl, že místnost sklepa označovaná jako J0 není příslušenstvím bytu přiděleného k užívání žalobci, na rozdíl od sklepů J1 až J12, které jsou příslušenstvím bytů, se nejedná o sklepní kóji, ale o zděnou místnost ve stavební dokumentaci označovanou jako popel, původně zde byly umístěny popelnice, později se sklep přestal používat pro původní účel a někdo z nájemníků si ho tzv. zabral. Pokud je sklep J0 v dohodě o užívání označován jako příslušenství bytu, jedná se o chybu, když to neodpovídá skutečnosti. Dokonce i z pasportu k bytu vyplývá, že sklep J0 není příslušenstvím bytu, neboť není uváděn v započitatelné ploše. K prostoru označovaného jako sklep BDNŠ tzv. pod schody o výměře 1,8 m2 žalobce uvedl, že se nejedná o příslušenství bytu daného do užívání žalobce, jedná se o společný prostor, který byl dle dohody o užívání dán do užívání žalobci. Z pasportu bytu nevyplývá, že jde o příslušenství bytu, žalobce tento prostor samostatně nezakoupil. K místnosti označované jako Subcentrála žalobce uvedl, že se jedná o společný prostor, v němž byla umístěna společná zařízení vstupu tepla a teplé vody včetně napojení na příslušné rozvody bytových jednotek BDDŠ, pro toto zařízení byla využívána do roku 2010, a žalobce neměl jediný důvod požadovat do místnosti přístup, ač se jedná o společný prostor. Žalovaný však po přebudování prádelny na kotelnu využívá prostor Subcentrály výhradně ke svému prospěchu, ačkoliv se jedná o prostor, ke kterému mají oba účastníci právo užívání v rozsahu svých spoluvlastnických podílů. Žalobce měl snahu o možné mimosoudní řešení věci, které však žalovaný odmítal. Žalovaný se k podané žalobě vyjádřil tak, že uplatněný nárok žalobce žalovaný neuznává. Žalovaný nesporuje to, že žalobce a žalovaný jsou podílovými spoluvlastníky uvedené nemovitosti v rozsahu uvedených spoluvlastnických podílů, když žalobce a žalovaný nemovitost nabyli kupní smlouvou ze dne 20.6.2005, [číslo jednací], uzavřenou s [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] se sídlem [adresa]. Žalovaný uvedl, že smlouvou o užívání společné věci v podílovém spoluvlastníků, byla upravena práva a povinnosti účastníků při společném užívání nemovitosti, kdy předmětem smlouvy bylo zejména zabezpečení řádného hospodaření, užívání a správy nemovitosti, jakož i zabezpečení nerušeného užívání bytu s příslušenstvím, užívání společných prostor a zařízení v nemovitosti všem členům obou bytových družstev, kdy v čl. IV. smlouvy bylo definováno právo jejich užívání. Přípisem ze dne 7.3.2019 žalovaný smlouvu vypověděl, a to s odůvodněním, že smlouva nezohledňuje změny k nímž v minulosti došlo. Tříměsíční výpovědní lhůta začala běžet od 1.4.2019 s tím, že uplyne dne 30.6.2019. Co se týká konkrétních žalobních tvrzení, tak žalobce tvrdí, že části vyznačené v příloze smlouvy o užívání tmavě jsou místnosti vymezené jako společné prostory, které mají celkovou výměru 59,2 m2, kdy místnost nazvaná prádelna je součástí těchto prostor bez určení užívání žalovanému nebo žalobci. Dle tvrzení žalobce, tak žalovaný užívá prostor neoprávněně, a to v rozsahu 4,1 m2, resp. po změně skutkových tvrzení z výměry 4,07 m2 a tím se na úkor žalobce bezdůvodně obohacuje. Žalovaný namítá, že v čl. 4 smlouvy je uvedeno, že společnými částmi nemovitostí jsou rovněž společné prostory s celkovou plochou 59,2 m2 a další místnosti umístěné ve společných prostorách v 1. podzemním podlaží – suterénu a uvedené v čl. III. této smlouvy, viz přílohu [číslo]. V případě oněch dalších místností výměra uvedená není. Není zřejmé, z čeho žalobce dovozuje, že prostor prádelny má tvrzenou výměru. Žalovaný poukázal na to, že prostor prádelny nebyl minimálně od roku 1975 využíván k původnímu účelu, tedy praní, vybavení nebylo funkční, byla odpojena elektřina. Ke změně stavu nedošlo ani poté, co obě bytová družstva nabyla nemovitost do vlastnictví. S ohledem na vybavení, se prostor nedal využívat k jiným účelům, jeho pronájem nebyl vzhledem ke stavu a umístnění reálný. Prostor je jako kotelna provozován od září 2010. Žalobce proti tomu nikdy nevznesl jedinou námitku, je naopak skutečností, že pan [jméno] [příjmení], místopředseda představenstva žalobce, byl o záměru vybudovat plynovou kotelnu pro vytápění a dodávku teplé vody do bytových jednotek, které využívají členové žalovaného, plně informován na představenstvu žalovaného již v prosinci 2009. Přestavba byla vybudována plně na náklady žalovaného. Žalobce se nikdy nedovolával ujednání dle smlouvy, tedy v tom smyslu, že je omezen v užívání prostoru prádelny, žalobce nikdy nevyjádřil svůj nesouhlas, ať již