13 C 209/2021-150 — Obvodní soud pro Prahu 6

1. Žalobci se žalobou, došlou zdejšímu soudu dne 27. 10. 2021, ve znění vyjádření ze dne 12. 1. 2022, 28. 4. 2022 a 22. 6. 2022 domáhali vydání rozhodnutí, kterým by zdejší soud uložil žalované povinnost k zaplacení částky 255 189 Kč s příslušenstvím. Žalobci podanou žalobu odůvodnili tak, že mezi nimi a žalovanou byla dne [datum] uzavřena kupní smlouva, na jejímž základě měla být na žalobce převedena bytová jednotka [číslo] nacházející se v budově [adresa] [anonymizováno], 2 [anonymizováno] na pozemku parc. [číslo] se spoluvlastnickým podílem ve výši 76 /30737 na společných částech budovy a pozemků č. parc. [číslo] (dále také jen„ Byt“), vše zapsáno na [list vlastnictví] pro k. ú. [anonymizováno]. Byt byl inzerován jako„ byt plně po rekonstrukci“, a to včetně elektroinstalace. Toto bylo pro žalobce zásadní, o rekonstrukci elektroinstalace byli ubezpečeni nejen žalovanou ale i jejím otcem, panem [jméno] [příjmení] (dále také jen„ Otec“) a realitní makléřkou, paní [jméno] [příjmení] (dále také jen„ Makléřka“). Následně byl dne [datum] Byt předán žalovanou žalobcům. Žalobci v rámci prohlídky, ani v rámci předání bytu, neověřovali stav elektroinstalace, neboť vycházeli z toho, že Byt byl inzerován jako po rekonstrukci. V tomto směru žádali žalovanou, resp. Otce, o revizní zprávu ohledně stavu elektroinstalace, k předání revizní zprávy však nedošlo. Žalovaná na předání Bytu spěchala, neboť potřebovala finanční prostředky pro nákup další nemovitosti, proto došlo k výplatě finančních prostředků z advokátní úschovy již po podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí, nikoliv až po účinném provedení vkladu. V období po převzetí Bytu byly na straně žalobců zjištěny skryté vady, a to konkrétně vady elektroinstalace, neboť tato navzdory inzerci neodpovídala stavu„ po rekonstrukci“. Ke zjištění mělo dojít stavební [právnická osoba], s. r. o., [IČO] (dále také jen„ Společnost“), která měla v Bytě provést stavební úpravy a tato vyslovila podezření na špatný stav elektroinstalace. Tyto vady vytkli žalované nejdříve sami žalobci, a sice dopisem ze dne 12. 6. 2021, následně vady vytknul i právní zástupce žalobců dopisem ze dne [datum]. Žalobci v tomto směru uplatnili právo z vadného plnění a požadovali přiměřenou slevu z kupní ceny, kterou vyčíslili na částku 174 313 Kč. K této částce došli žalobci vyčíslením nákladů na zhotovení nové elektroinstalace ve výši 105 163 Kč a vyčíslením nákladů na související stavební práce, jako je demontáž a montáž stropů, v částce 69 150 Kč, to vše dle cenové nabídky Společnosti a elektrikáře, pana [jméno] [příjmení], [IČO] (dále také jen„ Elektrikář“). Žalobci sice dále provedli další rekonstrukci v Bytě, a to konkrétně odstranění 1 příčky a výměnu kuchyňské linky, předmětem jejich dalších reklamací však byly pouze vady elektroinstalace. Co do vytýkaných vad odkázali žalobci na výsledky prohlídky panem [jméno] [příjmení], [IČO], který doporučil kompletní rekonstrukci elektroinstalace, kompletní výměnu a řádné napojení bytové rozvodnice dle platné normy ČSN, neboť rozvody byly až na zakončení vedeny z materiálu hliník a materiálu mědi, která je nyní předepsána, bylo z celkových rozvodů využito přibližně 20 %. Celkově by takový stav nemohl projít revizí. Žalobci jsou přesvědčeni, že tato vada je vadou skrytou, neboť nemohla být zjištěna při obvyklé vizuální prohlídce bytu. Žalovaná sice prostřednictvím svých rodičů reagovala, a to dopisem ze dne [datum], avšak v tomto dopisu zpochybnila argumenty žalobců, nabídla nicméně slevu ve výši 70 000 Kč, s čímž však žalobci nemohli souhlasit. Žalobci proto nechali vypracovat znalecký posudek soudního znalce [příjmení] [jméno] [příjmení] (dále také jen„ Znalec [příjmení]“), z něhož vyplynulo že elektroinstalace je ve velmi špatném technickém stavu, její stav je v příkrém rozporu nejenom s předpisy, ale i se základními zásadami elektrotechnické praxe, zásahy, které byly do instalace provedeny, dokonce zhoršily její stav, stav instalace je nebezpečný nejenom pro obyvatele Bytu, ale i pro obyvatele celého domu, závady jsou charakteru vady skryté, neboť závady jsou zjistitelné až po odkrytování, a bez celkové rekonstrukce nelze elektroinstalaci do bezpečného stavu uvést. Znalec [příjmení] konkrétně vytkl nefunkčnost proudového chrániče (přechody z třívodičového rozvodu do dvouvodičového), spojování hliníkových a jiných vodičů nevyhovujícím způsobem, výskyt spoje kabelů mimo přípustná místa a v důsledku toho i nevyhovující izolační odpory a impedance poruchové smyčky. Z výše uvedeného žalobci dovozují, že žalovaná plnila vadně, a proto žalobcům vznikla práva z vadného plnění. Žalobci proto uplatňují nárok na přiměřenou slevu z kupní ceny, kdy tato odpovídá skutečným nákladům na odstranění vad Bytu, které v konečné fázi činí jednak náklady na novou elektroinstalaci ve výši 105 163 Kč, přičemž tuto částku jim fakturoval Elektrikář, dále pak související stavební práce provedené Společností (demontáž sádrokartonových stropů a likvidace odpadů, konstrukce a montáž stropů, začištění šliců po elektronických rozvodech, lokální opravy omítek a vymalování bytu) ve výši 100 526 Kč a konečně náklady na vyhotovení znaleckého posudku Znalcem [příjmení] ve výši 4 500 Kč. V souhrnu se jedná o částku 210 189 Kč Smlouvy o dílo s uvedenými zhotoviteli byly uzavřeny ústně. Zbylá dílčí částka ve výši 45 000 Kč představuje náhradu škody, která vznikla v příčinné souvislosti s vadami bytů, neboť do bytu se nebylo možno nastěhovat v plánovaném termínu, čímž vznikly žalobcům náklady na nájemném ve výši 15 000 Kč měsíčně za pronájem bytu na adrese [adresa žalobce a žalobkyně], když žalobci předpokládali nastěhování do bytu nejpozději do června 2021, ovšem v důsledku vad bytu se tak stalo až po stavebních úpravách probíhajících v měsících červenci a srpnu 2021. Žalovaná neplnila ani přes zaslanou předžalobní výzvu. 2. Žalovaná se k podané žalobě vyjádřila v podání ze dne [datum], ve znění doplnění ze dne [datum], když uvedla, že s podanou žalobou nesouhlasí a nárok žalobců neuznává. Je pravdou, že se žalovaná s rodiči rozhodla před dokončením rekonstrukce Bytu k jeho prodeji. Žalobci byli 1. Zájemci, kdy tito přišli na prohlídku, když byl Byt těsně před dokončením rekonstrukce. Žalobci si Byt důkladně prohlédli a zhruba za 2 dny dali vědět, že o Byt mají zájem. Na jedné z následných schůzek se měla žalobkyně dostavit se zástupcem společnosti, která měla provádět budoucí stavební úpravy v Bytě. Žalobci sdělili otci žalované, že s ohledem na jimi v budoucnu plánované rozsáhlé úpravy, bude nutné znovu provést revizi elektřiny z důvodu nových elektrických rozvodů, proto odmítli poskytnutí revizní zprávy. Není pravdou, že v inzerci bylo uváděno, že Byt je po celkové rekonstrukci. V inzerci bylo vyjmenováno, čeho se rekonstrukce týkala. Šlo konkrétně o novou koupelnu a WC, novou kuchyň s vestavěnými spotřebiči, novou plovoucí podlahu, novou dlažbu, elektřinu, světla v podhledech ze sádrokartonu, nové rozvody vody a odpadu a nové interiérové dveře. Navíc žalobci celý byt předělali, a tudíž dříve učiněná rekonstrukce žalované byla změněna dle následných potřeb žalobců. V kupní smlouvě není uvedeno, že by celý Byt byl proveden v rozvodech z mědi, přičemž žalobci měli možnost si tuto vlastnost do kupní smlouvy vymínit, pokud by na ní skutečně trvali. Byli to pak žalobci, kteří pospíchali s předáním bytu, protože chtěli provádět dalekosáhlé rekonstrukce, proto žalovanou přemluvili, aby jim byt předala za přítomnosti Makléřky již dne [datum], tedy 2 dny po podpisu smlouvy. Žalobci tak prováděli stavební úpravy v Bytě v době, kdy nebyli jeho právoplatnými vlastníky, přičemž kdyby na tyto rekonstrukce nepospíchali, mohl otec žalované za pomoci revizního technika objektivně posoudit stávající stav elektroinstalace. Při předávání Bytu všechny elektrické spotřebiče řádně fungovaly, stejně tak byly funkční všechna světla a zásuvky. V předávacím protokolu není žádná zmínka o tom, že by nějaké elektrické spotřebiče či jakékoli elektrické vedení nefungovalo. Když žalobci začali vytýkat některé nedostatky v elektroinstalaci, vyzval je otec žalované, aby mu umožnili přístup do Bytu za účelem zjištění a ověření různých nedostatků, to však žalobci odmítli, začali vše rozbíjet a chtěli si vše postavit podle svého. Pokud by však žalovaná a případný revizní technik byli přizváni, mohlo dojít k úpravám při minimálním finančním nákladu. Žalobci dle názoru žalované zcela záměrně poškodili některé elektrické rozvody a pak se začali domáhat toho, že elektroinstalace je špatná, nevyhovující, nebezpečná apod. Kdyby žalobci jednali férově a slušně, tak umožnili žalované podívat se na stav Bytu. Žalobci nechali stav elektroinstalace prověřit panem [jméno] [příjmení], který však nemá oprávnění k takové činnosti. Jeho závěry ohledně elektroinstalace, včetně údajného orientačního měření, jsou nepřezkoumatelné a zcela irelevantní, a tudíž nemohou kvalifikovaně informovat o tom, v jakém stavu elektroinstalace byla, protože jednak k tomu pan [př